Bindender Abschlussanspruch
Die Parteien können sich bereits verpflichten, obwohl der vorgesehene Hauptvertrag noch nicht geschlossen wird. Der Vorvertrag begründet dann eine Pflicht zur Mitwirkung an diesem Abschluss. Das ist mehr als die bloße Bereitschaft, weitere Gespräche zu führen. Entscheidend ist, ob die Beteiligten einen rechtlich verbindlichen Abschlusswillen erklärt haben. Die Überschrift des Dokuments ist dafür nicht allein ausschlaggebend. Auch ein als Vorvereinbarung bezeichnetes Papier kann unverbindlich sein, wenn sein tatsächlicher Inhalt keine entsprechende Bindung erkennen lässt.
Inhalt ausreichend bestimmen
Der künftige Hauptvertrag muss anhand der Vereinbarung und ihrer Auslegung hinreichend bestimmbar sein. Nicht jedes Detail muss zwingend bereits ausformuliert sein. Ein unbegrenzter Streit über den gesamten Vertragsgegenstand lässt sich aber nicht durch das Wort Vorvertrag lösen. Welche Punkte feststehen und welche noch ausgestaltet werden sollen, sollte deshalb erkennbar bleiben. Leistungsgegenstand, Beteiligte und wesentliche wirtschaftliche Regeln sind besonders wichtig. Ein offener Gestaltungsspielraum darf nicht mit völliger Unverbindlichkeit gleichgesetzt werden.
Abgrenzung zu Vertragsverhandlungen
§ 154 BGB enthält Regeln für noch offene Einigungspunkte. Die Verständigung über einzelne Fragen führt danach nicht automatisch zu einem vollständigen Vertrag. Ein Vorvertrag kann gerade die bewusste verbindliche Zwischenstufe bilden, muss aber als solche feststellbar sein. Unverbindliche Absichtserklärungen können daneben einzelne bindende Regelungen enthalten, etwa zur Vertraulichkeit. Diese rechtliche Wirkung ist wiederum nicht automatisch eine Pflicht zum Hauptvertragsabschluss. Der genaue Aufbau des Dokuments muss daher Abschnitt für Abschnitt betrachtet werden.
Form des Hauptgeschäfts beachten
Ein Vorvertrag darf nicht pauschal als formloser Ausweg aus gesetzlichen Schutzvorschriften verstanden werden. Je nach vorgesehenem Hauptgeschäft können Formanforderungen auch die verbindliche Vorstufe erfassen. Die zutreffende Bewertung hängt von der konkreten Verpflichtung ab. Eine rein organisatorische Terminabsprache ist anders zu beurteilen als eine bereits einklagbare Pflicht zum Abschluss eines formbedürftigen Geschäfts. Deshalb sollte die Formfrage vor der Unterzeichnung geklärt werden. Eine spätere Bezeichnung als unverbindlicher Entwurf beseitigt eine wirksam begründete Bindung nicht beliebig.
Beispiel eines vorbereiteten Hauptvertrags
Zwei Unternehmen wollen eine Zusammenarbeit aufnehmen, benötigen aber noch Zeit für einzelne organisatorische Voraussetzungen. Sie vereinbaren verbindlich, den in seinen wesentlichen Inhalten bestimmten Hauptvertrag später abzuschließen. Tritt eine Seite ohne rechtlichen Grund davon zurück, kann ein Anspruch auf Mitwirkung am Vertragsschluss zu prüfen sein. Das bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche gewünschten Zusatzklauseln der anderen Seite geschuldet sind. Maßgeblich bleiben die Vorgaben des Vorvertrags und die zulässige Ausfüllung eines vorhandenen Spielraums.
Gerichtliche Durchsetzung konkret vorbereiten
Wer die Erfüllung eines Vorvertrags verlangt, muss den begehrten Hauptvertrag ausreichend konkret darstellen. Ein pauschaler Antrag auf irgendeinen später auszuhandelnden Vertrag schafft keine klare Grundlage. Zu prüfen ist, welche Erklärung verlangt werden kann und ob die vorgeschlagenen Regelungen den bindenden Vorgaben entsprechen. Vertragsentwürfe, Schriftwechsel und dokumentierte Einigungspunkte sind hierfür wesentlich. Auch mögliche Gegenrechte und Voraussetzungen des Abschlussanspruchs müssen berücksichtigt werden. Die rechtliche Bindung und die konkrete Ausgestaltung der Leistung sind zwei miteinander verbundene Prüfungsschritte.
Einordnung der Rechtsprechung
Im Urteil vom 12. Mai 2006, V ZR 97/05, erläuterte der BGH die Durchsetzung eines Vorvertrags durch Klage auf Abgabe einer formulierten Vertragserklärung. Einen bestehenden Gestaltungsspielraum kann die Gegenseite durch konkrete Alternativvorschläge geltend machen. Die verlangten Regelungen müssen den Vorgaben des Vorvertrags, seiner Auslegung und Treu und Glauben entsprechen. Die Entscheidung zeigt, weshalb ein verbindlicher Abschlussanspruch nicht automatisch jeden einseitig gewünschten Vertragsinhalt umfasst.
Vorvertrag oder bloße Verhandlungsgrundlage?
Beim Vorvertrag vereinbaren die Parteien eine Verpflichtung zum Abschluss eines späteren Vertrags. Der vorgesehene Hauptvertrag muss dabei hinreichend bestimmt oder bestimmbar sein. Welche Einzelheiten erforderlich sind, hängt vom Geschäft ab. Fehlen noch zentrale Leistungspunkte und sollen diese erst frei ausgehandelt werden, spricht das gegen eine bereits durchsetzbare Abschlussverpflichtung. Die Auslegung erfolgt nach §§ 133 und 157 BGB; bei offenen Einigungspunkten sind auch §§ 154 und 155 BGB relevant.
Eine Absichtserklärung kann bewusst eine geringere Bindung vorsehen. Sie kann etwa die Prüfungsphase, den Zeitplan und die Eckpunkte eines möglichen Geschäfts beschreiben, während die Entscheidung über den Abschluss offenbleibt. Dafür sollte erkennbar sein, ob bestimmte Gremienzustimmungen, eine Finanzierung oder die abschließende Vertragsfassung noch Voraussetzungen der Bindung sind. Unklare Formulierungen wie „grundsätzlich verbindlich, vorbehaltlich Details“ verlagern den Streit häufig nur in die spätere Auslegung.
Formvorschriften frühzeitig prüfen
Für Grundstückskaufverträge schreibt § 311b Abs. 1 BGB notarielle Beurkundung vor. Die Schutzfunktion der Form darf nicht durch eine unzureichend beurkundete Vorverpflichtung umgangen werden. Ein verbindlicher Vorvertrag, der zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, bedarf deshalb grundsätzlich ebenfalls notarieller Beurkundung. Dass der eigentliche Kaufvertrag „später beim Notar“ abgeschlossen werden soll, macht eine vorherige Abschlussverpflichtung nicht automatisch wirksam.
Auch Gebühren, Reservierungszahlungen oder Vertragsstrafen müssen in ihrem Zusammenhang betrachtet werden. Entscheidend kann sein, ob sie einen erheblichen wirtschaftlichen Druck erzeugen, ein formbedürftiges Geschäft abzuschließen. Daraus folgt kein pauschales Verbot jeder Kostenabrede. Zu prüfen sind vielmehr ihr Zweck, ihre Höhe, der konkrete Verpflichtungsinhalt und die jeweils einschlägigen Form- und Inhaltsanforderungen. Bei anderen Hauptverträgen können wiederum andere gesetzliche Formvorschriften gelten.
Pflichten bestehen schon während der Verhandlung
Nach § 311 Abs. 2 BGB kann bereits die Aufnahme von Vertragsverhandlungen ein Schuldverhältnis mit Rücksichtnahmepflichten nach § 241 Abs. 2 BGB begründen. Die Parteien dürfen deshalb nicht beliebig falsche Tatsachen vorspiegeln, geschützte Informationen missbrauchen oder schuldhaft besondere Schutzpflichten verletzen. Für Schadensersatz kommen insbesondere §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 und 241 Abs. 2 BGB in Betracht. Dafür genügt aber nicht jede enttäuschte Erwartung.
Grundsätzlich bleibt jede Seite bis zu einer wirksamen Bindung frei, vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Aufwendungen für Beratung, Finanzierung oder Vorbereitung werden nicht allein deshalb ersatzfähig, weil das Geschäft später scheitert. Erforderlich ist eine konkret festgestellte Pflichtverletzung, die für den geltend gemachten Schaden ursächlich war. Wer bloß den erhofften Vertragsgewinn verlangt, muss außerdem erklären können, weshalb gerade dieses Interesse von der verletzten Pflicht geschützt sein soll.
Entscheidung: Abgebrochene Grundstücksverhandlungen
BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17 , insbesondere Rn. 5–15: Bei einem Grundstückskauf betonte der Bundesgerichtshof die Freiheit, vor der Beurkundung vom Abschluss Abstand zu nehmen. An eine Haftung wegen Abbruchs der Verhandlungen stellte er wegen der gesetzlichen Form besondere Anforderungen. In Betracht kommt insbesondere eine besonders schwerwiegende, regelmäßig vorsätzliche Treuepflichtverletzung, etwa das Vorspiegeln tatsächlich nicht vorhandener Abschlussbereitschaft.
Dass die Käuferseite bereits eine Finanzierung eingegangen war und die Verkäuferseite hiervon wusste, reichte für sich genommen nicht aus. Auch die Änderung einer Preisvorstellung begründete nicht automatisch eine Ersatzpflicht. Die Entscheidung erlaubt allerdings keine bewusste Täuschung über den Verhandlungsstand: Wer eine zunächst vorhandene Verkaufsbereitschaft aufgegeben hat, kann verpflichtet sein, dies rechtzeitig offenzulegen. Diese Aussagen betreffen den formbedürftigen Grundstückserwerb und dürfen nicht ungeprüft auf jeden anderen Vertrag übertragen werden.