13 Nachrichten in einer halben Stunde – trotzdem durfte die Hausverwaltung ihn nicht dauerhaft aussperren
Ein Wohnungseigentümer schickt seiner Hausverwaltung innerhalb einer halben Stunde 13 Nachrichten über das Eigentümerportal. Die Verwaltung sperrt daraufhin sein Passwort und lässt ihn dauerhaft nicht mehr hinein. Darf sie so auf einen anstrengenden Nutzer reagieren?
Das Amtsgericht München verneinte das für diesen Fall. Der Eigentümer musste wieder Zugang erhalten. Die Verwaltung durfte aus einem einzelnen Vorfall nicht ohne vorherige Abmahnung einen dauerhaften Ausschluss machen.
Ein gemeinsames Informationsportal ist kein persönliches Entgegenkommen
Die Verwaltung hatte das Portal als allgemeine Einrichtung zur Information und Kommunikation für die Eigentümer geschaffen. Wer dazugehört, muss deshalb grundsätzlich auch teilnehmen können. Das Gericht leitete den Anspruch aus § 18 Absatz 2 WEG und dem Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung ab.
Dass der Verwaltervertrag keine besonderen Regeln für das Portal enthielt, erlaubte nach der Entscheidung nicht, einzelne Eigentümer auszusperren. Auch eine freiwillig eingerichtete Kommunikationsmöglichkeit muss innerhalb der Gemeinschaft sachgerecht und gleichmäßig gehandhabt werden.
Der Anspruch richtete sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das ist für die Durchsetzung wichtig: Ein Konflikt mit einem Mitarbeiter der Verwaltung und ein Anspruch gegen die Gemeinschaft sind rechtlich nicht dasselbe.
Die Verwaltung muss Nachrichtenfluten nicht unbegrenzt hinnehmen
Das Gericht verlangte keine grenzenlose Geduld. Es hielt fest, dass ein solches Verhalten nicht dauerhaft toleriert werden müsse. Sanktionen seien grundsätzlich vorher festzulegen, etwa in Nutzungsbedingungen. Vor einer Sperre sei grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich.
Die 13 Nachrichten wertete das Gericht wegen ihres engen zeitlichen Zusammenhangs als einmaligen Vorfall. Damit war die Schwelle für eine dauerhafte Aussperrung ohne Warnung nicht erreicht. Eine Abmahnung hätte verdeutlicht, welches konkrete Verhalten beanstandet wird und welche Folgen eine Wiederholung haben kann.
Beim Schaukasten im Hausflur verlor der Eigentümer trotzdem
Der Mann wollte zugleich eigene Anzeigen in den Infokästen der Hausverwaltung aushängen lassen. Damit scheiterte er. Die Kästen waren grundsätzlich für Mitteilungen der Verwaltung bestimmt. Ein einzelner eigenmächtig zugelassener Fremdaushang machte sie noch nicht zu einer allgemein offenen Anzeigenfläche.
Der Unterschied lag also im vorgesehenen Nutzerkreis: Das Internetportal stand grundsätzlich allen Eigentümern offen, der Schaukasten nicht. Gleichbehandlung verlangt keine Wiederholung jeder früheren Ausnahme oder Regelverletzung.
Bei einer Portalsperre sollten Betroffene deshalb die Zugangszusage, vorhandene Nutzungsregeln, die beanstandeten Nachrichten und das Sperrschreiben sichern. Eine klare, sachliche Aufforderung zur Wiederherstellung des Zugangs hilft, den tatsächlichen Streitpunkt von anderen Konflikten in der Gemeinschaft zu trennen.
Quelle und zeitlicher Bezug: AG München, Urteil vom 26. Mai 2025, 1291 C 23031/24 WEG, rechtskräftig; Gerichtsmitteilung vom 2. März 2026. Das Urteilsdatum ist anhand der veröffentlichten Entscheidung verifiziert.