Welcher Maßstab für die Bauleistung gilt
Ausgangspunkt sind Vertrag, Leistungsbeschreibung, Pläne und wirksame Zusatzvereinbarungen. Nach § 633 BGB ist insbesondere die vereinbarte Beschaffenheit maßgeblich. Fehlt eine solche Vereinbarung, kommt es unter anderem auf die vertraglich vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung an. Technische Regelwerke können bei der Bewertung helfen, ersetzen aber nicht die Prüfung des geschuldeten Ergebnisses. Auch eine handwerklich sauber ausgeführte Leistung kann mangelhaft sein, wenn sie den vereinbarten Zweck verfehlt. Umgekehrt ist jede technische Abweichung nach ihrem konkreten Zusammenhang zu untersuchen, bevor daraus bestimmte Zahlungsansprüche abgeleitet werden.
Mangel und Ursache nachvollziehbar dokumentieren
Beschreiben Sie zunächst die Erscheinung: Wo tritt Wasser ein, welche Fläche reißt oder welche Funktion fehlt? Fotos sollten Ort, Datum und Größenverhältnisse erkennen lassen. Der Besteller muss die technische Ursache nicht in jedem Fall bereits vollständig aufklären, um einen Mangel zu rügen. Für die Durchsetzung und die Auswahl einer geeigneten Sanierung kann ein Sachverständiger dennoch erforderlich sein. Vor zerstörenden Untersuchungen oder einer Beseitigung sollte die Beweissicherung geklärt werden. Sonst lässt sich später möglicherweise nicht mehr zuverlässig feststellen, welcher Unternehmer für welche Ursache verantwortlich war.
Nacherfüllung hat regelmäßig Vorrang
Nach Abnahme bildet § 634 BGB den Ausgangspunkt für die Mängelrechte. Grundsätzlich erhält der Unternehmer zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung. Dazu sollten die Beanstandung und eine angemessene Frist nachvollziehbar mitgeteilt werden. Ob eine Frist ausnahmsweise entbehrlich ist, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Eine bloße Verärgerung oder ein allgemeiner Vertrauensverlust reicht nicht stets aus. Vor Abnahme ist die rechtliche Lage gesondert zu prüfen. Wer sofort selbst saniert oder einen anderen Betrieb beauftragt, kann dadurch die spätere Erstattung der Kosten erschweren.
Welche weiteren Ansprüche möglich sind
Nach erfolgloser Nacherfüllung können unter den jeweiligen Voraussetzungen Selbstvornahme, Kostenvorschuss, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz in Betracht kommen. Diese Ansprüche haben unterschiedliche Zwecke und lassen sich nicht beliebig nebeneinander addieren. Ein Vorschuss soll beispielsweise eine tatsächlich beabsichtigte Mängelbeseitigung finanzieren und muss später abgerechnet werden. Schadensersatz setzt zusätzliche Voraussetzungen voraus, insbesondere soweit ein Vertretenmüssen erforderlich ist. Bei mehreren Beteiligten sind Ausführungsfehler, Planungsfehler und Überwachungsversäumnisse getrennt zu untersuchen. Der sichtbare Schaden allein benennt noch nicht den richtigen Anspruchsgegner.
Rechtsprechung zu fiktiven Mängelbeseitigungskosten
Im Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17 änderte der Bundesgerichtshof die Schadensbemessung im Werkvertragsrecht. Wer das mangelhafte Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann den kleinen Schadensersatz gegen den Unternehmer nicht einfach nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen. Stattdessen kommen insbesondere Minderwertbetrachtungen in Betracht. Wer tatsächlich beseitigen lassen möchte, kann unter Voraussetzungen Vorschuss verlangen. Diese Unterscheidung betrifft den gewählten Anspruch und die tatsächliche Sanierungsabsicht. Sie bedeutet nicht, dass ein nicht sofort behobener Baumangel rechtlich folgenlos bleibt.
Verjährung und Sanierung gemeinsam planen
Bei Bauwerken beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist für bestimmte Mängelansprüche regelmäßig fünf Jahre ab Abnahme. Vertragliche Regelungen, die Einbeziehung der VOB/B und besondere Sachverhalte können die Prüfung verändern. Ein einfaches Mängelschreiben hemmt die Verjährung grundsätzlich nicht. Halten Sie deshalb Abnahmedaten, Fristen, bisherige Nachbesserungen und sämtliche Reaktionen zusammen. Vor größeren Sanierungsaufträgen sollten Beweislage, Anspruchsgrundlage und Finanzierung abgestimmt werden. So lassen sich notwendige Arbeiten durchführen, ohne die rechtliche Durchsetzung durch voreilige Schritte unnötig zu gefährden.