Wann liegt eine Vorenthaltung vor?
Zunächst muss das Mietverhältnis tatsächlich beendet sein, etwa durch wirksame Kündigung oder Ablauf einer wirksamen Befristung. Der Mieter muss danach zur Rückgabe verpflichtet sein und diese gegen den Rücknahmewillen des Vermieters unterlassen. Eine fortgesetzte Nutzung ist ein typischer Fall, aber nicht jede Verzögerung erfüllt automatisch sämtliche Voraussetzungen. Verweigert der Vermieter selbst eine ordnungsgemäß angebotene Rückgabe, kann die Bewertung anders ausfallen. Auch eine mögliche stillschweigende Vertragsverlängerung oder ausdrückliche Übergangsvereinbarung ist zu prüfen. Vertragsende, tatsächlicher Besitz und Erklärungen beider Seiten müssen deshalb zusammen betrachtet werden.
In welcher Höhe kann Entschädigung verlangt werden?
Nach § 546a Absatz 1 BGB kann der Vermieter grundsätzlich die vereinbarte Miete oder die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Damit kann der Anspruch höher sein als die bisherige Vertragsmiete. Er muss jedoch zeitlich und der Höhe nach nachvollziehbar berechnet werden. Der bloße Hinweis auf gestiegene Angebotspreise ersetzt keine tragfähige Vergleichsgrundlage. Zustand, Lage, Größe und tatsächliche Vermietbarkeit der konkreten Sache sind erheblich. Welche Positionen in die Berechnung eingehen und wie Teilzeiträume zu behandeln sind, muss anhand des Einzelfalls geprüft werden.
Rechtsprechung: Maßgeblich kann die Neuvermietungsmiete sein
Der BGH entschied im Urteil vom 18. Januar 2017 – VIII ZR 17/16 –, dass bei beendeten Wohnraummietverhältnissen die ortsübliche Neuvertragsmiete maßgeblich sein kann. Die Berechnung richtet sich nicht einfach nach den Regeln zur Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis nach § 558 BGB. Das Urteil erklärt, weshalb eine verspätete Rückgabe wirtschaftlich teurer werden kann als die bisherige Monatsmiete. Es entbindet den Vermieter jedoch nicht vom Nachweis einer passenden ortsüblichen Vergleichsgröße. Die konkrete Wohnung und der betroffene Zeitraum bleiben entscheidend.
Wann endet die Zahlungspflicht?
Grundsätzlich endet die Vorenthaltung mit der tatsächlichen ordnungsgemäßen Rückgabe. Dazu gehört regelmäßig, dem Vermieter wieder die ungehinderte Sachherrschaft zu verschaffen, häufig durch Räumung und vollständige Schlüsselübergabe. Ein Auszug allein genügt nicht stets, wenn der Mieter wesentliche Zugriffsmöglichkeiten oder zurückgelassene Gegenstände behält. Umgekehrt verhindert nicht jeder kleinere Streit über den Zustand automatisch die Rückgabe. Mängel, Renovierungspflichten und Besitzrückübertragung sind rechtlich zu unterscheiden. Ein dokumentierter Übergabetermin mit Schlüsselverzeichnis und klarer Empfangsbestätigung hilft, das Ende des maßgeblichen Zeitraums nachvollziehbar festzuhalten.
Können zusätzlich weitere Schäden verlangt werden?
§ 546a Absatz 2 BGB lässt weitergehenden Schadensersatz grundsätzlich unberührt. Dafür müssen allerdings zusätzliche Voraussetzungen, Schaden und Ursächlichkeit nachgewiesen werden. Denkbar sind etwa konkrete Nachteile aus einer verhinderten Anschlussvermietung; eine doppelte Entschädigung desselben Ausfalls darf nicht entstehen. Bei Wohnraum enthält § 571 BGB besondere Begrenzungen, unter anderem im Zusammenhang mit einer gewährten Räumungsfrist. Eine gerichtliche Frist bedeutet daher nicht schlicht, dass jede finanzielle Folge entfällt. Nutzungsentschädigung und darüber hinausgehender Schaden müssen nach Anspruchsgrundlage und Zeitraum getrennt berechnet werden.
Wie lassen sich Rückgabestreitigkeiten vermeiden?
Beide Seiten sollten das Vertragsende, den gewünschten Übergabetermin und die Schlüsselübergabe frühzeitig schriftlich abstimmen. Der Mieter sollte ein tatsächliches Rückgabeangebot dokumentieren und vollständige Räumung ermöglichen. Der Vermieter sollte erklären, welche Beträge für welchen Zeitraum verlangt werden, und gegebenenfalls Vergleichsmieten belegen. Bei einer vorübergehenden Weiternutzung empfiehlt sich eine ausdrückliche Regelung über Dauer, Vergütung und Rückgabe. So lässt sich vermeiden, dass aus einer organisatorischen Verzögerung ein Streit über Vertragsfortsetzung, Marktwert und erhebliche zusätzliche Zahlungspflichten entsteht.