Der Käufer einer vermieteten Immobilie erwirbt einen laufenden rechtlichen Bestand. Kaufvertraglicher Lastenwechsel und gesetzlicher Eintritt in das Mietverhältnis sind auseinanderzuhalten.
Vermieterwechsel
§ 566 BGB setzt bei Wohnraum die Veräußerung durch den Vermieter nach Überlassung an den Mieter voraus. Der Erwerber tritt für die Dauer seines Eigentums in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten ein. Über § 578 gelten die dort genannten Vorschriften entsprechend bei Grundstücks- und Gewerberaummiete.
Eine wirtschaftliche Rückwirkung im Kaufvertrag macht den Käufer nicht ohne Weiteres schon vor Eigentumserwerb zum gesetzlichen Vermieter. Abtretung, Verwaltungsvollmacht und Mietermitteilung müssen deshalb ausdrücklich und widerspruchsfrei geregelt werden.
Fehlt die Identität von Vermieter und Veräußerer, kommt eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB eng begrenzt in Betracht. Maßgeblich sind insbesondere die Zustimmung des Eigentümers, die Vermietung in seinem alleinigen wirtschaftlichen Interesse und das Fehlen eines eigenen Interesses des Vermieters am Fortbestand der Vermieterstellung (BGH XII ZR 26/16). Für vor Eigentumsübergang abgeschlossene Abrechnungsperioden bleibt grundsätzlich der Veräußerer zuständig, auch wenn die Abrechnung erst später fällig wird. Bei laufender Periode sind die vollständigen Kosten und Vorauszahlungen für die Abrechnung des Erwerbers zu übergeben. Interne Abreden über Stichtage ändern die Ansprüche des Mieters nicht allein.
Sicherheit und Mietunterlagen
§ 566a betrifft den Eintritt in Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit sowie eine fortbestehende Rückgewährhaftung des Veräußerers unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Der Käufer prüft daher Art, Höhe, tatsächlichen Bestand und Zuordnung der Kaution. Fehlende interne Übergabe beseitigt die Mieterposition nicht einfach.
Ankaufsprogramm
Zu lesen sind vollständige Mietverträge mit Nachträgen, Mietkonto, Minderungen, Kündigungen, Betriebskostenunterlagen und Sicherheiten. Behauptet das Exposé eine Jahresmiete, wird diese mit dem geschuldeten und tatsächlich gezahlten Betrag verglichen. Leerstandsgarantien oder Zusagen zu Rückständen bedürfen einer gesonderten vertraglichen Regelung.
Rechtsprechung und Rechtsgrundlagen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Kontakt zur Kanzlei.