Wartezeiten und Vergleichsmaßstab
Die Miete muss bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 bleiben bei diesen Fristen außer Betracht. Eine vorhandene Staffel- oder Indexvereinbarung kann den Erhöhungsweg nach § 558 ausschließen.
Die Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 aus den in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder entsprechend geänderten üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Merkmale sind zu berücksichtigen. Ein einfacher Vergleich von Quadratmeterpreisen ohne diese Merkmale reicht nicht.
Vergleichsmiete und Kappungsgrenze
Neben der Vergleichsmiete begrenzt § 558 Abs. 3 den Anstieg grundsätzlich auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In landesrechtlich bestimmten Gebieten gilt eine Grenze von 15 Prozent. Beide Schranken sind zu berechnen; die höhere Vergleichsmiete beseitigt die Kappungsgrenze nicht.
Eine Beispielmiete von 800 Euro und eine allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent ergeben für diese Schranke 960 Euro. Liegt die zutreffend ermittelte Vergleichsmiete aber bei 920 Euro, kann nicht allein aufgrund der Kappung 960 Euro verlangt werden. Das Beispiel unterstellt keine örtliche Verordnung und keine besonderen Ausnahmetatbestände.
Begründung in Textform
§ 558a verlangt Textform und Begründung. Als Begründungsmittel nennt das Gesetz insbesondere Mietspiegel, Mietdatenbank, ein begründetes Sachverständigengutachten und drei Vergleichswohnungen. Die formelle Eignung eines Begründungsmittels und die materielle Richtigkeit der verlangten Miete sind verschiedene Fragen.
Enthält ein den gesetzlichen Anforderungen entsprechender qualifizierter Mietspiegel Angaben zur Wohnung, müssen diese auch bei Verwendung eines anderen Begründungsmittels mitgeteilt werden. Die bloße Bezeichnung eines Mietspiegels als qualifiziert ersetzt nicht dessen Prüfung.
Zustimmung, Zahlung und Klage
Nach § 558b kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Bei Zustimmung wird die höhere Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet. Ohne Zustimmung muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Zustimmungsklage erheben. Die Jahresfrist einer Betriebskosteneinwendung ist hier nicht anwendbar.
Geht ein wirksames Verlangen im Januar zu, endet die Zustimmungsfrist grundsätzlich Ende März; die erhöhte Miete wäre bei Zustimmung ab April zu zahlen. Die anschließende Klagefrist reicht grundsätzlich bis Ende Juni. Kalender, Zugang und etwaige Heilung eines fehlerhaften Verlangens werden im konkreten Verfahren gesondert geprüft.