Wie wird eine Indexmiete vereinbart?
§ 557b Absatz 1 BGB verlangt eine schriftliche Vereinbarung. Lesen Sie die Klausel zusammen mit den Regelungen zur Miethöhe: Erkennbar sein muss, welche Miete der Indexentwicklung folgt. Bei getrennter Nettokaltmiete und abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen sind diese Bestandteile nicht einfach gleichzusetzen. Prüfen Sie auch, ob die Klausel einen Schwellenwert für eine Anpassung nennt. Die rechtliche Wirksamkeit der Vereinbarung und die spätere rechnerische Anwendung sind verschiedene Fragen. Ein zutreffender Indexwert allein macht eine fehlerhafte Klausel nicht automatisch wirksam.
Wie lässt sich die Änderung berechnen?
Für die prozentuale Veränderung werden der maßgebliche neue und der entsprechende frühere Indexstand miteinander verglichen: neuer Index geteilt durch früheren Index, multipliziert mit 100, abzüglich 100. Beide Werte müssen auf derselben statistischen Grundlage beruhen. Rein rechnerisch entsprechen beispielsweise angenommene Indexstände von 100 und 105 einem Anstieg um fünf Prozent. Das ist kein Beispiel mit aktuellen veröffentlichten Werten. Verwenden Sie die zum jeweiligen Anpassungsfall gehörenden amtlichen Zahlen und prüfen Sie den vertraglich maßgeblichen Ausgangszeitpunkt. Die jährliche Inflationsrate aus einer Nachricht ist nicht automatisch die passende Veränderungsrate für den Mietvertrag.
Rechtsprechung: Kein zwingend festes Basisjahr
Mit Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 entschied der Bundesgerichtshof über eine an die prozentuale Indexänderung anknüpfende Klausel. Für eine solche Vereinbarung ist die ausdrückliche Angabe eines festen Basisjahrs nicht erforderlich. Bei der Berechnung dürfen jedoch keine Indexstände aus unterschiedlich basierten Reihen vermischt werden. Der BGH stellte auf den zum Zugang der Änderungserklärung geltenden Verbraucherpreisindex und eine einheitliche Reihe ab. Die Entscheidung betrifft die dort geprüfte Prozentklausel; anders formulierte Vereinbarungen müssen anhand ihres Wortlauts und ihrer Funktionsweise gesondert bewertet werden.
Wann wird die geänderte Miete geschuldet?
Eine Indexänderung führt bei Wohnraum nicht ohne die erforderliche Erklärung zur neuen Zahlungspflicht. Nach § 557b Absatz 3 BGB muss die Anpassung in Textform geltend gemacht werden; anzugeben sind Indexänderung und jeweilige Miete oder Erhöhung als Geldbetrag. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu entrichten. Außerdem muss die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Notieren Sie deshalb Zugang, vorherige Anpassung und verlangten Zahlungsbeginn. Stimmen diese zeitlichen Bezugspunkte nicht zusammen, sollte die Berechnung einschließlich ihrer Voraussetzungen überprüft werden.
Welche Grenzen gelten neben der Indexierung?
Während einer Indexmiete ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Für Modernisierungen und Betriebskosten enthält das Gesetz gesonderte Regeln und Ausnahmen, die sich nicht durch einen pauschalen Hinweis auf Inflation ersetzen lassen. Die Vorschriften zur Mietpreisbremse beziehen sich nach § 557b Absatz 4 BGB auf die Ausgangsmiete. Auch eine sinkende Indexentwicklung sollte anhand der Vereinbarung und des gesetzlichen Anpassungsverfahrens geprüft werden. Indexmiete bedeutet daher weder eine beliebige jährliche Erhöhung noch eine von sämtlichen mietrechtlichen Grenzen gelöste Preisgestaltung.
Unterlagen für eine verlässliche Prüfung
Legen Sie Mietvertrag, letzte Änderungserklärung, bisherige Nettokaltmiete und die verwendeten amtlichen Indexstände nebeneinander. Kontrollieren Sie insbesondere Vergleichsmonate, Rechenweg und die Abgrenzung zu Nebenkosten. Das Statistische Bundesamt stellt Informationen und rechnerische Hilfen zu Wertsicherungsklauseln bereit; diese ersetzen die rechtliche Vertragsprüfung nicht. Für Gewerberäume sind die vertragliche Gestaltung und die dort einschlägigen Vorschriften eigenständig zu beurteilen. Eine für Wohnraum erläuterte Indexregel darf deshalb nicht ungeprüft auf einen gewerblichen Mietvertrag übertragen werden.