Erhaltungsmaßnahmen und Kostenverteilung

Erhaltung und Zuständigkeit

§§ 18 und 19 WEG ordnen die Verwaltung der Gemeinschaft zu und nennen die ordnungsmäßige Erhaltung als Verwaltungsaufgabe. Jeder Eigentümer kann ordnungsmäßige Verwaltung von der Gemeinschaft verlangen.

Kosten und Finanzierung

Nach § 16 Abs. 2 WEG tragen die Eigentümer die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen. Für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten kann ein Beschluss auch von einer bestehenden Vereinbarung abweichen. Die erfassten Kosten und der Verteilungsschlüssel müssen klar sein. Für bauliche Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG auf § 21 WEG.

Ein abweichender Beschluss kann Eigentümer erstmals mit bestimmten Kosten belasten oder vollständig davon befreien. Der gewählte Maßstab muss den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen sein. Bei Erhaltungskosten kann der tatsächliche Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs eine Belastung einzelner Eigentümer rechtfertigen (BGH, V ZR 81/23).

Beispiel

Ein undichtes Gemeinschaftsdach beschädigt eine Dachgeschosswohnung. Zuerst werden provisorische Gefahrenabwehr und endgültige Erhaltung getrennt. Für die Sanierung werden Befund, Varianten, Angebote, Zuständigkeit und Kostenverteilung beschlossen. Ersatz für individuelle Folgeschäden ist damit noch nicht automatisch zugesprochen; hierfür sind Anspruch und Verantwortlichkeit eigenständig zu prüfen.

Notfall, laufende Maßnahme und Sanierungsbeschluss

Für notwendige Maßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum kommt ein Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft in Betracht. In V ZR 67/21 hat der BGH einen Anspruch aus Notgeschäftsführung nach heutiger Regelung des § 18 Abs. 3 WEG als möglich behandelt. Ob die konkreten Arbeiten die Voraussetzungen erfüllten, ließ er mangels Tatsachenfeststellungen offen.

Die bloße Erforderlichkeit einer Reparatur begründet keinen Anspruch auf Erstattung eigenmächtig veranlasster Arbeiten. Der BGH hat bei einer ohne Beschluss vorgenommenen Fenstererneuerung Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und Bereicherungsrecht verneint (V ZR 254/17 zum früheren WEG). Davon ist eine notwendige Sofortmaßnahme zur Abwehr eines unmittelbar drohenden Schadens nach § 18 Abs. 3 WEG zu unterscheiden. Ein etwaiger Aufwendungsersatz dafür ist gesondert zu prüfen.

§ 18 Absatz 3 WEG erlaubt dem einzelnen Eigentümer notwendige Maßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum. Diese engere Notkompetenz ist nicht mit der Befugnis des Verwalters aus § 27 gleichzusetzen. Der Verwalter darf unter anderem Maßnahmen untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen oder zur Fristwahrung beziehungsweise Nachteilsabwehr treffen; Beschlüsse können seine Befugnisse verändern.

Bei einer akuten Dachöffnung ist der Umfang der notwendigen Sicherung von der endgültigen Sanierung zu trennen. Dokumentiert werden Dringlichkeit, Schadensbild, Sofortmaßnahmen und der Grund, aus dem ein Beschluss nicht abgewartet werden konnte.

Finanzierungsbeschluss und Abrechnung

Nach § 28 Absatz 1 WEG beschließen die Eigentümer Vorschüsse zur Kostentragung und Rücklagenbildung; dafür erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan. Nach Ablauf des Jahres beschließen sie über Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung. Die gesetzliche Struktur wird deshalb nicht verkürzt als bloße Genehmigung sämtlicher Rechnungsunterlagen beschrieben.

Der Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 hat eine andere Funktion: Er weist insbesondere Rücklagenstand und wesentliches Gemeinschaftsvermögen aus. Ein bilanziell ausgewiesener Rücklagenbetrag beantwortet nicht allein, ob die konkrete Sanierung vollständig finanziert oder eine zusätzliche Zahlung bereits fällig ist. Hierfür werden Beschlusswortlaut, liquide Mittel und Fälligkeit zusammengeführt.

Technische Varianten mit rechtlicher Kategorie verbinden

§ 20 Abs. 1 WEG erfasst Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Beim Dach ist der technisch notwendige Ersatz der verschlissenen Abdichtung von einem zusätzlich beabsichtigten Bau einer Dachterrasse zu unterscheiden. Für eine bauliche Veränderung sind Beschluss oder Gestattung nach § 20 und das Kostenprogramm des § 21 WEG zu prüfen. Die Erhaltungskosten beurteilen sich nach § 16 Abs. 2 WEG.