Schriftliche Beträge und Zeitabschnitte
§ 557a Abs. 1 BGB verlangt eine schriftliche Vereinbarung. Für die jeweiligen Zeiträume ist die Miete oder deren Erhöhung als Geldbetrag auszuweisen. Eine Regelung, die nur jährlich drei Prozent mehr nennt, erfüllt diese gesetzliche Betragsanforderung nicht. Beginn und Zuordnung der Staffeln müssen bestimmbar sein.
Jede Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei einer Anfangsmiete von 800 Euro und einer ab zwölf Monaten später vereinbarten Miete von 830 Euro sind Betrag und Zeitraum nachvollziehbar. Eine zusätzliche frühere Steigerung lässt sich nicht allein durch die Überschrift Staffelmiete rechtfertigen.
Gesetzliche Erhöhungen während der Staffel
Während der Laufzeit ist eine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Die Staffel kann deshalb nicht ohne gesonderte Prüfung um eine Vergleichsmieterhöhung ergänzt werden. § 560 ist von diesem ausdrücklich bezeichneten Ausschluss zu unterscheiden; Betriebskostenmodell und Anpassungsvoraussetzungen bleiben eigenständig zu prüfen.
Das Ende der letzten festgelegten Staffel ist nicht automatisch das Ende des Mietverhältnisses. Ob danach wieder gesetzliche Erhöhungswege eröffnet sind, richtet sich nach Vertrag und Gesetz. Die letzte Staffel wird nicht durch bloßes Schweigen jährlich fortgeschrieben.
Kündigungsausschluss und Bindungsbeginn
Nach § 557a Abs. 3 darf das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Frühestmöglicher Beendigungszeitpunkt und Kündigungserklärung müssen anhand der Klausel geprüft werden. Beginn der Mietzahlung und Abschluss der Vereinbarung können auseinanderfallen.
Diese Sonderregel ersetzt nicht die Prüfung anderer Kündigungshindernisse oder eines besonderen gesetzlichen Beendigungsrechts. Eine zeitlich unzulässige Formularbindung wird nicht durch die Wirksamkeit der einzelnen Geldstaffeln automatisch gerettet.
Mietpreisbremse je Staffel
§ 557a Abs. 4 ordnet die Anwendung der §§ 556d bis 556g auf jede Staffel an. Für spätere Staffeln ist der Zeitpunkt ihrer ersten Fälligkeit maßgeblich. Eine zuvor wirksam begründete Miethöhe bleibt nach der gesetzlichen Regelung erhalten. Die bloße Prüfung der Anfangsstaffel genügt daher nicht.
Für eine konkrete Kontrolle werden alle Staffelbeträge und Fälligkeitstage, die damals maßgebliche Vergleichsmiete und die einschlägige Gebietsverordnung erfasst. Wer eine Staffel beanstandet, muss auch Rüge und Rückforderungszeitraum nach der einschlägigen Rechtslage einordnen. Die örtlichen und zeitlichen Detailfragen werden nach Mietpreisbremse und Auskunft behandelt.
Zeitliche Grenzen der Staffelkontrolle
Für die spätere Staffel ist Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB besonders wichtig: Wird ihre erste Miete erst fällig, nachdem die Wohnung nicht mehr in den Anwendungsbereich der Gebietsverordnung fällt, ist § 557a Abs. 4 insoweit nicht weiter anzuwenden. Die ursprüngliche Vertragsunterzeichnung und der erste Fälligkeitstag der späteren Staffel beantworten daher unterschiedliche Fragen.
Für den ursprünglichen Eintritt in das Preisbremsenregime und die bei Altverträgen anzuwendenden Auskunfts- und Rügeregeln wird auf die Übergangsprüfung in Mietpreisbremse und Auskunft verwiesen. Diese wird hier nicht nochmals vollständig wiederholt. Die Staffelübersicht dokumentiert Vertragsabschluss, Fälligkeit und damals maßgebliche Gebietslage in getrennten Spalten.