Welche Kündigung kann dadurch unwirksam werden?
Die Schonfristregel betrifft die fristlose Kündigung wegen qualifizierten Mietzahlungsverzugs nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB bei Wohnraum. Sie gilt nicht pauschal für jede Kündigung und nicht ohne Weiteres für Gewerberaum. Eine Kündigung wegen anderer schwerwiegender Pflichtverletzungen wird durch Nachzahlung nicht automatisch erledigt. Ebenso ist eine daneben erklärte ordentliche Kündigung getrennt zu behandeln. Vor jeder Zahlung sollte deshalb das Schreiben vollständig gelesen werden. Häufig enthält es mehrere rechtliche Erklärungen, deren Voraussetzungen und Folgen nicht identisch sind.
Wann beginnt und endet die Schonfrist?
Der Vermieter muss grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung nach § 546a Absatz 1 BGB befriedigt werden. Rechtshängigkeit tritt regelmäßig durch Zustellung der Räumungsklage ein. Die Frist beginnt deshalb nicht einfach mit Zugang der Kündigung. Zustellungsdatum, Fristberechnung und rechtzeitiger Zahlungserfolg sind genau zu prüfen. Wer gerichtliche Post verspätet öffnet, verschiebt den gesetzlichen Fristbeginn dadurch nicht. Eine frühzeitige Reaktion ist auch wegen zusätzlicher Kosten und weiterer Mietforderungen sinnvoll.
Welcher Betrag muss ausgeglichen werden?
Eine bloße Teilzahlung genügt grundsätzlich nicht. Es müssen die vom Gesetz erfassten fälligen Beträge vollständig erledigt sein. Deshalb sind Mietkonto, weitere Fälligkeiten und bereits geleistete Zahlungen sorgfältig abzugleichen. Berechtigte Minderungen oder Gegenrechte können die tatsächliche Schuld beeinflussen, sollten aber rechtlich belastbar sein. Prozesskosten und andere Nebenforderungen sind von den für die Heilung maßgeblichen Mietforderungen zu unterscheiden; sie verschwinden durch die Schonfristwirkung nicht automatisch. Ein nachvollziehbarer Zahlungszweck und der Nachweis des Eingangs helfen, spätere Streitigkeiten über Umfang und Zeitpunkt der Befriedigung zu vermeiden.
Kann eine öffentliche Stelle die Zahlung sichern?
Die gesetzliche Wirkung kann auch eintreten, wenn sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Frist zur Befriedigung verpflichtet. Ein bloß gestellter Antrag auf Unterstützung genügt dafür nicht ohne Weiteres. Die Erklärung muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und rechtzeitig vorliegen. Betroffene sollten deshalb frühzeitig Kontakt aufnehmen und Kündigung, Klageschrift sowie eine vollständige Forderungsaufstellung bereithalten. Die genaue Formulierung und Reichweite der Übernahmeerklärung sind wichtig. Unabhängig davon müssen gerichtliche Fristen beachtet werden; ein laufender Antrag auf Hilfe ersetzt keine erforderliche Reaktion auf die Räumungsklage.
Rechtsprechung: Die ordentliche Kündigung bleibt gesondert
Im Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23 – bekräftigte der BGH die begrenzte Wirkung der Schonfristzahlung. Die Heilung erfasst die einschlägige fristlose Kündigung, nicht automatisch eine wegen desselben Rückstands zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung. Auch eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle ändert diese Abgrenzung nicht. Deshalb kann trotz vollständiger Nachzahlung ein Räumungsstreit fortbestehen. Ob die ordentliche Kündigung ihrerseits wirksam ist, bedarf einer eigenen Prüfung; die Zahlung lässt diese Prüfung weder entfallen noch entscheidet sie deren Ergebnis vorweg.
Welche weiteren Grenzen sind zu beachten?
Die Schonfristregel greift nicht erneut, wenn innerhalb des gesetzlichen Zweijahreszeitraums bereits eine entsprechende Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden war. Frühere Vorgänge müssen deshalb offengelegt werden. Zudem beseitigt die Heilung nicht jede Kostenfolge eines bereits veranlassten Verfahrens. Nach der Zahlung sollte geklärt werden, welche Kündigungen und Forderungen noch verfolgt werden. Eine ausdrückliche Einigung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann zusätzliche Sicherheit schaffen. Wer Hilfe benötigt, sollte deshalb Zahlung, gerichtliche Verteidigung und mögliche Verhandlungen über den Wohnungsverbleib zeitlich aufeinander abstimmen.