Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Für Wohnraum beträgt die gesetzliche Obergrenze drei Monatsmieten ohne die gesondert ausgewiesenen Betriebskostenpauschalen oder Vorauszahlungen. Entscheidend ist also grundsätzlich die Nettokaltmiete. Eine niedrigere vereinbarte Kaution bleibt möglich. Die Schutzvorschriften des § 551 BGB dürfen vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden. Für Gewerberäume gilt diese gesetzliche Höchstgrenze nicht unmittelbar; dort müssen Sicherungsumfang und Vertragsbedingungen eigenständig geprüft werden.
Ratenzahlung und getrennte Anlage
Eine als Geldsumme zu leistende Wohnraummietkaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Der Vermieter muss eine überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. Gesetzlicher Ausgangspunkt ist eine verzinsliche Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist; eine andere Anlageform kann vereinbart werden. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Für Studenten- und Jugendwohnheime besteht eine gesetzliche Ausnahme von der Verzinsungspflicht.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Mit dem Auszug ist nicht zwangsläufig bereits der gesamte Betrag zur Auszahlung fällig. Zunächst muss geklärt werden, ob und welche gesicherten Forderungen noch bestehen. Der Vermieter benötigt hierfür eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit. Eine gesetzliche Pauschalregel, nach der jede Kaution exakt nach sechs Monaten vollständig zurückzuzahlen wäre, gibt es nicht. Für die Prüfung sind insbesondere Rückgabezeitpunkt, geltend gemachte Schäden und noch offene Abrechnungen relevant. Der Mieter sollte eine nachvollziehbare Abrechnung verlangen, aus der Forderungen, Gegenrechnung und verbleibendes Guthaben hervorgehen.
Rechtsprechung: Aufrechnung trotz Verjährung
Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23 über die Verrechnung einer Barkaution mit Schadensersatz wegen Beschädigungen. Die typische Barkautionsvereinbarung ist danach so auszulegen, dass eine Aufrechnung nicht allein daran scheitert, dass der Vermieter den Ersatz in Geld erst nach Ablauf der kurzen Verjährungsfrist verlangt. Hintergrund ist § 215 BGB. Die Entscheidung beseitigt weder die Verjährungsregeln noch den erforderlichen Nachweis eines Schadens. Ob die Gegenforderung tatsächlich besteht und in welcher Höhe verrechnet werden darf, bleibt gesondert zu prüfen.
Welche Unterlagen helfen bei einem Streit?
Bewahren Sie Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Übergabeprotokolle, datierte Fotos und die Kautionsabrechnung zusammen auf. Trennen Sie normale Gebrauchsspuren von behaupteten Beschädigungen: Für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch haftet der Mieter nach § 538 BGB nicht. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 BGB grundsätzlich sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache. Diese Frist betrifft andere Fragen als die Fälligkeit der Kautionsrückzahlung. Eine Prüfung sollte deshalb Anspruchsgrund, Betrag, Fristbeginn und Aufrechnung getrennt behandeln. Werden einzelne Positionen bestritten, sollte die Korrespondenz erkennen lassen, welche Forderung aus welchem Grund zurückgewiesen wird. Ein Übergabeprotokoll kann dabei einen anderen Aussagewert haben als eine später übersandte Handwerkerrechnung. Lassen Sie deshalb nicht nur den Endbetrag, sondern auch die zugrunde gelegten Tatsachen und Vertragsregelungen prüfen.
Kautionsabrechnung Schritt für Schritt prüfen
Stellen Sie der ursprünglich eingezahlten Kaution zunächst die ausgewiesenen Erträge gegenüber. Ordnen Sie anschließend jede einbehaltene Position dem dazu genannten Anspruch zu. Prüfen Sie, ob derselbe Betrag bereits anderweitig bezahlt oder ausgeglichen wurde. Fragen Sie bei einem nur teilweise geklärten Sachverhalt ausdrücklich nach der Behandlung des übrigen Guthabens. Diese Übersicht hilft beiden Vertragsparteien, reine Rechenfehler von einem Streit über Schäden oder Vertragsklauseln zu unterscheiden und offene Punkte gezielt zu bearbeiten.