Kein Stellplatz, trotzdem die Garagensanierung bezahlen? Der BGH setzt der WEG-Mehrheit Grenzen
Archivdatum: 16. Oktober 2025 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Wer keinen Stellplatz hat, rechnet nicht unbedingt mit einer Rechnung für das Tiefgaragendach. In einer Eigentümergemeinschaft war diese Erwartung sogar durch die Gemeinschaftsordnung abgesichert: Für die Garage sollten nur bestimmte Einheiten zahlen. Eine Mehrheit änderte die Verteilung dennoch. Der Bundesgerichtshof prüfte den Fall im Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 236/23, das am selben Tag öffentlich erläutert wurde. Das Ergebnis ist differenziert: Die Mehrheit durfte grundsätzlich entscheiden; ob diese Kostenverschiebung auch inhaltlich zulässig war, musste weiter aufgeklärt werden.
Eine alte Regel teilte Gebäude und Garage auf
Die Anlage verfügte über eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen. Nach der Gemeinschaftsordnung von 1971 durften nur bestimmte Wohneinheiten die Stellplätze nutzen. Diese Einheiten hatten auch die Instandhaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garage allein zu tragen.
Die Klägerin besaß kein entsprechendes Sondernutzungsrecht. Im April 2022 beschloss die Gemeinschaft die Dachsanierung und eine Umlage auf sämtliche Eigentümer nach Miteigentumsanteilen. Die Eigentümerin focht den Beschluss an und hatte zunächst Erfolg. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Er sprach der Gemeinschaft damit keinen endgültigen Anspruch auf diese Kostenverteilung zu.
Eine Kostenregel in der Gemeinschaftsordnung ist nicht unveränderlich
§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG erlaubt Mehrheitsbeschlüsse über eine abweichende Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten. Diese Befugnis besteht auch, wenn bisher befreite Eigentümer erstmals belastet werden. Das reformierte Recht räumt der Gemeinschaft insoweit mehr Spielraum ein als die frühere Regelung.
Deshalb durfte das Landgericht den Beschluss nicht bereits wegen fehlender Beschlusskompetenz verwerfen. Die Gemeinschaft konnte eine Änderung grundsätzlich beschließen. Damit war aber erst die Frage beantwortet, ob die Mehrheit über das Thema entscheiden darf. Davon zu trennen ist, ob sie ihre Entscheidungsmacht ordnungsgemäß genutzt hat.
Eine vereinbarte Trennung braucht einen sachlichen Grund für ihre Aufhebung
Bei einer ausdrücklich vereinbarten, auf unterschiedliche Gebäudeteile bezogenen Kostentrennung nimmt der BGH grundsätzlich an, dass diese zur konkreten Anlage passt. Solche Regelungen berücksichtigen häufig, dass die Nutzungsmöglichkeiten erheblich auseinandergehen. Eine Tiefgarage wird von ihren Stellplatzberechtigten anders genutzt als von einem Eigentümer ohne Stellplatz.
Wer diese zuvor vereinbarte Trennung aufheben und andere Eigentümer erstmals beteiligen will, benötigt deshalb regelmäßig einen sachlichen Grund. Diese besondere Anforderung lässt sich nicht auf jede Änderung eines Verteilungsschlüssels übertragen. Gerade die bestehende, objektbezogene Vereinbarung verschafft den zuvor befreiten Eigentümern hier einen stärkeren Schutz.
Ein Grund kann vorliegen, wenn Schäden an der Garage durch anderes Gemeinschaftseigentum verursacht wurden. Ebenso kann eine sachlich zusammenhängende Gesamtsanierung der Anlage eine Beteiligung aller rechtfertigen. Ob solche Umstände bestanden, war noch festzustellen.
Die Statik allein macht nicht jede Rechnung zur Gemeinschaftsrechnung
Die bloße Behauptung, das Garagendach sei auch für die übrige Anlage bedeutsam, reicht nach dem BGH nicht. Insbesondere die statische Funktion eines Bauteils stellt für sich genommen noch keinen sachlichen Grund dar, eine vereinbarte Trennung aufzugeben. Andernfalls ließe sich diese Kostenregel bei vielen gemeinschaftlichen Bauteilen praktisch immer überspielen.
Auch die umgekehrte Aussage wäre zu weit: Wer ein Bauteil nicht nutzt, ist nicht automatisch von dessen Kosten befreit. Entscheidend bleiben die vorhandene Vereinbarung, die bisherige Verteilung und der Inhalt des Änderungsbeschlusses. Eigentum an einer Wohnung schließt gemeinschaftliche Lasten ein, selbst wenn nicht jeder Vorteil täglich genutzt wird.
Der Schutz muss rechtzeitig geltend gemacht werden
Weil die Gemeinschaft grundsätzlich beschließen darf, kann ein fehlerhafter Beschluss nicht einfach ignoriert werden. Bei einer Anfechtung gelten nach § 45 WEG ein Monat für die Klage und zwei Monate für deren Begründung, jeweils ab Beschlussfassung. Ein späterer Streit erst bei der Zahlungsaufforderung kann deshalb zu spät kommen.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Für die Prüfung werden die vollständige Gemeinschaftsordnung, frühere Änderungsbeschlüsse, der Sanierungsbeschluss und Unterlagen zur Schadensursache benötigt. Eigentümer sollten außerdem die behaupteten Gründe der Kostenverlagerung schriftlich festhalten. Der Zugang zu diesen Verwaltungsinformationen bleibt ein eigenes Recht; dazu passt die Entscheidung über die unzulässige dauerhafte Sperre eines Eigentümerportals.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Die Trennung von Sanierungsverantwortung und Kostenlast spielt auch bei gefährlichen Balkonen mit Erhaltungspflichten einzelner Eigentümer eine Rolle. Deshalb sollte ein Beschluss deutlich erkennen lassen, welche Arbeiten die Gemeinschaft organisiert und nach welcher Grundlage die Rechnung verteilt wird.
Primärquellen: BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23, insbesondere Rn. 19–23; BGH-Pressemitteilung 033/2025 vom 14.02.2025; §§ 16 und 45 WEG.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.