Beschädigung und normale Abnutzung

Was ist normale Abnutzung und was ein Schaden?

Nach § 538 BGB muss der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht vertreten. Übliche Gebrauchsspuren sind deshalb nicht automatisch ersatzpflichtige Schäden. Anders kann es bei einer schuldhaften Verletzung von Obhutspflichten aussehen, etwa bei einer vermeidbaren Beschädigung der Sachsubstanz. Alter, ursprünglicher Zustand und gewöhnliche Nutzungsdauer sind für die Bewertung erheblich. Ein Vermieter erhält nicht in jedem Fall den vollen Neupreis eines bereits alten Gegenstands. Fotos vom Einzug, vorhandene Rechnungen und nachvollziehbare Reparaturangebote erleichtern die Abgrenzung und eine sachgerechte Bezifferung.

Pflichtverletzung konkretisieren

§ 538 BGB nimmt Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch von der Verantwortlichkeit aus. Für einen Schadensersatzanspruch nach § 280 sind dagegen Pflichtverletzung, Schaden, Kausalität und Vertretenmüssen nach der einschlägigen Ordnung zu prüfen. Eine Rechnung beweist weder den früheren Zustand noch die Verantwortlichkeit des Mieters.

Verglichen werden Einzugszustand, spätere Nutzung und Rückgabe. Bei bereits beschädigten oder stark gealterten Teilen muss erkennbar bleiben, welcher zusätzliche Nachteil gerade durch die behauptete Pflichtverletzung entstanden sein soll.

Kosten sachgerecht ermitteln

Reparatur, Austausch und bloße optische Verbesserung werden unterschieden. Ein vollständiger Austausch kann wirtschaftlich erforderlich sein, muss aber begründet werden. Erhält der Vermieter dadurch eine erhebliche Verbesserung gegenüber dem vorherigen Zustand, ist ein möglicher Vorteilsausgleich zu prüfen. Der Neupreis ist deshalb nicht automatisch der ersatzfähige Schaden.

Kostenvoranschläge müssen der konkreten Schadstelle zugeordnet werden. Mehrwertsteuer, tatsächlich durchgeführte Arbeiten und weitergehender Mietausfall folgen ihren eigenen Voraussetzungen. Derselbe Nachteil wird nicht zugleich als volle Renovierung, voller Ersatz und pauschaler Mietausfall mehrfach angesetzt.

Fristsetzung und Verjährung

Substanzschäden und Nichterfüllung einer Renovierungsleistung sind unterschiedliche Anspruchstypen. Ob eine Frist zur Abhilfe erforderlich ist, hängt vom tatsächlich geltend gemachten Anspruch ab. Ein allgemeiner Verweis auf die bei Schäden ergangene Rechtsprechung ersetzt diese Einordnung nicht.

§ 548 Abs. 1 sieht für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen sechs Monate ab Rückerhalt vor. Das Ende des Mietvertrags und der Rückerhalt können auseinanderfallen. Die Frist wird daher nicht allein anhand des im Vertrag genannten Enddatums berechnet.

Beweissicherung und Bearbeitung

Ein Schadensverzeichnis nennt Raum, Erscheinung, Anfangszustand, Fotos, Alter und verlangte Maßnahme. Streitig gebliebene Tatsachen werden kenntlich gemacht. Sind sofortige Arbeiten nötig, muss die Beweissicherung vor Veränderung der Stelle geplant werden. Selbstständiges Beweisverfahren bei Mängeln behandelt das dafür mögliche selbstständige Beweisverfahren.

Wann ist eine Fristsetzung erforderlich?

BGH, Urteil vom 27. Juni 2018 – XII ZR 79/17, behandelt Schäden an der Sachsubstanz aus verletzter Obhutspflicht als Schadensersatz neben der Leistung nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Der Senat schließt sich ausdrücklich VIII ZR 157/17 an. Nach den Gründen II.1.c und II.2 kann der Vermieter für diese Schäden nach § 249 Wiederherstellung oder Geldersatz verlangen, ohne zunächst eine Nachfrist zur Schadensbeseitigung setzen zu müssen.

Maßgeblich ist die verletzte Pflicht, nicht allein der Zeitpunkt vor oder nach Rückgabe. Daraus folgt keine allgemeine Fristfreiheit bei nicht erbrachten Schönheitsreparaturen oder anderen Leistungspflichten. Normale Abnutzung nach § 538 ist schon keine zu vertretende Pflichtverletzung. Das Gericht hat im Originalfall zurückverwiesen, um tatsächliche Beschädigung und Vertretenmüssen zu klären; die Rechtsregel bewies dort nicht automatisch jeden behaupteten Schaden.