Beschlussweg und Inhalt
Der Beschlussgegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Die formgerechte Einladung und die Tagesordnung werden für jeden angegriffenen Beschluss gesondert geprüft.
Die gesetzliche Grundregel ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Abweichende Vereinbarungen zum Stimmrecht sind anhand der Gemeinschaftsordnung zu prüfen.
Klage und Fristen
Für die Klagefrist kann die Zustellung nach § 167 ZPO auf den rechtzeitigen Eingang der Klageschrift zurückwirken, wenn sie demnächst erfolgt. Die Begründungsfrist läuft eigenständig ab der Beschlussfassung. Klageeingang, Zustellung und Eingang der Begründung sind daher getrennt zu erfassen.
Für die Zustellung demnächst nach § 167 ZPO zählt die der klagenden Partei zurechenbare Verzögerung. Bis zu 14 Tage werden regelmäßig hingenommen. Maßgeblich ist, um wie viele Tage sich die ohnehin erforderliche Zustellung wegen des Verhaltens der Partei verzögert hat. Die Zeit zwischen Eingang der Vorschussanforderung und Zahlung entscheidet deshalb nicht allein (BGH V ZR 203/14, Rn. 9, unter Bestätigung von V ZR 154/14).
Der Tag der Beschlussfassung zählt bei der Fristberechnung nicht mit. Die Monatsfrist endet grundsätzlich mit Ablauf des Tages mit derselben Zahl im Folgemonat, die Zweimonatsfrist entsprechend im zweiten Folgemonat. Fehlt diese Zahl, endet die Frist am Monatsletzten. Bei Samstag, Sonntag oder maßgeblichem gesetzlichen Feiertag verschiebt sich das Ende auf den nächsten Werktag (§§ 187, 188 und 193 BGB, § 222 ZPO).
§ 45 WEG verlangt die Erhebung der Anfechtungsklage innerhalb eines Monats und die Begründung innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung. Ein späterer Protokollzugang setzt die Fristen nicht neu in Gang.
Prüfprogramm
Bei einer überraschenden Sonderumlage werden Einladung, Tagesordnung, verkündeter Wortlaut, Abstimmung, Verteilungsschlüssel und Gemeinschaftsordnung gesichert. Wer nur beim Verwalter protestiert, hat damit noch keine Anfechtungsklage erhoben. Bei unterbliebener notwendiger Entscheidung kommt eine Beschlussersetzungsklage als eigenständiger Weg in Betracht.
Einladung und Rechtswirkung konkret prüfen
Wird ein Wohnungseigentümer nicht eingeladen, sind die gefassten Beschlüsse nach dem BGH regelmäßig anfechtbar. Eine Nichtigkeit folgt aus der unterbliebenen Einladung allein grundsätzlich nicht. Der BGH hat diese Abgrenzung 2024 bei der Prüfung einer Vertreterversammlung während der Pandemie aufgegriffen. Das Urteil zur Pandemie betrifft die Nichtigkeit und ist keine allgemeine Erlaubnis, Eigentümer von der persönlichen Teilnahme auszuschließen (BGH, V ZR 235/11 und V ZR 80/23).
Die Einberufung erfolgt nach § 24 Abs. 4 WEG in Textform. Die Einberufungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen. Bei besonderer Dringlichkeit kommt eine kürzere Frist in Betracht.
Die Beschluss-Sammlung nach § 24 enthält insbesondere den verkündeten Wortlaut und Angaben zu Ort und Datum. Für eine Klagevorbereitung werden nicht nur persönliche Gesprächsnotizen, sondern Einladung, Verkündung, Abstimmung und die verbindliche Beschlussfassung zusammengeführt.
Drei Beschlusswege unterscheiden
Die Präsenzversammlung ist von elektronischer Teilnahme einzelner Eigentümer und einer rein virtuellen Versammlung zu unterscheiden. § 23 Absatz 1a erlaubt einen Beschluss über die virtuelle Durchführung mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für längstens drei Jahre. Die virtuelle Versammlung muss bei Teilnahme und Rechteausübung vergleichbar sein. Das bloße Versenden eines Videolinks erfüllt das Programm nicht automatisch.
Beim Umlaufbeschluss verlangt § 23 Absatz 3 grundsätzlich Zustimmung aller in Textform. Für einen einzelnen Gegenstand kann die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen, wenn der dafür vorgesehene Beschluss besteht. Eine allgemeine Verwalterpraxis, jede E-Mail-Abstimmung nach Mehrheit zu zählen, ersetzt diesen rechtlichen Zwischenschritt nicht.
Stimmrecht, Fehlerart und Klageziel
§ 25 sieht grundsätzlich eine Stimme je Wohnungseigentümer vor, bei gemeinschaftlicher Berechtigung einheitliche Ausübung. Vollmachten bedürfen Textform. Ein Eigentümer ist unter anderem bei einem Beschluss über ein Rechtsgeschäft der gemeinschaftlichen Verwaltung mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn nicht stimmberechtigt. Ob der einzelne Abstimmungsgegenstand erfasst ist, wird anhand des tatsächlichen Beschlusswortlauts geprüft.
Anfechtung, Nichtigkeitsfeststellung und Beschlussersetzung haben verschiedene Ziele. Ein Verstoß führt nach § 23 Absatz 4 nur in dem dortigen unverzichtbaren Bereich zur Nichtigkeit; im Übrigen bleibt der Beschluss wirksam, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Die Klage nach § 44 richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht pauschal gegen den Verwalter oder alle Mitstimmenden.
Fristen anhand eines Datums organisieren
Bei einem Beschluss vom 10. eines Monats werden Anfechtungserhebung und Begründung sofort mit den Ein- und Zweimonatsfristen ab Beschlussfassung erfasst. Das Beispiel legt bewusst keinen kalendarischen Endtag ohne Prüfung von Fristberechnung, Zustellung und Feiertagen fest. Wer erst den später eingehenden Protokollversand abwartet, kann die Frist verlieren. Fehlende Verwaltungsunterlagen werden deshalb parallel angefordert und ersetzen keine fristwahrende gerichtliche Handlung.
Übergangsregel zur virtuellen Versammlung
§ 48 Absatz 6 WEG ergänzt das virtuelle Verfahren: Bei einem vor dem 1. Januar 2028 gefassten Beschluss nach § 23 Absatz 1a ist bis einschließlich 2028 mindestens jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern nicht einstimmig darauf verzichtet wird. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nach der ausdrücklichen Norm weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit der virtuell gefassten Beschlüsse. Die Übergangspflicht und die rechtliche Fehlerfolge sind deshalb getrennt zu behandeln.