Beton droht vom Balkon zu fallen: Warum die WEG trotz Einzelpflichten sanieren muss
Archivdatum: 22. Mai 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Unter den Balkonen durfte niemand mehr über die Grünfläche gehen. Betonteile drohten sich zu lösen und abzustürzen. Dennoch scheiterten in der Eigentümerversammlung alle drei vorgeschlagenen Sanierungsvarianten. Die Gemeinschaft hielt sich wegen einer Klausel in der Teilungserklärung nicht für zuständig. Der Bundesgerichtshof widersprach mit Versäumnisurteil vom 24. April 2026 – V ZR 102/24. Die am selben Tag veröffentlichte Entscheidung zeigt, warum die Verantwortung für gefährliches Gemeinschaftseigentum nicht vollständig auf einzelne Eigentümer abgeschoben werden kann.
Einzelne sollten ihre Balkone erhalten
Nach der Teilungserklärung musste jeder Wohnungseigentümer unter anderem seinen Balkon auf eigene Kosten instandhalten und instandsetzen. Mehrere Balkone waren sanierungsbedürftig. Ein Sachverständiger arbeitete drei Varianten aus. Keine bekam eine Mehrheit.
Ein Eigentümer klagte gegen die ablehnenden Beschlüsse und verlangte eine gerichtliche Entscheidung für die von ihm bevorzugte Variante B. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Der BGH erklärte die Ablehnungen für ungültig und ersetzte einen Grundlagenbeschluss: Die Gemeinschaft muss die Balkone und Brüstungen sanieren lassen. Welche geeignete Variante umgesetzt wird, bleibt zunächst den Eigentümern überlassen.
Die Gemeinschaft darf Pflichten übertragen, behält aber Verantwortung
Nach § 18 Absatz 1 WEG verwaltet die Gemeinschaft das gemeinschaftliche Eigentum. Zu dieser Aufgabe gehört nach § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG dessen ordnungsmäßige Erhaltung. Eine Vereinbarung kann einzelne Erhaltungspflichten auf Eigentümer übertragen.
Die Gemeinschaft verliert dadurch aber nicht die Befugnis, selbst Maßnahmen zu beschließen. Sie muss weiterhin den baulichen Zustand der Anlage und die Verkehrssicherheit gewährleisten. Sie ist deshalb nicht darauf beschränkt, erst jeden einzelnen Balkoninhaber auf Erfüllung seiner Pflicht zu verklagen. Andernfalls könnten notwendige Arbeiten durch Abstimmungsprobleme und einzelne Untätige blockiert werden.
Der einzelne Eigentümer erhält durch die Übertragung der Pflicht auch kein ausschließliches Recht, die Sanierung unter Ausschluss der Gemeinschaft zu steuern. Beschließt diese, die Arbeiten selbst zu organisieren, endet für diese Maßnahme die entsprechende Erhaltungszuständigkeit des Einzelnen.
Wer organisiert und wer bezahlt, sind zwei Fragen
Besonders wichtig ist die Kostenfolge. Obwohl die Gemeinschaft tätig werden muss, bleibt die in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenlast grundsätzlich bestehen. Im entschiedenen Fall mussten die betroffenen Eigentümer danach weiterhin für die Sanierung ihres jeweiligen Balkons aufkommen.
Aus einem Anspruch auf gemeinschaftliche Organisation folgt somit nicht automatisch, dass alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen zahlen. Vor einer Beschlussfassung sollten Teilungserklärung, Leistungsumfang und Verteilung der Kosten zusammen geprüft werden. Sonst wird zwar der Zuständigkeitsstreit gelöst, aber unmittelbar ein neuer Streit über die Abrechnung ausgelöst.
Bei mehreren gefährlichen Balkonen bleibt kein Raum für dauerhaftes Abwarten
Bei zwingendem Sanierungsbedarf mehrerer Balkone sind die Anforderungen an einen Anspruch auf Tätigwerden der Gemeinschaft niedrig. Schon die notwendige Koordination kann ein gemeinsames Vorgehen erfordern. Ist nur ein Balkon betroffen, kann die Gemeinschaft ebenfalls handeln müssen, wenn die Arbeiten für den einzelnen Eigentümer unzumutbar zu organisieren sind. Drohen Schäden für andere Eigentümer, Dritte oder weiteres Eigentum, ist die Pflicht besonders deutlich.
Hier betraf die problematische Bauweise die Balkone insgesamt. Dass nicht jeder Balkon schon dasselbe Schadensbild zeigte, rechtfertigte kein Abwarten. Eine dauerhafte Sperrung der Grünfläche löste die Ursache nicht. Die Gemeinschaft hatte außerdem bereits eine Rücklage gebildet und einen Sachverständigen eingeschaltet.
Das Gericht kann den Anfang erzwingen und Details offenlassen
Die Beschlussersetzung nach § 44 WEG muss sich auf das notwendige Maß beschränken. Ein Gericht kann deshalb zunächst festlegen, dass die Gemeinschaft sanieren muss. Es muss nicht zugleich die vom Kläger gewünschte technische Variante auswählen, wenn mehrere geeignete Lösungen bestehen.
Betroffene Eigentümer sollten Gefahrenstellen, Sperrungen, Gutachten und bisherige Beschlussanträge dokumentieren. Die Formulierung des Klageziels sollte Raum für einen solchen Grundlagenbeschluss lassen. Für den nächsten Beschluss sind außerdem die Anforderungen an Handwerker- und Vergleichsangebote wichtig. Die Grenzen einer abweichenden Kostenverteilung erläutert der BGH-Fall zur Tiefgaragensanierung.
Primärquellen: BGH, Versäumnisurteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24, insbesondere Rn. 13–16 und 23–37; BGH-Pressemitteilung 072/2026 vom 24.04.2026; §§ 18, 19 und 44 WEG.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.