Verwalterwechsel an Silvester: Wer muss die fehlende Jahresabrechnung erstellen?
Archivdatum: 11. März 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Die alte Verwaltung hat ein ganzes Jahr lang Rechnungen bezahlt und Hausgeld verbucht. Zum 31. Dezember endet ihr Amt. Wer erstellt nun die Jahresabrechnung? Eine Eigentümergemeinschaft verlangte diese Arbeit von der ausgeschiedenen Verwalterin und klagte. Der Bundesgerichtshof wies die Revision mit Urteil vom 26. September 2025 – V ZR 206/24 zurück. Ausschlaggebend war der Zeitpunkt, zu dem die Abrechnungspflicht entsteht. Die größere Nähe der alten Verwaltung zu den Buchungen änderte daran nichts.
Der Wechsel war genau zum neuen Jahr erfolgt
Die beklagte Verwalterin war bis Ende Dezember 2022 im Amt. In der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2022 wurde eine neue Verwaltung mit Wirkung ab dem 1. Januar 2023 gewählt. Die Gemeinschaft wollte die frühere Verwalterin dennoch zur Erstellung der Abrechnung 2022 verpflichten.
Amtsgericht und Landgericht lehnten das ab. Auch vor dem BGH blieb die Gemeinschaft erfolglos. Eine ausdrückliche Vertragsregel, nach der die ausgeschiedene Verwaltung die Abrechnung trotz ihres Ausscheidens übernehmen musste, gab es nicht. Genau eine solche Regel hätte den Fall anders gestalten können.
Die Abrechnung ist eine Aufgabe der Gemeinschaft
§ 28 Absatz 2 WEG sieht nach Ablauf des Kalenderjahres die Entscheidung über Nachschüsse oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse vor. Hierfür erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Nach der seit Ende 2020 geltenden Struktur ist die Gemeinschaft für diese Aufgabe verantwortlich; der Verwalter führt sie als ihr Organ aus.
Für einen einzelnen Eigentümer bedeutet das: Sein Anspruch auf Erstellung einer fehlenden Abrechnung richtet sich gegen die Gemeinschaft. Die Zuständigkeitsfrage zwischen alter und neuer Verwaltung darf nicht dazu führen, dass Abrechnungen dauerhaft ausbleiben. Der aktuell bestellte Verwalter muss grundsätzlich auch noch offene Abrechnungen zurückliegender Jahre erstellen.
Der 1. Januar macht den Unterschied
Die Pflicht zur Jahresabrechnung entsteht nach der Entscheidung am 1. Januar des Folgejahres. Endet das Verwalteramt am 31. Dezember, ist die ausgeschiedene Person bei Entstehung der Pflicht nicht mehr im Amt. Ihre frühere Organstellung wirkt nicht nach.
Anders kann es liegen, wenn der Wechsel erst im Laufe des Folgejahres erfolgt. War die Abrechnungspflicht während der Amtszeit schon entstanden, kann der alte Verwalter aus seinem Vertrag weiterhin zur Erstellung verpflichtet sein. Daneben bleibt der neue Verwalter als Organ für die Erfüllung der Gemeinschaftsaufgabe zuständig. Es genügt deshalb nicht, nur nach dem Jahr zu fragen, auf das sich die Buchungen beziehen.
Der BGH berücksichtigt, dass die Erstellung für die neue Verwaltung praktisch schwierig sein kann. Dieses Problem ändert aber nicht die gesetzliche Zuständigkeit. Es muss durch Unterlagenübergabe, Aufarbeitung und gegebenenfalls vertragliche Ansprüche gelöst werden.
Die frühere Verwaltung muss ihre Arbeit dennoch nachvollziehbar machen
Wer die Jahresabrechnung nicht mehr schuldet, wird dadurch nicht von jeder Verantwortung frei. Der BGH verweist auf die Pflicht zur Rechnungslegung aus §§ 675, 666 und 259 BGB. Die frühere Verwaltung muss Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfassen und mitteilen. Im entschiedenen Fall war sie dazu bereits rechtskräftig verurteilt.
Diese Rechnungslegung ist von der Jahresabrechnung zu unterscheiden. Vereinfacht gesagt muss die alte Verwaltung ihre Geschäftsführung erklären und die nötigen Informationen bereitstellen. Die neue Verwaltung benötigt daraus eine geordnete Grundlage für die Abrechnung der Gemeinschaft. Fehlende Unterlagen sollten deshalb genau bezeichnet und nachweisbar angefordert werden.
Vertrag und Übergabe sollten zusammen geplant werden
Eine ausdrückliche Vertragsklausel kann bestimmen, dass die bisherige Verwaltung auch nach einem Wechsel zum Jahresende noch die Abrechnung erstellt. Ohne eine solche Vereinbarung lässt sich diese Pflicht nicht allein daraus herleiten, dass sie das betreffende Jahr betreut hat. Bei einem geplanten Wechsel sollte diese Aufgabe deshalb frühzeitig konkret geregelt werden.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Praktisch hilfreich sind ein Verzeichnis übergebener Buchungen und Belege, abgestimmte Kontostände und eine Liste offener Forderungen. Eigentümer sollten außerdem festhalten, welche Vorjahre noch nicht abgerechnet sind. Wer zur Kontrolle Einsicht verlangt, kann sich auf § 18 Absatz 4 WEG berufen. Dass die Verwaltung diesen Zugang nicht dauerhaft durch eine Sperre ihres Portals erschweren darf, behandelt ein weiterer Beitrag. Ein klarer Übergabeplan verhindert, dass die rechtliche Zuständigkeit geklärt ist, die Abrechnung aber an fehlenden Daten scheitert.
Aktualisierung vom 31.10.2026: Bleibt nach Ablauf der Bestellung ungeklärt, wer die Geschäfte tatsächlich führt, entsteht ein anderes Problem als die Zuordnung der Jahresabrechnung. Der Fall zur Haftung eines faktischen WEG-Verwalters zeigt, weshalb neben der Unterlagenübergabe auch der tatsächliche Wechsel der Verantwortlichen dokumentiert werden sollte.
Primärquellen: BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24, Rn. 9–16; § 28 WEG sowie die im Urteil erläuterten §§ 675, 666 und 259 BGB.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.