Ist Schweigen des Vermieters schon eine Erlaubnis?
Darauf sollte eine Untervermietung nicht gestützt werden. Ob eine Zustimmung vorliegt oder verlangt werden kann, muss anhand der Erklärungen und der gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden; ein fehlender Widerspruch genügt nicht ohne Weiteres.
Rechtliche Prüfung: Untervermietung: Erlaubnis und Ablehnung
Für die Überlassung eines Teils der Wohnung kann § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis begründen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Die vollständige Weitergabe der Wohnung ist davon zu unterscheiden. Ebenso darf eine gewöhnliche Untervermietung nicht mit wechselnder touristischer Vermietung gleichgesetzt werden. Neben dem Mietvertrag können dabei öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen relevant werden. Eine Erlaubnis sollte deshalb das tatsächlich beabsichtigte Nutzungsmodell beschreiben.
Eine präzise Untervermietungsanfrage vorbereiten
Beschreiben Sie, welche Räume Sie weiter selbst nutzen und welche überlassen werden sollen.
Benennen Sie Anlass, geplante Dauer und vorgesehene Person, damit die Anfrage überprüfbar wird.
Klären Sie gesondert, ob wechselnde Feriengäste geplant sind; eine gewöhnliche Untervermietungserlaubnis deckt dieses Modell nicht automatisch ab.
Berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss
§ 553 Abs. 1 setzt ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums voraus. Anlass und zeitliche Entwicklung sind konkret darzustellen. Es ist zu klären, welcher Teil weiter selbst genutzt wird und welche Person einziehen soll. Die bloße Überschrift Untermiete beantwortet diese Voraussetzungen nicht.
Die Erlaubnis kann wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten, Überbelegung oder sonstiger Unzumutbarkeit ausgeschlossen sein. Abstrakte Befürchtungen reichen nicht ohne tatsächliche Grundlage. Umgekehrt muss ein Antrag die für die Prüfung erforderlichen Angaben überhaupt erkennen lassen.
Zuschlag und Verantwortlichkeit
Ist die Überlassung dem Vermieter nur bei angemessener Erhöhung zuzumuten, darf er die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 vom Einverständnis mit einer solchen Erhöhung abhängig machen. Das ist kein voraussetzungsloser gesetzlicher Standardzuschlag in beliebiger Höhe. Anlass und Betrag sind zu begründen.
§ 540 Abs. 2 ordnet die Verantwortung des Mieters für dem Dritten beim Gebrauch zur Last fallendes Verschulden an, auch bei erlaubter Überlassung. Der Hauptmietvertrag wird nicht allein durch Untervermietung auf den Untermieter übertragen.
Ablehnung und vollständige Überlassung
Für die vollständige Gebrauchsüberlassung gilt nicht automatisch derselbe Anspruch wie aus § 553. § 540 enthält ein besonderes Kündigungsrecht bei verweigerter Erlaubnis, soweit dessen Voraussetzungen erfüllt sind und kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt. Erlaubnisanspruch, Durchsetzung und Kündigung sind daher getrennte Reaktionsmöglichkeiten.
Touristische Kurzzeitvermietung und öffentlich-rechtliche Zweckentfremdung werden nicht mit einer gewöhnlichen Untermieterlaubnis freigegeben. Für solche Nutzungen bleibt zusätzlich die konkret geltende örtliche Rechtslage zu prüfen.