Nur ein Handwerkerangebot: Warum der BGH die starre Drei-Angebote-Regel für Eigentümer verwirft
Archivdatum: 1. Mai 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Zwei Fenster sollten für 4.091,22 Euro ausgetauscht werden. Die Eigentümergemeinschaft kannte die Glaserei seit Jahrzehnten und war mit ihr zufrieden. Weitere Angebote holte sie nicht ein. Genau daran entzündete sich ein Prozess, der bis zum Bundesgerichtshof führte. Dessen Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25 beseitigt eine verbreitete Vorstellung: Bei Erhaltungsmaßnahmen müssen nicht automatisch drei Angebote auf dem Tisch liegen. Die Entscheidung wurde am selben Tag durch die Pressestelle bekannt gemacht.
Vier Reparaturbeschlüsse, ein gemeinsamer Vorwurf
Die Eigentümer hatten im September 2023 über mehrere Arbeiten in ihrer Mehrhausanlage entschieden. Neben den beiden Fenstern ging es um zwei Vordachverglasungen samt Malerarbeiten und ein weiteres Fenster. Die Aufträge bewegten sich zwischen 1.145 Euro und 4.091,22 Euro. Mit den beauftragten Betrieben hatte die Gemeinschaft gute Erfahrungen gemacht.
Einzelne Eigentümer fochten die Beschlüsse an. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht beanstandete dagegen den teuersten Auftrag, weil es hierfür weitere Angebote verlangte. Der BGH stellte das klageabweisende Urteil wieder her. Die unterschiedliche Behandlung allein anhand einer Bagatellgrenze überzeugte ihn nicht.
Die Gemeinschaft braucht Informationen, keine feste Zahl von Angeboten
Ausgangspunkt bleiben § 18 Absatz 2 WEG und § 19 WEG: Eigentümer können ordnungsmäßige Verwaltung und damit eine vernünftige Vorbereitung von Erhaltungsmaßnahmen verlangen. Wer abstimmt, muss insbesondere erkennen können, welche Arbeiten erforderlich sind und welcher Aufwand entsteht.
Vergleichsangebote können diese Grundlage schaffen. Sie zeigen Preisunterschiede, abweichende technische Lösungen und unterschiedliche Leistungsumfänge. Aus dieser Nützlichkeit folgt aber keine gesetzliche Pflicht, stets eine bestimmte Anzahl einzuholen. Der BGH fragt stattdessen, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers ausreichen.
Maßgeblich sind unter anderem Umfang, Schwierigkeit und Dringlichkeit der Arbeiten. Bei größeren Maßnahmen kann auch fachkundige Beratung durch Architekten oder Bausachverständige die notwendige Entscheidungsgrundlage liefern. Vergebliche Anfragen bei örtlichen Handwerkern und ein dringender Reparaturbedarf können ebenfalls Bedeutung gewinnen.
Gute Erfahrungen dürfen bei der Auswahl zählen
Ein Auftrag besteht aus mehr als seinem Endpreis. Ein Betrieb, der Termine einhält, qualifizierte Beschäftigte einsetzt und Mängel zuverlässig beseitigt, kann für eine Gemeinschaft besonders geeignet sein. Kennt er zudem die Anlage, kann dies die Ausführung erleichtern. Solche Erfahrungen dürfen Eigentümer berücksichtigen.
Im entschiedenen Fall ging es um verschiedene übliche Arbeiten in unterschiedlichen Bereichen der Anlage. Die bekannten und bewährten Betriebe durften deshalb ohne weitere Angebote beauftragt werden. Der Verwalter bleibt allerdings verpflichtet, die Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Vertrautheit ersetzt nicht jede sachliche Kontrolle.
Ein überteuerter Auftrag bleibt angreifbar
Das Urteil gibt keine Erlaubnis, beliebige Preise durchzuwinken. Ein Angebot kann objektiv ungeeignet oder überteuert sein. Das ist ein eigener Beschlussmangel. Wer deswegen klagt, muss diese Beanstandung rechtzeitig konkret vortragen und gegebenenfalls beweisen. Im entschiedenen Verfahren hatten die Kläger innerhalb der maßgeblichen Frist nur fehlende Vergleichsangebote gerügt.
Für eine Anfechtung bestimmt § 45 WEG eine Klagefrist von einem Monat und eine Begründungsfrist von zwei Monaten ab Beschlussfassung. Ein bloßer Widerspruch gegenüber der Verwaltung wahrt diese Fristen nicht. Außerdem betrifft das Urteil Erhaltungsmaßnahmen. Die Bestellung eines neuen Verwalters folgt bei der Vorbereitung anderen Anforderungen.
Was vor der nächsten Abstimmung in die Unterlagen gehört
Hilfreich sind eine klare Leistungsbeschreibung, der Angebotspreis, Angaben zum Reparaturbedarf und die Gründe für die Auswahl. Wird nur ein Betrieb vorgeschlagen, sollte nachvollziehbar sein, weshalb die Informationen dennoch genügen: etwa wegen überschaubarer Standardarbeiten, belastbarer Vorerfahrungen oder einer fachlichen Prüfung.
Eigentümer, die Zweifel haben, sollten nach konkreten Lücken fragen: Fehlt eine notwendige Position? Ist die technische Lösung ungeeignet? Gibt es belastbare Hinweise auf einen überhöhten Preis? Einsicht in Verwaltungsunterlagen lässt sich nach § 18 Absatz 4 WEG verlangen. Warum die Verwaltung den Informationszugang nicht durch eine dauerhafte Sperre ihres Eigentümerportals vereiteln darf, erläutert ein weiterer Beitrag.
Von der Auswahl des Handwerkers zu trennen ist die Verteilung seiner Rechnung. Welche Grenzen für eine nachträgliche Kostenverlagerung gelten, zeigt der BGH-Fall zur Tiefgaragensanierung ohne eigenen Stellplatz. Angebot, Leistungsumfang und Kostenbeschluss sollten deshalb gemeinsam in den Versammlungsunterlagen stehen.
Primärquellen: BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25; BGH-Pressemitteilung 057/2026 vom 27.03.2026; §§ 18, 19 und 45 WEG.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.