Wann liegt ein rechtlich erheblicher Mangel vor?
Ausgangspunkt ist der Zustand, den der Vermieter vertraglich schuldet. Weicht die tatsächliche Beschaffenheit hiervon ab und leidet dadurch die Gebrauchstauglichkeit, kann ein Mangel vorliegen. Feuchtigkeit, ein Heizungsausfall oder wiederkehrender erheblicher Lärm sind mögliche Anlässe für eine Prüfung. Die bloße Unzufriedenheit mit einer Wohnung genügt dagegen nicht. Unerhebliche Einschränkungen bleiben nach § 536 BGB außer Betracht. Entscheidend sind die konkreten Umstände, insbesondere die betroffenen Räume, die Intensität und die Dauer der Beeinträchtigung.
Mängel unverzüglich anzeigen
Entsteht während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Beschreiben Sie die Erscheinung möglichst konkret und ermöglichen Sie eine Prüfung sowie die erforderliche Abhilfe. Ein nachweisbarer Zugang der Mitteilung hilft, spätere Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden. Unterbleibt die Anzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, können Minderungsrechte insoweit ausgeschlossen sein. Außerdem kommen bei einer Verletzung der Anzeigepflicht Schadensersatzansprüche in Betracht. Eine mündliche Beanstandung lässt sich später häufig schwerer belegen als eine dokumentierte Nachricht.
Wie wird die Höhe bestimmt?
Es gibt keine gesetzliche Tabelle mit festen Prozentsätzen für jeden Mangel. Eine Quote aus einem anderen Gerichtsverfahren lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres auf die eigene Wohnung übertragen. Maßgeblich ist der konkrete Verlust an Gebrauchstauglichkeit während des betroffenen Zeitraums. Auch ein zeitweiser Ausfall ist von einer durchgehenden Beeinträchtigung zu unterscheiden. Wer einen zu hohen Betrag einbehält, riskiert einen Streit über Mietrückstände. Lassen Sie daher insbesondere bei größeren oder länger andauernden Kürzungen die Voraussetzungen und den Betrag anhand der Unterlagen prüfen.
Rechtsprechung: Kein zwingendes Lärmprotokoll
Mit Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 stellte der Bundesgerichtshof klar, dass bei wiederkehrendem Lärm oder Schmutz kein minutiöses Protokoll zwingende Voraussetzung für einen ausreichenden Sachvortrag ist. Grundsätzlich genügt eine Beschreibung von Art, ungefähren Tageszeiten, Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigungen. Das Urteil erleichtert die Darstellung des Mangels, ersetzt aber nicht eine gegebenenfalls erforderliche Beweisaufnahme. Es bestätigt auch keine allgemeingültige Minderungsquote. Aufzeichnungen, Fotos und benennbare Zeugen bleiben deshalb praktisch hilfreich, selbst wenn kein förmliches Protokoll vorgeschrieben ist.
Welche Ausnahmen sind zu beachten?
Kannte der Mieter einen Mangel bereits bei Vertragsschluss oder nimmt er eine erkennbar mangelhafte Sache ohne Vorbehalt an, kann § 536b BGB die Rechte begrenzen. Daneben enthält § 536 Absatz 1a BGB eine besondere dreimonatige Einschränkung für Beeinträchtigungen durch bestimmte energetische Modernisierungen. Nicht jede Baumaßnahme fällt darunter. Bei Wohnraum schützt § 536 Absatz 4 BGB vor nachteiligen vertraglichen Abweichungen; gewerbliche Mietverträge erfordern eine gesonderte Vertragsprüfung. Für die erste Einordnung sollten Mietvertrag, Mängelanzeige, Verlauf und bisherige Zahlungen gemeinsam betrachtet werden. Notieren Sie auch, wann die Nutzung wieder vollständig möglich war und welche Abhilfemaßnahmen stattgefunden haben. Dadurch lässt sich vermeiden, dass unterschiedliche Zeiträume mit jeweils anderer Beeinträchtigung in der Prüfung unbemerkt zusammengefasst werden.
Den Verlauf nachvollziehbar festhalten
Eine zeitliche Übersicht sollte den Beginn der Störung, die einzelnen Mitteilungen, Besichtigungstermine und den Abschluss der Arbeiten erfassen. Beschreiben Sie bei mehreren betroffenen Räumen deren Nutzung jeweils getrennt. Halten Sie auch fest, ob sich der Zustand zwischenzeitlich gebessert oder erneut verschlechtert hat. Bei widersprüchlichen Einschätzungen kann so gezielter geprüft werden, welche Tatsachen feststehen und welche noch aufgeklärt werden müssen. Eine pauschale Monatsangabe verdeckt dagegen häufig relevante Unterschiede innerhalb des betroffenen Zeitraums.