Ohne gültige Bestellung weiterverwaltet: Warum die Verwalterin trotzdem 22.821,59 Euro ersetzen musste
Archivdatum: 22. April 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Eine Verwaltung arbeitete weiter, obwohl ihre Bestellung bereits abgelaufen war. Sie bezahlte die Pflege eines fremden Parks aus dem Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Außerdem war Geld auf einem in ihrem eigenen Namen geführten Konto gepfändet worden. Am Ende stand eine Zahlungspflicht von 22.821,59 Euro. Mit Urteil vom 30. Januar 2026 – V ZR 76/25 bestätigte der Bundesgerichtshof: Wer tatsächlich wie ein Verwalter handelt, kann sich bei Pflichtverletzungen nicht auf eine fehlende wirksame Bestellung zurückziehen.
Ein ehemaliges Klinikgelände und mehrere miteinander verbundene Verträge
Auf einem früheren Klinikareal waren verschiedene Eigentümergemeinschaften entstanden. Die Häuser lagen um einen Park, der weiterhin einem Ehepaar gehörte. Dieses war zugleich personell mit der Verwaltungsgesellschaft verbunden. Bereits 2012 hatte die Verwaltung einen Vertrag über Parkpflege und weitere Arbeiten abgeschlossen. Die klagende Gemeinschaft entstand erst später.
Die Bestellung der Verwaltung für diese Gemeinschaft lief Ende Mai 2018 aus. Trotzdem führte sie die Geschäfte weiter. Zwischen Juni 2019 und August 2020 wurden aus dem für die Gemeinschaft geführten Konto 16.541,17 Euro für Parkpflege bezahlt. Hinzu kam ein nach teilweiser Gutschrift verbliebener Verlust von 6.280,52 Euro aus einer Kontopfändung. Die Gemeinschaft verlangte beides zurück.
Tatsächliches Verwalten bringt tatsächliche Pflichten mit sich
Über Bestellung und Abberufung entscheiden die Eigentümer nach § 26 WEG. Das Ende einer Bestellung sollte deshalb sauber dokumentiert werden. Doch auch ohne wirksame Bestellung oder gültigen Verwaltervertrag kann jemand die Verwaltung tatsächlich übernehmen. Juristisch wird dann von einem faktischen Verwalter gesprochen.
Nach dem BGH treffen diese Person grundsätzlich dieselben Pflichten wie eine wirksam bestellte oder vertraglich verpflichtete Verwaltung. Zwischen ihr und der Gemeinschaft besteht eine besondere rechtliche Beziehung. Verletzt sie ihre Pflichten schuldhaft und verursacht dadurch einen Schaden, kommt § 280 Absatz 1 BGB zur Anwendung. Die genaue dogmatische Einordnung dieser Beziehung musste der BGH dafür nicht abschließend entscheiden.
Ein Vertrag des Bauträgers bindet nicht ohne Weiteres die spätere WEG
Für die Parkpflege fehlte eine tragfähige Zahlungsverpflichtung der Gemeinschaft. Der Vertrag war geschlossen worden, als diese noch nicht existierte. Nach dem damals geltenden Recht wäre für eine spätere Vertragsübernahme beziehungsweise Genehmigung grundsätzlich ein entsprechender Beschluss erforderlich gewesen. Einen solchen konnte die Verwaltung nicht nachweisen.
Dass über Jahre Rechnungen bezahlt wurden, ersetzte diesen Schritt nicht. Ebenso wenig machte die bloße Nutzung des Parks die Gemeinschaft automatisch zu dessen Unterhaltung verpflichteter Vertragspartnerin. Auch ein angeblicher Vorteil durch ersparte eigene Pflegekosten musste konkret dargelegt werden. Eine pauschale Behauptung genügte dem Gericht nicht.
Die Entscheidung über alte Verträge hat eine zeitliche Grenze
Der BGH beurteilte die Entstehung und Übernahme der Verträge nach dem Wohnungseigentumsrecht vor dem 1. Dezember 2020. Diese Ausführungen lassen sich deshalb nicht unverändert auf jeden heutigen Bauträgervertrag übertragen. Die Haftungsregel für den faktischen Verwalter hat dagegen eigenständige Bedeutung.
Auch die Höhe des Schadens hängt vom Einzelfall ab. Eine tatsächlich bestehende Verpflichtung der Gemeinschaft oder konkret nachgewiesene Vorteile könnten eine andere Bewertung erfordern. Im entschiedenen Verfahren fehlte entsprechender Vortrag. Zudem scheiterten geltend gemachte Gegenforderungen an unzureichender Darlegung. Der BGH bestätigte damit das Ergebnis der Vorinstanzen.
Welche Unterlagen Eigentümer jetzt zusammenführen sollten
Bei Zweifeln helfen zunächst Bestellungsbeschluss, Verwaltervertrag und Kontoangaben. Danach ist für beanstandete Zahlungen zu klären, wer den zugrunde liegenden Vertrag geschlossen hat, welches Grundstück betroffen ist und welcher Beschluss die Ausgabe trägt. Gerade in größeren Anlagen können verschiedene Gemeinschaften und private Flächen leicht verwechselt werden.
Ein Kontoauszug allein erklärt eine Ausgabe noch nicht. Die zugehörigen Rechnungen, Verträge und Beschlüsse sollten zusammen geprüft werden. Eigentümer können hierfür Einsicht in Verwaltungsunterlagen verlangen; wie weit der Informationszugang reicht, zeigt auch der Fall zur Sperre des Eigentümerportals. Die Gemeinschaft sollte außerdem vermeiden, eine abgelaufene Bestellung durch bloßes Weiterlaufenlassen der Verwaltung ungeklärt zu lassen.
Für eine geordnete Beendigung der Verwaltung gehört auch die Frage dazu, wer nach dem Wechsel die fehlende Jahresabrechnung erstellen muss. Bestellungsende, tatsächliche Geschäftsführung und Abrechnungspflichten sollten dabei jeweils gesondert festgehalten werden.
Primärquelle: BGH, Urteil vom 30.01.2026 – V ZR 76/25, insbesondere Rn. 18–21 und 32–42; § 26 WEG und § 280 BGB.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.