Gebiet und zulässige Ausgangsmiete
Nach § 556d BGB liegt die Grenze grundsätzlich bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die Wohnung in einem durch wirksame Landesverordnung bestimmten Gebiet liegt. Beginn des Mietverhältnisses, räumlicher Geltungsbereich und zeitliche Geltung der Verordnung sind zuerst festzustellen. Die Ermächtigung im lokalen Gesetzestext reicht bis zum gesetzlichen Außerkrafttreten spätestens Ende 2029; daraus folgt keine automatische bundesweite Geltung bis dahin.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist anhand der konkreten Wohnung zu bestimmen. Mietspiegelfeld, Ausstattung, Größe und Lage müssen begründet zugeordnet werden. Ein Inserat mit einer hohen Nachbarmiete ist kein Ersatz für diese Berechnung.
Vormiete und Ausnahmen
§ 556e BGB berücksichtigt unter seinen Voraussetzungen eine höhere Vormiete sowie bestimmte Modernisierungen in den letzten drei Jahren. Mietminderungen und mit dem Vormieter im letzten Jahr vor Beendigung vereinbarte Erhöhungen bleiben bei der maßgeblichen Vormiete außer Betracht. Die Ausnahme wird nicht allein durch die Behauptung getragen, früher sei schon mehr gezahlt worden.
§ 556f BGB nimmt die dort beschriebene erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung unterschiedlich weit aus. Eine bloße Renovierung erfüllt nicht automatisch eine umfassende Modernisierung. Baujahr, Nutzungsbeginn und Umfang der Arbeiten sind durch Unterlagen zu belegen.
Vorvertragliche Auskunft
Will sich der Vermieter auf § 556e oder § 556f berufen, muss er die in § 556g Abs. 1a genannten Angaben vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert erteilen. Das Gesetz unterscheidet fehlende Auskunft von bloßem Formfehler. Bei gänzlich fehlender und später nachgeholter Auskunft kann die Ausnahme grundsätzlich erst zwei Jahre nach der Nachholung genutzt werden; ein reiner Formfehler folgt der besonderen Nachholungsregel.
Auf Verlangen besteht zusätzlich der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 für nicht allgemein zugängliche, unschwer mitteilbare Tatsachen. Auskunftsbegehren und Rüge sind eigenständige Erklärungen.
Rüge und Rückforderung
Eine überhöhte Vereinbarung ist nur im überschießenden Umfang unwirksam. Für die Rückforderung verlangt § 556g Abs. 2 eine Rüge. Bei zuvor erteilter Auskunft muss sie sich darauf beziehen. Erfolgt die Rüge mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Vertragsende, ist die Rückforderung nach der Vorschrift auf danach fällig gewordene Mieten begrenzt. Die maßgeblichen Übergangsregeln sind bei älteren Verträgen zusätzlich zu prüfen.
Die Erklärungen nach § 556g Abs. 1a bis 3 bedürfen der Textform. Dokumentiert werden daher Vertragsbeginn, Informationen vor Abschluss, Zugang der Rüge und monatsweise Überzahlungen. Eine Musterquote ohne diese Zeitachse genügt nicht.
Zeitliche Anwendung vor der Preisprüfung
Art. 229 § 35 EGBGB nimmt Verträge und Staffelmietvereinbarungen aus, die vor Einbeziehung der Wohnung in eine Rechtsverordnung abgeschlossen wurden. Spätere Staffeln fallen nach Absatz 2 nicht weiter unter § 557a Abs. 4, wenn ihre erste Miete erst nach dem Ende des maßgeblichen Verordnungsbereichs fällig wird. Gebiet und Datum müssen deshalb für den jeweiligen Prüfungsschritt bestimmt werden.
Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB enthält die Übergangsregeln zu vor 2019 entstandenen Mietverhältnissen; § 51 verweist bei bis Ende März 2020 entstandenen Mietverhältnissen auf die damalige Fassung des § 556g. Die heutigen Auskunfts- und Rückforderungsregeln werden daher nicht ungeprüft auf jeden Altvertrag angewandt.
Jahrgang, Staffel und Index als eigener Prüfungsschritt
Die Übergangsprüfung führt zunächst Art. 229 § 35 EGBGB zur Einbeziehung der Wohnung in den Verordnungsbereich durch. Für bis Ende 2018 entstandene Mietverhältnisse verweist § 49 Abs. 2 auf frühere Regeln; § 51 betrifft die bis Ende März 2020 entstandenen Verträge. Die heutige Dreißigmonatsregel darf deshalb nicht blind auf einen Vertrag von 2017 übertragen werden.
Nach § 557a Abs. 4 BGB unterliegt grundsätzlich jede Mietstaffel der Kontrolle; bei späteren Staffeln tritt für die Vergleichsmiete der Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der jeweiligen Staffel an die Stelle des Vertragsbeginns. Die zuvor wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. Für die Indexmiete beschränkt § 557b Abs. 4 die Anwendung dagegen auf die Ausgangsmiete. Staffel und Index sind deshalb kein gemeinsamer Standardfall.
Der allgemeine Prüfbogen hält Ort und Wohnungsanschrift, Vertragsschluss, Mietbeginn, Verordnung samt Gebiet und Geltungszeit, Vergleichsmiete, Ausnahmen, vorvertragliche Auskunft, Rügezugang und jede Monatsdifferenz fest. Bei 900 Euro zutreffend ermittelter Vergleichsmiete wären im gewöhnlichen Grundfall ohne Ausnahme maximal 990 Euro anzusetzen; 1.050 Euro vereinbarte Miete ergäben rechnerisch 60 Euro monatlich überschießenden Betrag. Ob und ab wann dieser Betrag rückforderbar ist, folgt erst aus den genannten Zeit- und Rügeregeln.
Dieses Rechenbeispiel setzt ein wirksam bestimmtes Gebiet ausdrücklich voraus. Das Kapitel behauptet keine ungeprüfte Geltung in einer bestimmten Stadt und keine vollständige Kontrolle sämtlicher Landesverordnungen. Diese örtliche Tatbestandsprüfung ist eine notwendige Anwendung des hier abgeschlossenen allgemeinen bundesrechtlichen Programms, kein pauschal bundesweiter Geltungsnachweis.