Die Käuferbank verlangt häufig eine Sicherheit, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Dafür muss die Belastung des noch fremden Grundstücks rechtlich begrenzt werden.
Belastung vor Umschreibung
Eine Grundschuld kann der Käufer nicht allein kraft Kaufvertrag am Grundstück des Verkäufers bestellen. Erforderlich sind die nötige Erklärung des Eigentümers oder eine ausreichende Vollmacht und der dingliche Vollzug nach §§ 873, 1191 BGB. Grundbuchrechtliche Form und Bewilligung richten sich insbesondere nach §§ 19, 29 GBO.
Handelt der Käufer im Namen des Verkäufers, wirkt seine Erklärung für den Verkäufer, soweit die Vertretungsmacht reicht (§ 164 BGB). Die Erteilung der Vollmacht nach § 167 BGB und ihr Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt nach § 29 GBO sind getrennt zu prüfen. Bei einer Überschreitung der Vollmacht hängt die Wirksamkeit eines im fremden Namen geschlossenen Vertrags grundsätzlich von der Genehmigung ab (§ 177 BGB). Bei Selbstkontrahieren oder Mehrfachvertretung ist zusätzlich § 181 BGB zu beachten.
Die Finanzierungsvollmacht ist mit der Sicherungsabrede der Bank abzugleichen. Vor Eigentumsumschreibung soll die Sicherheit nur insoweit verwertet werden können, wie die Bank den Kaufpreis mit schuldbefreiender Wirkung für den Käufer finanziert hat. Eine solche Begrenzung muss sich aus den konkreten Abreden ergeben.
Drei Abwicklungen verbinden
Ist die Belastungsvollmacht im Außenverhältnis beschränkt, muss die Vertretungsmacht für die Bewilligung im Grundbuchverfahren nachgewiesen werden. Verlangt der Kaufvertrag eine Sicherungsabrede mit dem Kreditgeber, muss das Angebot daraus in der Grundschuldbestellungsurkunde oder ihren notariell beglaubigten Anlagen eindeutig hervorgehen. Die Erklärung der Käufer, innerhalb der Vollmacht zu handeln, kann schuldrechtlich als Angebot verstanden werden, genügt aber für den Nachweis nach § 29 GBO nicht (BGH, V ZB 13/15, Rn. 13–14).
Kaufvertrag, Grundschuldbestellung und Auszahlungsbedingungen der Bank müssen denselben Zahlungsweg tragen. Die Bank kann eine rangrichtige Sicherheit verlangen; der Verkäufer benötigt Schutz gegen eine Verwertung ohne kaufpreiswirksame Zahlung. Eine persönliche Haftung des Verkäufers ist von der dinglichen Belastung zu trennen.
Beispiel
Die Bank zahlt unmittelbar auf die im Kaufvertrag benannten Ablösekonten. Vor Unterzeichnung werden Vollmacht, Sicherungsabrede, Rang, Auszahlungszweck und Rückabwicklungsfall gemeinsam geprüft. Scheitert der Kauf, muss geklärt sein, wie eine bereits eingetragene Finanzierungssicherheit wieder beseitigt wird.
Rechtsprechung und Rechtsgrundlagen
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