Darf ein Verbrauch immer geschätzt werden?
Eine Schätzung ist an rechtliche Voraussetzungen gebunden. Ihre Berechtigung und Methode müssen anhand des konkreten Ausfalls oder Abrechnungshindernisses geprüft werden. Allein eine ungewöhnliche Zahl macht eine Schätzung noch nicht zulässig.
Rechtliche Prüfung: Heizkostenabrechnung und Verbrauchswerte
Zu unterscheiden sind die Rechnung des Energieversorgers, die Verteilung auf das Gebäude und die Zuordnung zur einzelnen Wohnung. Relevant können Zählerstände, Ablesezeiträume, Nutzerwechsel und Schätzungen sein. Die Heizkostenverordnung enthält besondere Regeln zur Verbrauchserfassung und Verteilung. Ein auffälliger Verbrauch beweist für sich genommen weder einen Messfehler noch die Richtigkeit der Nachforderung. Auch die vertragliche Abrede und die geleisteten Vorauszahlungen werden einbezogen.
Verbrauch und Kostenverteilung überprüfen
Sammeln Sie Zählernummern, Ablesewerte und vorhandene Fotos zum Abrechnungszeitraum.
Markieren Sie Schätzwerte und Nutzerwechsel und fragen Sie nach ihrer Berechnungsgrundlage.
Trennen Sie den Energiepreis des Gebäudes von Ihrem Verbrauchsanteil; beide können eine Nachzahlung beeinflussen.
Anwendungsbereich und Kostenverteilung
Die Heizkostenverordnung hat nach § 2 grundsätzlich Vorrang vor abweichenden Vertragsregelungen; die dortige Zweifamilienhauskonstellation und Ausnahmen nach § 11 sind gesondert zu prüfen. Nach § 7 werden grundsätzlich mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der zentralen Heizkosten nach erfasstem Verbrauch verteilt. Für die gesetzlich bezeichnete Gebäudegruppe sind 70 Prozent vorgeschrieben.
Die restlichen Kosten folgen dem einschlägigen Flächen- oder Raummaßstab. Die Verordnung erlaubt nicht, jede frei gewählte Quote unabhängig von Gebäudeeigenschaften anzusetzen. Heizkostenverteilerwerte sind zudem nicht ohne Weiteres unmittelbare Kilowattstundenmessungen.
Schätzung bei Ausfällen
§ 9a erlaubt bei Geräteausfall oder anderen zwingenden Erfassungshindernissen die dort benannten Ersatzermittlungen. Vergleichbare Zeiträume, vergleichbare Räume oder der Gebäudedurchschnitt müssen nachvollziehbar ausgewählt werden. Eine bloß ungewöhnliche Verbrauchszahl begründet noch keinen Schätzungsfall.
Betrifft das Hindernis mehr als 25 Prozent der maßgeblichen Fläche oder des umbauten Raums, sieht § 9a Abs. 2 eine besondere Verteilung nach den dort bezeichneten Restkostenmaßstäben vor. Nutzerwechsel, Gerätetausch und Ausfallumfang werden deshalb dokumentiert.
Fernablesung und Verbrauchsinformation
§ 5 enthält Einbau-, Austausch- und Übergangsregeln. Für nicht fernablesbare Bestandsausstattung ist grundsätzlich der 31. Dezember 2026 maßgeblich; technische Unmöglichkeit, unangemessener Aufwand und unbillige Härte sind nach der Vorschrift zu prüfen. Der Stichtag allein beantwortet nicht jeden Fall eines einzelnen ausgetauschten Geräts.
Bei fernablesbarer Ausstattung verlangt § 6a seit 2022 grundsätzlich monatliche Verbrauchsinformationen mit den gesetzlichen Mindestangaben. Diese Information ersetzt die Jahresabrechnung nach § 556 BGB nicht.
Kürzungsrechte und CO₂-Kosten
§ 12 unterscheidet das Kürzungsrecht von 15 Prozent bei verordnungswidrig nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung und die dort bezeichneten 3-Prozent-Rechte bei Fernablesungs- oder Informationsverstößen. Aus jedem beliebigen Abrechnungsfehler folgt daher nicht automatisch ein Abzug von 15 Prozent. Tatbestand, Bezugsbetrag und mögliche Überschneidungen sind konkret zu bestimmen.
Die CO₂-Kosten werden zusätzlich nach dem CO2KostAufG aufgeteilt. Der Vermieteranteil wird vor der Verteilung des verbleibenden Mieteranteils abgezogen; bei Wohngebäuden gilt grundsätzlich das gesetzliche Stufenmodell. Davon sind die nach Einbau bestimmter neuer Heizungen anlaufenden Sonderregeln sowie die gesetzlichen Ausnahme- und Härtefälle zu unterscheiden.
CO₂-Stufenmodell und nachvollziehbare Rechnung
Nach § 5 CO2KostAufG ist der spezifische Jahresausstoß auf Grundlage der maßgeblichen Wohnfläche zu ermitteln und auf eine Nachkommastelle zu runden. Die Anlage enthält zehn Stufen: unter 12 kg/m² trägt der Mieter 100 Prozent, 12 bis unter 17: 90 Prozent, 17 bis unter 22: 80 Prozent, 22 bis unter 27: 70 Prozent, 27 bis unter 32: 60 Prozent, 32 bis unter 37: 50 Prozent, 37 bis unter 42: 40 Prozent, 42 bis unter 47: 30 Prozent, 47 bis unter 52: 20 Prozent und ab 52: 5 Prozent. Der Rest entfällt jeweils auf den Vermieter.
Beispiel ausschließlich für das gewöhnliche Jahresstufenmodell ohne Sonderfall: 24.000 kg Gebäudeausstoß geteilt durch 800 m² ergeben 30,0 kg/m² im Jahr. Bei 1.500 Euro CO₂-Kosten sind 60 Prozent, also 900 Euro, auf die Mieterseite verteilbar; 600 Euro trägt der Vermieter. Erst die 900 Euro werden nach dem einschlägigen Heizkostenmaßstab auf die Wohnungen verteilt. Eine Wohnung mit 10 Prozent Flächenanteil trägt deshalb nicht zwangsläufig exakt 90 Euro, wenn zusätzlich ein Verbrauchsschlüssel eingreift.
§ 7 verlangt Einstufung, Mieteranteil und Berechnungsgrundlagen in der Abrechnung. Fehlen die dort bezeichnete Bestimmung oder Information, gibt Absatz 4 ein eigenständiges Kürzungsrecht von 3 Prozent des auf den Mieter entfallenden Heizkostenanteils. Das ist nicht bloß 3 Prozent der isolierten CO₂-Kosten und kein automatischer zusätzlicher 15-Prozent-Abzug für denselben beliebigen Fehler.
Eigenversorgung, Ausnahmen und zeitliche Sonderregeln
Bei Eigenversorgung macht der Mieter den Erstattungsanspruch nach § 6 Abs. 2 grundsätzlich binnen zwölf Monaten nach Lieferantenabrechnung in Textform geltend. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen können nach § 9 den Vermieteranteil halbieren oder die Aufteilung ausschließen; die gesetzlichen Voraussetzungen sind vom Vermieter nachzuweisen. Denkmalschutz als bloßes Stichwort beweist nicht jede erforderliche Beschränkung.
§ 5a CO2KostAufG betrifft neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen nach § 43 Abs. 1 GModG in Bestandsgebäuden. § 43 Abs. 1 knüpft an einen Neueinbau nach dem 29. Juli 2026 an und verlangt für die bereitgestellte Wärme Mindestanteile der dort bezeichneten Brennstoffe von 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Die Erfüllungswege durch Solarthermie, Wärmerückgewinnung oder Hybridanlagen und die Ausfallfristen des § 43 Abs. 3–7 sind vor einer Einordnung gesondert zu prüfen. Eine bloße Reparatur einer alten Heizung wird dadurch nicht ohne Weiteres zum einschlägigen Neueinbau.
Bei einer einschlägigen Anlage werden nach § 5a Abs. 3 die Gasnetzentgelte und abweichend vom Stufenmodell die CO₂-Kosten ab 1. Januar 2028 jeweils hälftig getragen. Ab 1. Januar 2029 gilt die hälftige Tragung außerdem für die Kosten der verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffe, allerdings nur bezüglich eines Brennstoffanteils von höchstens 30 Prozent am Gesamtverbrauch. Das ist weder die Halbierung sämtlicher Heizkosten noch ein schon für 2026 geltendes Modell. Bei Eigenversorgung ermittelt der Mieter die entsprechenden Kosten nach Abs. 2; die Ermittlungspflicht entfällt nicht deshalb, weil keine zentrale Vermieterabrechnung erstellt wird.
§ 5a Abs. 4 verschiebt die Sonderkostenverteilung in den genau bezeichneten Fällen eines irreparablen Heizungsausfalls um zwölf Monate beziehungsweise für den in § 43 Abs. 7 GModG bezeichneten Zeitraum. Für Neubauten ordnet § 5b eine entsprechende Anwendung an, wenn das Gebäude bis Ende 2029 neu errichtet und erstmals genutzt wird; ausgenommen sind Bauanträge, Zustimmungsanträge oder Bauanzeigen vor dem 13. Mai 2026. Einbaudatum, Ausfall, Bauantrag und erste Nutzung sind deshalb eigenständige Nachweise.
§ 5d enthält weitere eng begrenzte Ausnahmen. Absatz 1 verlangt grundsätzlich kumulativ unter anderem eine Miete unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete außerhalb der benannten angespannten Märkte, höchstens sechs vermietete Wohnungen, Effizienzklasse G oder H und eine nicht zu rechtfertigende persönliche Härte; die besondere Variante für angespannte Märkte verlangt unter anderem weniger als 70 Prozent und die dort bezeichneten zusätzlichen Voraussetzungen. Absatz 3 enthält eine eigene Regel für gemeinsam versorgte Wohnungen im selbstbewohnten Zweifamilienhaus außerhalb solcher Gebiete. Die rechtzeitige Information nach Abs. 4 ist zu dokumentieren; verspätet mitgeteilte Umstände bleiben für den jeweiligen Abrechnungszeitraum unberücksichtigt.
Die für dieses Kapitel einschlägigen Änderungen aus Art. 1, 5 und 6 des Änderungsgesetzes gelten seit dem 29. Juli 2026. Art. 9 Abs. 2–4 ordnet für andere Änderungspakete spätere Termine an. Das Inkrafttreten des Gesetzes ist von den späteren Anwendungsdaten der einzelnen Brennstoff- und Kostenvorschriften zu unterscheiden.
Mehrere Kürzungsrechte auseinanderrechnen
Für die Rechte nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV sind die drei Tatbestände getrennt festzustellen: verordnungswidrig nicht verbrauchsabhängige Abrechnung, fehlende vorgeschriebene Fernablesbarkeit und fehlende beziehungsweise unvollständige Information nach § 6a. Die amtliche Verordnungsbegründung BR-Drucksache 643/21, S. 23–24, erläutert ausdrücklich die Summierung, wenn mehrere Tatbestände erfüllt sind. Ein und derselbe beliebige Rechenfehler wird deshalb aber nicht mehrfach sanktioniert. Auch vor Ablauf einer wirksam laufenden Nachrüstfrist liegt nicht allein wegen alter Geräte ein pflichtwidriger Fernablesungsmangel vor.
Bei beispielhaft 1.000 Euro einschlägigem Nutzerkostenanteil und tatsächlich erfülltem 15-Prozent-Tatbestand sowie einem eigenständigen 3-Prozent-Tatbestand ergeben sich 150 Euro und 30 Euro, insgesamt 180 Euro. Das Beispiel setzt identischen Bezugsbetrag und betroffenen Zeitraum voraus; es ersetzt nicht deren Ermittlung. Das zusätzliche Recht aus § 7 Abs. 4 CO2KostAufG wird separat auf seine eigenen Voraussetzungen und seinen Heizkostenbezugsbetrag geprüft. Eine höchstrichterliche Klärung jeder Kombination aller Rechte wird hier nicht behauptet.
Im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft gelten die drei Kürzungssätze des § 12 Abs. 1 nach dessen Satz 4 nicht. Das Mietverhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter ist davon zu unterscheiden. Eine zulässige Ersatzermittlung nach § 9a ist zudem eine Abrechnung nach der Verordnung und nicht bereits wegen des Fehlens abgelesener Ist-Werte eine verordnungswidrige Abrechnung.
Verbundene Anlage und Messung der Wärmemenge
VIII ZR 151/20 behandelt eine zentrale verbundene Wärme- und Warmwasserversorgung ohne den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler. Einzelne Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler in der Wohnung reichten dort nicht aus, um die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung zu gewährleisten. Ersatzverfahren setzen ihre eigenen gesetzlichen Voraussetzungen voraus. Zu prüfen sind deshalb die Anlagenausstattung, die Aufteilung der Wärmemenge und die tatsächlich angewandte Berechnung.