Eigentum richtig zuordnen
§ 8 WEG erlaubt die Teilung des Grundstücks durch Erklärung des Eigentümers. § 5 WEG begrenzt, welche Bestandteile Sondereigentum sein können. Für Bestand oder Sicherheit erforderliche Gebäudeteile und gemeinschaftlich dienende Anlagen bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.
Die Bezeichnung eines Bauteils in einer privaten Kostenliste macht es nicht automatisch zu Sondereigentum. Dingliche Zuordnung, Gebrauchsbefugnis und Kostentragung werden daher getrennt geprüft.
§ 3 WEG behandelt Stellplätze als Räume. Sondereigentum kann sich auch auf eine Außenfläche erstrecken, wenn die Wohnung oder die sonstigen Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Stellplätze und Außenflächen sollen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein. Eine Gartenfläche kann daher je nach Urkundenlage Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht sein.
Vereinbarungen und Erwerber
§ 10 WEG regelt das Verhältnis von Gesetz und Vereinbarung sowie deren Wirkung gegenüber Sondernachfolgern. Vereinbarungen und aufgrund einer Vereinbarung gefasste Beschlüsse benötigen für diese Wirkung die dort beschriebene Grundbucheintragung; sonstige Beschlüsse sind anders zu behandeln. Eine aktuelle Beschlusssammlung ergänzt deshalb die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung.
Die grundbuchlich in Bezug genommene Teilungserklärung ist nach Wortlaut und objektiv nächstliegender Bedeutung auszulegen. Umstände außerhalb der Eintragung zählen nur, wenn sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Eine zusätzliche Zweckbeschränkung muss klar aus der Erklärung hervorgehen. Bei eindeutiger Auslegung kann bereits eine schlichte Bezeichnung eine Zweckbestimmung enthalten (BGH, V ZR 330/17, Rn. 18).
Ankaufsbeispiel
Die dauerhafte Änderung oder Aufhebung eines vereinbarten Sondernutzungsrechts gegen den Willen des Berechtigten setzt grundsätzlich die Anpassung der Gemeinschaftsordnung voraus. § 10 Abs. 2 WEG verlangt schwerwiegende Gründe und eine Abwägung der Interessen aller Beteiligten. Die Aufhebung ohne Ersatzfläche kommt als letztes Mittel und regelmäßig nur gegen Entschädigung in Betracht. Der BGH nennt eine Fläche, die zwingend zur Erfüllung unabwendbarer behördlicher Auflagen benötigt wird. Vor der wirksamen Aufhebung muss der Berechtigte die Fläche nicht allein wegen eines möglichen Anpassungsanspruchs zur Verfügung stellen (V ZR 65/17 zur Vorgängervorschrift).
Ein Exposé bezeichnet eine Gartenfläche als privat. Der Käufer lässt prüfen, ob Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder lediglich widerrufliche Gebrauchserlaubnis vorliegt. Außerdem werden Nutzungszweck, Kostenklauseln, Nachträge und tatsächliche Bauausführung mit dem Grundbuchinhalt verglichen. Ein Lageplan allein beantwortet diese Fragen nicht.