Gesetzlicher Ausgangspunkt und Mietvertrag
Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Mietverträge versuchen häufig, Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Ob das gelingt, ist anhand des gesamten Vertrags zu prüfen. Bei vorformulierten Klauseln begrenzt insbesondere § 307 BGB eine unangemessene Benachteiligung. Eine Unterschrift macht eine unwirksame Formularklausel nicht wirksam. Ebenso wenig genügt es, nur einen einzelnen Satz aus dem Vertrag herauszugreifen und danebenstehende Regelungen zu übersehen.
Rechtsprechung: Unrenoviert übergebene Wohnung
Mit Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 entschied der Bundesgerichtshof: Eine Formularklausel, die laufende Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt, ist bei unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Übergabe ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Der Mieter soll dadurch nicht auch für Gebrauchsspuren aus der Zeit vor seinem Einzug aufkommen müssen. Ein Ausgleich muss ihn wirtschaftlich so stellen, als habe er renovierten Wohnraum erhalten. Ob eine vereinbarte Vergünstigung dafür ausreicht, hängt vom tatsächlichen Renovierungsbedarf ab; ein beliebiger kleiner Mietnachlass genügt nicht automatisch.
Der Übergabezustand muss belegbar sein
Dokumentieren Sie beim Einzug den Zustand der einzelnen Räume mit Protokoll und aussagekräftigen Fotos. Halten Sie auch Vereinbarungen über bereits vorhandene Abnutzung und einen möglichen finanziellen Ausgleich fest. Wer sich auf eine unrenovierte Übergabe beruft, muss diesen Zustand im Streitfall grundsätzlich darlegen und beweisen. Für einen angemessenen Ausgleich trägt nach dem Urteil der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Nicht jede geringfügige Gebrauchsspur bedeutet bereits, dass eine Wohnung rechtlich als unrenoviert einzuordnen ist; maßgeblich bleibt der Gesamteindruck.
Rechtsprechung: Renovierung während der Mietzeit
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18 betrifft die weitere Entwicklung einer unrenoviert übernommenen Wohnung bei unwirksamer Übertragungsklausel. Verschlechtert sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich, kann der Mieter eine Renovierung vom Vermieter verlangen. Weil eine frische Renovierung ihn gegenüber dem ursprünglichen Zustand besserstellt, muss er sich regelmäßig angemessen, in der Regel zur Hälfte, an den erforderlichen Kosten beteiligen. Diese Kostenaufteilung ist keine allgemeine Regel für jeden Renovierungsstreit. Entscheidend sind gerade der anfängliche Zustand, seine wesentliche Verschlechterung und die daraus folgende Verbesserung.
Was sollte vor dem Auszug geklärt werden?
Trennen Sie dekorative Abnutzung, echte Beschädigungen und sonstige Instandsetzungsarbeiten. Für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch haftet der Mieter nach § 538 BGB nicht; eine wirksame vertragliche Renovierungspflicht muss daneben gesondert beurteilt werden. Lassen Sie vor größeren Arbeiten oder einer Kostenübernahme die Klauseln und den Übergabezustand prüfen. Bei der Rückgabe sollten konkrete Beanstandungen raumbezogen dokumentiert werden. Eine pauschale Forderung, alles neu zu streichen, erklärt noch nicht, auf welcher wirksamen Pflicht sie beruht. Bewahren Sie auch Kostenvoranschläge und die anschließende Kautionsabrechnung auf. Für ein belastbares Ergebnis sollten sowohl die Einzugsunterlagen als auch der aktuelle Zustand vorliegen; ein ausschließlich am Auszugstag aufgenommenes Foto beantwortet nicht sämtliche Vertragsfragen.
Arbeiten und Kosten vorab konkretisieren
Wenn eine Renovierung vereinbart werden soll, helfen eine genaue Beschreibung der betroffenen Flächen und eine nachvollziehbare Kostenaufstellung. Klären Sie, welche Arbeiten bereits erledigt sind, welcher Zustand erreicht werden soll und wer welche Kosten trägt. Halten Sie auch Absprachen über Ausführung und Termine fest. So lässt sich später besser beurteilen, ob tatsächlich dieselbe Leistung gemeint war. Ein Kostenvoranschlag sollte nicht ungeprüft mit einer bereits feststehenden Zahlungspflicht gleichgesetzt werden.