Was ist ein wichtiger Grund?
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung bis zum regulären Ende nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz nennt besondere Fälle, darunter erheblicher Zahlungsverzug, vorenthaltener Gebrauch oder erhebliche Gefährdung der Mietsache. Bei Wohnraum kann eine nachhaltige Störung des Hausfriedens relevant sein. Nicht jede verspätete Zahlung oder einzelne Auseinandersetzung rechtfertigt sofort eine fristlose Kündigung. Schwere, Dauer, Verschulden und bisheriger Verlauf sind zu prüfen. Wer kündigt, sollte die maßgeblichen Tatsachen später beweisen können.
Welche Zahlungsrückstände können eine Kündigung tragen?
§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB unterscheidet zwei Fallgruppen: Rückstände an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete und Rückstände über einen längeren Zeitraum in Höhe von zwei Monatsmieten. Bei Wohnraum präzisiert § 569 Absatz 3 BGB die erste Fallgruppe; der Rückstand muss die Miete für einen Monat übersteigen. Entscheidend sind geschuldete Beträge und anrechenbare Zahlungen. Berechtigte Minderungen oder andere Einwendungen können die Berechnung beeinflussen. Eigenmächtige Kürzungen bei unklarer Rechtslage können umgekehrt gefährliche Rückstände erzeugen.
Muss vorher abgemahnt werden?
Bei einer Pflichtverletzung ist grundsätzlich zunächst eine angemessene Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich. § 543 Absatz 3 BGB enthält jedoch Ausnahmen, insbesondere für den dort geregelten qualifizierten Zahlungsverzug. Eine Abmahnung kann auch entbehrlich sein, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen. Welche Ausnahme greift, muss konkret begründet werden. Ein pauschaler Hinweis auf Dringlichkeit genügt nicht. Bei wiederholten Störungen sollte dokumentiert sein, welches Verhalten beanstandet, welche Änderung verlangt und wie nach der Abmahnung weiter gehandelt wurde.
Welche Form und Begründung sind notwendig?
Eine Wohnraummietkündigung bedarf grundsätzlich der Schriftform; eine gewöhnliche E-Mail genügt dafür nicht. Der wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden. Vertragsparteien, betroffene Wohnung und Kündigungswille müssen eindeutig sein. Bei Vertretung stellen sich zusätzliche Vollmachtsfragen. Auch der nachweisbare Zugang ist entscheidend. Vermieter erklären teilweise hilfsweise eine ordentliche Kündigung; deren Voraussetzungen sind eigenständig zu prüfen. Eine wirksame Kündigung berechtigt nicht zur eigenmächtigen Räumung oder zum Austausch von Schlössern. Wird die Wohnung nicht herausgegeben, ist grundsätzlich ein geordnetes gerichtliches Verfahren erforderlich.
Rechtsprechung: Nachzahlung heilt nicht jede Kündigung
Der BGH bestätigte im Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23 –, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung die auf Mietrückstand gestützte fristlose Kündigung unwirksam machen kann, aber nicht automatisch eine hilfsweise ordentliche Kündigung beseitigt. Beide Kündigungsarten bleiben rechtlich zu unterscheiden. Das Urteil bedeutet nicht, dass jede ordentliche Kündigung wegen Rückstands wirksam wäre. Ihre eigenen Voraussetzungen, insbesondere die erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, sind weiter zu prüfen. Eine vollständige Nachzahlung allein garantiert deshalb nicht in jedem Fall den Fortbestand des Mietverhältnisses.
Wie sollten Betroffene nach Zugang reagieren?
Kündigungsschreiben, Mietkonto, Überweisungen und mögliche Mängelanzeigen sollten sofort zusammengetragen werden. Bei Wohnraum können Nachzahlung oder die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle innerhalb der gesetzlichen Schonfrist helfen; Fristbeginn und Ausnahmen müssen genau geprüft werden. Daneben sind eine hilfsweise ordentliche Kündigung und gerichtliche Zustellungen zu beachten. Wer selbst kündigen möchte, sollte Tatsachen, Abmahnung und Form vorab prüfen lassen. Eine rechtzeitige Klärung kann unnötige Rückstände, unwirksame Erklärungen und zusätzliche Räumungskosten vermeiden und schafft eine belastbare Grundlage für eine mögliche Einigung.