Sondergebrauch und Eigentum
Ein Sondernutzungsrecht ist von Sondereigentum und bloßer Gebrauchsregel zu unterscheiden. Inhalt und Nachfolgerwirkung ergeben sich aus der Vereinbarung und ihrer grundbuchrechtlichen Einbindung (§§ 5, 10 WEG). Eine exklusive Gartenbenutzung macht den darunterliegenden Gemeinschaftsbestand nicht allein zum Eigentum des Nutzers.
Bauliche Veränderung
§ 20 WEG ermöglicht einen Gestattungsbeschluss und nennt bestimmte privilegierte Maßnahmen, darunter Barriereabbau, Ladeeinrichtungen und Steckersolargeräte. Auch bei einem gesetzlichen Anspruch ist über die Durchführung zu beschließen. Grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung begrenzen die Zulässigkeit.
Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt ein Eigentümer die Kosten der ihm gestatteten Maßnahme oder der auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durchgeführten Maßnahme. Ihm allein gebühren die Nutzungen. Außerhalb dieser Fälle tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile die Maßnahme tragen und die Kosten verhältnismäßig sind. Das gilt auch, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.
In den übrigen Fällen tragen die zustimmenden Eigentümer die Kosten anteilig und erhalten die Nutzungen. Eine spätere Beteiligung an den Nutzungen gegen angemessenen Ausgleich ist nach § 21 Abs. 4 WEG möglich. Ein abweichender Kostenbeschluss darf keinem Eigentümer Kosten auferlegen, der nach § 21 Abs. 1–4 WEG davon frei ist.
Der Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG hängt außerhalb der privilegierten Maßnahmen davon ab, ob alle über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigten Eigentümer einverstanden sind. Ob ein Garten-Sondernutzungsrecht eine konkrete bauliche Gestattung enthält, richtet sich nach der Urkunde.
Praktischer Fall
Ist die bauliche Veränderung in der Gemeinschaftsordnung nicht bereits gestattet, muss der bauwillige Eigentümer vor Baubeginn einen Gestattungsbeschluss herbeiführen. Das gilt auch, wenn er einen Anspruch auf die Gestattung geltend macht. Kommt der Beschluss nicht zustande, kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht (BGH, V ZR 140/22).
Eine Gemeinschaftsordnung, die das Gesetz lediglich wiederholt oder pauschal darauf verweist, nimmt nach V ZR 140/22 grundsätzlich auf die jeweils geltende Fassung Bezug. Ob die Eigentümer eine eigenständige Regelung oder eine konkrete Gestattung vereinbart haben, ist anhand des Wortlauts der Urkunde zu prüfen.
Für Vereinbarungen vor dem 1. Dezember 2020 gilt ergänzend § 47 WEG. Soweit die Reform eine Vorschrift geändert hat, steht eine davon abweichende Altvereinbarung der Anwendung der reformierten Vorschrift grundsätzlich nur entgegen, wenn sich ein entsprechender Wille aus der Vereinbarung ergibt.
Der Gartennutzer möchte einen festen Wintergarten errichten. Geprüft werden Urkunde, Reichweite des Nutzungsrechts, Eingriff in Gemeinschaftseigentum, erforderlicher Beschluss, Kostentragung und öffentliches Baurecht. Eine kommunale Baugenehmigung ersetzt die wohnungseigentumsrechtliche Gestattung nicht. Ohne geklärte Befugnis sollte keine irreversible Bauausführung beginnen.