Was sollte im Übergabeprotokoll stehen?
Sinnvoll sind Datum, beteiligte Personen, genaue Wohnung, Zustand der Räume, sichtbare Schäden, Zählerstände und Anzahl sämtlicher Schlüssel. Fotos sollten eindeutig den Räumen und dem Übergabetag zugeordnet werden können. Unterschiedliche Auffassungen lassen sich als solche festhalten, statt vorschnell eine gemeinsame Bewertung zu erzwingen. Das Protokoll sollte erkennen lassen, ob nur Tatsachen dokumentiert oder darüber hinaus verbindliche Verpflichtungen vereinbart werden. Eine Unterschrift unter ein weit formuliertes Anerkenntnis kann andere Folgen haben als die bloße Bestätigung eines Zählerstands. Beide Seiten sollten eine vollständige Ausfertigung erhalten.
Muss die Wohnung immer renoviert zurückgegeben werden?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht, jede Wohnung beim Auszug frisch gestrichen zurückzugeben, besteht nicht. Schönheitsreparaturen können durch wirksame Vereinbarungen übertragen sein; zahlreiche formularmäßige Klauseln unterliegen jedoch strengen Grenzen. Ausgangszustand, Vertragswortlaut und tatsächlicher Renovierungsbedarf sind zu prüfen. Eine unwirksame Klausel wird nicht allein dadurch verbindlich, dass sie bei der Übergabe erneut behauptet wird. Auch ein Protokoll sollte deshalb nicht ungeprüft pauschale Endrenovierungspflichten enthalten. Davon zu unterscheiden sind selbst verursachte Beschädigungen und wirksam übernommene Rückbaupflichten für eigene Einbauten.
Was ist normale Abnutzung und was ein Schaden?
Nach § 538 BGB muss der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht vertreten. Übliche Gebrauchsspuren sind deshalb nicht automatisch ersatzpflichtige Schäden. Anders kann es bei einer schuldhaften Verletzung von Obhutspflichten aussehen, etwa bei einer vermeidbaren Beschädigung der Sachsubstanz. Alter, ursprünglicher Zustand und gewöhnliche Nutzungsdauer sind für die Bewertung erheblich. Ein Vermieter erhält nicht in jedem Fall den vollen Neupreis eines bereits alten Gegenstands. Fotos vom Einzug, vorhandene Rechnungen und nachvollziehbare Reparaturangebote erleichtern die Abgrenzung und eine sachgerechte Bezifferung.
Rechtsprechung: Substanzschäden können ohne Nachfrist ersatzpflichtig sein
Der BGH entschied im Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 –, dass Schäden an der Sachsubstanz infolge verletzter Obhutspflichten grundsätzlich ohne vorherige Fristsetzung ersetzt verlangt werden können. Das gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung betrifft Schadensersatz neben der Leistung. Sie lässt sich nicht pauschal auf jede unterlassene Renovierung übertragen, bei der andere Voraussetzungen maßgeblich sein können. Für die Übergabe muss deshalb zuerst geklärt werden, ob ein Substanzschaden, gewöhnliche Abnutzung oder eine unerfüllte vertragliche Leistungspflicht vorliegt.
Wann gilt die Wohnung als zurückgegeben?
Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung nach Vertragsende zurückgeben. Regelmäßig müssen die Räume geräumt und sämtliche Schlüssel übergeben sein, sodass der Vermieter wieder die tatsächliche Herrschaft ausüben kann. Ein bloßer Auszug oder ein informeller Hinweis auf den Aufenthaltsort der Schlüssel genügt nicht immer. Umgekehrt ist die Rückgabe vom Streit über einzelne Schäden zu unterscheiden. Eine ordnungsgemäß angebotene Rückgabe sollte dokumentiert werden. Bei unberechtigter Vorenthaltung kann Nutzungsentschädigung entstehen; deshalb sind Übergabetermin, Empfangsberechtigung und vollständiger Schlüsselbestand besonders wichtig.
Welche Fristen und weiteren Schritte sind zu beachten?
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 BGB grundsätzlich in sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache. Dieser Zeitpunkt muss nicht mit dem formalen Vertragsende übereinstimmen. Für andere Ansprüche können andere Regeln gelten. Kaution, Betriebskosten und mögliche Gegenforderungen sind deshalb gesondert abzurechnen. Bei Streit sollten Protokolle, Fotos und Kommunikation unverändert gesichert werden. Eine zeitnahe positionsbezogene Klärung ist für beide Seiten sinnvoll, damit Beweise nicht verloren gehen und eine laufende kurze Frist nicht durch unverbindliche Korrespondenz übersehen wird.