Umlageschlüssel und Flächenabweichung

Kann eine eigene Messung den Streit bereits entscheiden?

Sie kann einen konkreten Prüfungsanlass liefern. Bei umstrittener Berechnungsmethode oder erheblichen Abweichungen ist jedoch häufig eine fachkundige und nachvollziehbar dokumentierte Ermittlung notwendig.

Rechtliche Prüfung: Falsche Wohnfläche im Mietvertrag

Zunächst ist zu klären, welche Fläche vereinbart wurde und nach welcher Methode die Räume zu erfassen sind. Dachschrägen, Balkone, Terrassen und Nebenräume können dabei unterschiedlich behandelt werden. Eine überschlägige Messung ersetzt eine belastbare Berechnung nicht. Die rechtlichen Folgen hängen zudem davon ab, ob es um einen Mangel, eine Mieterhöhung oder die Betriebskostenverteilung geht. Für diese Fragen gelten unterschiedliche Ausgangspunkte; eine einzige pauschale Prozentregel löst nicht jeden Fall.

Eine Flächenabweichung belastbar erfassen

Notieren Sie Messmethode, Raummaße, Dachschrägen und Balkonflächen nachvollziehbar.

Vergleichen Sie die Flächenangabe im Vertrag mit Grundriss und Abrechnungen.

Benennen Sie das konkrete Ziel: Mietminderung, Betriebskostenkorrektur und Prüfung einer Mieterhöhung stellen unterschiedliche rechtliche Fragen.

Gesetzlicher Ausgangsschlüssel

§ 556a Abs. 1 BGB sieht vorbehaltlich anderer Vorschriften grundsätzlich eine Verteilung nach Wohnflächenanteilen vor, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Kosten müssen nach einem entsprechenden Maßstab verteilt werden. Die Heizkostenverordnung ist deshalb nicht durch eine allgemeine Vertragsformel zur Wohnfläche erledigt.

Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt die Sonderregel des § 556a Abs. 3: Ohne abweichende Vereinbarung ist grundsätzlich der für die Eigentümer geltende Maßstab anzuwenden. Widerspricht dieser billigem Ermessen, verweist das Gesetz zurück auf Absatz 1. Wohnungseigentümerabrechnung und mietrechtliche Abrechnung sind trotzdem nicht einfach identisch.

Änderung nur mit Grundlage

§ 556a Abs. 2 erlaubt unter seinen Voraussetzungen eine Umstellung auf erfassten Verbrauch oder erfasste Verursachung durch Erklärung in Textform vor Beginn des Abrechnungszeitraums. Das ist keine allgemeine Befugnis, nach Jahresende den für den Vermieter günstigsten Schlüssel auszuwählen. Waren die Kosten bislang in der Miete enthalten, ist die gesetzlich vorgesehene Herabsetzung zu beachten.

Vertrag, ursprünglicher Schlüssel, Änderungsmitteilung und deren Zugang müssen zeitlich zugeordnet werden. Leerstand und abweichende Nutzungen sind nachvollziehbar zu behandeln; rechnerisch darf die Summe der angesetzten Anteile nicht unbemerkt die tatsächliche Verteilungsbasis verlassen.

Fläche und rechtliche Folge

Bei Betriebskosten, die nach Wohnfläche umgelegt werden, ist im Allgemeinen der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche an der tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgeblich. Bei 72 m² von insgesamt 720 m² beträgt der Anteil 10 Prozent. Die im Mietvertrag genannte Fläche ist für diese Berechnung nicht ausschlaggebend. Sondermaßstäbe nach Gesetz oder wirksamer Vereinbarung sind vorher zu prüfen. [2]

Auch für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Die Kappungsgrenze bleibt anwendbar. Ob eine Flächenabweichung zugleich einen Mietmangel begründet, ist anhand der geschuldeten Beschaffenheit gesondert zu beurteilen. [3]

Vor der Messung ist festzulegen, ob die WoFlV anwendbar ist oder ob sich der Maßstab aus einer anderen rechtlich maßgeblichen Grundlage ergibt. Nach § 4 WoFlV werden Flächen ab zwei Metern lichter Höhe voll und Flächen ab einem Meter bis unter zwei Metern zur Hälfte angerechnet. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Die Berechnung dokumentiert Raumgrenzen, Maße, Höhen, Außenflächen und gegebenenfalls die Weitergeltung älterer Berechnungen nach § 5 WoFlV. [4]