Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises

Fälligkeit systematisch lesen

Die Kaufpreisforderung beruht auf § 433 Absatz 2 BGB. In Grundstücksverträgen wird die Fälligkeit häufig an eine notarielle Mitteilung über bestimmte Vollzugsvoraussetzungen geknüpft. Welche Nachweise dazugehören und ob zusätzliche Fristen gelten, muss aus der Urkunde entnommen werden.

Typische Prüfgegenstände sind Erwerbsvormerkung an vereinbarter Rangstelle, notwendige Genehmigungen sowie gesicherte Freistellung nicht übernommener Belastungen. Diese Aufzählung ist kein gesetzlich einheitlicher Fälligkeitskatalog für jeden Bestandskauf.

Nach § 18 BeurkG soll der Notar auf erforderliche gerichtliche oder behördliche Genehmigungen oder Bestätigungen sowie auf Zweifel daran hinweisen und dies in der Niederschrift vermerken. Die Hinweispflicht ersetzt die Genehmigung selbst nicht. Auch die Einreichung beim Grundbuchamt nach § 53 BeurkG und der Eintritt der vertraglichen Kaufpreisfälligkeit sind getrennte Schritte.

Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht nach dem BauGB ist der Nachweis der Nichtausübung oder des Nichtbestehens grundsätzlich Voraussetzung für die Eintragung des Käufers als Eigentümer (§ 28 Abs. 1 BauGB). Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht binnen drei Monaten ab Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Ist im Vertrag ein entsprechender Nachweis als Fälligkeitsbedingung vereinbart, muss er bereits für die Kaufpreiszahlung vorliegen. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein eigener Nachweis für den Grundbuchvollzug (§ 19 BeurkG verweist hierfür auf das Grunderwerbsteuerrecht).

Ablösung und Zahlungsempfänger

§ 22 GrEStG knüpft die Eigentümereintragung grundsätzlich an die Bescheinigung des zuständigen Finanzamts. Landesausnahmen sind möglich. Die Bescheinigung ist insbesondere bei Zahlung, Sicherstellung, Stundung oder Steuerfreiheit zu erteilen. Ob die Bescheinigung auch für die Kaufpreisfälligkeit Bedeutung hat, ergibt sich aus der Fälligkeitsregelung der Urkunde.

Bei einer Bankgrundschuld kann ein Teil des Kaufpreises direkt an den abzulösenden Gläubiger und nur der Rest an den Verkäufer zu zahlen sein. Ablösebetrag, Gültigkeitszeitraum und Freigabe müssen zusammenpassen; eine Zahlung an den falschen Empfänger kann die vereinbarte Lastenfreistellung gefährden.

Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kann die Sanierungsgenehmigung nach §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 145 BauGB erforderlich sein. Satzung und gesetzliche Ausnahmen sind zu prüfen. Bei land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken greifen § 2 GrdstVG und die einschlägigen Freistellungen oder Landesgrenzen. Die Genehmigung des Kaufvertrags erfasst dort auch die zu seiner Ausführung erklärte Auflassung. Bei Wohnungseigentum kann eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG die Wirksamkeit von Kaufvertrag und Veräußerung bis zur Zustimmung hemmen. Die Fälligkeitsmitteilung dokumentiert den vertraglich verlangten Nachweis. Die erforderliche Genehmigung oder Zustimmung ist gesondert einzuholen.

Beispiel und Kontrolle

Die Fälligkeitsmitteilung nennt eine Bankablösung und einen Restbetrag. Der Käufer prüft die Kontodaten auf gesichertem Kommunikationsweg und vergleicht die Summe mit dem Gesamtkaufpreis. Eine bloße E-Mail mit geänderten Bankdaten wird nicht ungeprüft umgesetzt. Beim Bauträger gelten zusätzlich die besonderen Sicherungs- und Ratenregeln.