Eine Immobilien-Due-Diligence verbindet Dokumentenprüfung, tatsächlichen Befund und vertragliche Risikosteuerung. Ein voller Datenraum ist noch kein Nachweis, dass die Unterlagen vollständig und widerspruchsfrei sind.
Prüffelder verknüpfen
Die Eigentumsprüfung erfasst aktuellen Grundbuchstand, Verfügungsbefugnis, Belastungen und zugrunde liegende Bewilligungen. Die technische Prüfung erfasst Zustand, Flächen, Instandhaltungsbedarf und erkennbare Schäden. Genehmigungslage und geplante Nutzung werden anhand von Bauakte und Bauplanungsrecht geprüft.
Bei Vermietung werden Vertragsmieten und tatsächliche Einnahmen abgeglichen; beim Wohnungseigentum kommen Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse, Rücklagen und absehbare Sanierungen hinzu. Diese Bereiche benötigen unterschiedliche Unterlagen und dürfen nicht mit einer einzigen Verkäuferauskunft abgehakt werden.
Die öffentlich-rechtliche Prüfung verwendet getrennte Nachweise für genehmigte Nutzung, Baulasten, Altlasten und Denkmalschutz. In Hamburg liefern Bauakte, Baulastenauskunft, Altlasthinweiskataster und Denkmalliste unterschiedliche Informationen. Eine fehlende Katastereintragung ersetzt bei belasteter Vornutzung keine Untersuchung. Nach § 4 Abs. 3 BBodSchG kann neben dem Verursacher auch der jeweilige Eigentümer sanierungspflichtig sein. Eine Freistellung im Kaufvertrag regelt den Innenausgleich und bindet die Behörde grundsätzlich nicht. Steuerlich sind Erwerbsstruktur und Kaufpreisbestandteile zu erfassen. Ob zusätzlich ein Anteilstatbestand erfüllt ist, richtet sich nach § 1 GrEStG und dem Übergangsrecht.
Ergebnisse in den Vertrag übertragen
Ein Befund wird mit Quelle, Unsicherheit, wirtschaftlicher Folge und geplanter Behandlung dokumentiert: Kaufpreisanpassung, ausdrückliche Beschaffenheit, Freistellung oder Vollzugsbedingung. §§ 434, 435 und 444 BGB zeigen, weshalb Sachmangel, Rechtsmangel und arglistige Nichtoffenlegung getrennt zu erfassen sind.
Beispiel
Ein Mietvertrag nennt größere Flächen als die Bestandspläne, während die Bauakte einen Nebenraum anders ausweist. Der Bericht bezeichnet die drei Angaben mit Datum und Ursprung. Erst nach technischer und genehmigungsrechtlicher Klärung wird entschieden, ob der Kaufpreis oder eine Vertragsbedingung angepasst werden muss; der Widerspruch wird nicht durch Mittelwertbildung beseitigt.
Rechtsprechung und Rechtsgrundlagen
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