Besitzübergang und Lastenwechsel

Gesetz und Vereinbarung

§ 446 BGB ordnet grundsätzlich mit Übergabe den Übergang der zufälligen Sachgefahr sowie der Nutzungen und Lasten an; Annahmeverzug steht der Übergabe gleich. Der notarielle Vertrag kann einen besonderen wirtschaftlichen Stichtag vorsehen. Die Grundbucheintragung bleibt für den Eigentumswechsel maßgeblich.

§ 436 BGB enthält eine besondere Innenregel für Erschließungs- und Anliegerbeiträge: Ohne andere Vereinbarung trägt der Verkäufer Beiträge für bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnene Maßnahmen. Nicht jede später zugestellte Rechnung gehört daher wirtschaftlich zum Käufer.

Übergabe dokumentieren

Zu protokollieren sind Schlüssel, Zählerstände, verbleibendes Inventar, Zustand, übergebene Unterlagen und noch offene Leistungen. Bei Vermietung sind Mietzahlungen, Kautionen und Betriebskosten zusätzlich zuzuordnen; der bloße Lastenwechsel ist nicht automatisch der gesetzliche Vermieterwechsel.

Vermietung und Sachversicherung

Bei vermietetem Wohnraum richtet sich der Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag nach § 566 BGB. Der kaufvertragliche Lastenstichtag allein ändert den Vertragspartner des Mieters nicht. § 566a BGB erfasst auch die Mietsicherheit und lässt den bisherigen Vermieter unter den dort genannten Voraussetzungen weiterhin für die Rückgewähr einstehen. Verkäufer und Käufer sollten Mietzahlungen, Sicherheiten, Abrechnungsunterlagen und den internen Ausgleich laufender Betriebskosten getrennt erfassen.

Bei Veräußerung der versicherten Sache tritt der Erwerber nach § 95 VVG für die Dauer seines Eigentums in die Versicherungsrechte und -pflichten ein. Für die laufende Prämienperiode gilt grundsätzlich gesamtschuldnerische Haftung. Die Veräußerung ist unverzüglich anzuzeigen (§ 97 VVG). Erwerber und Versicherer haben unterschiedliche Kündigungsrechte nach § 96 VVG. Versicherungsschutz und Prämienverteilung deshalb bereits für die Zeit zwischen Besitzübergabe und Eigentumsumschreibung klären.

Betriebskosten bei Eigentümerwechsel

Für eine bei Eigentumswechsel bereits abgelaufene Abrechnungsperiode bleibt der Veräußerer gegenüber dem Wohnraummieter zur Abrechnung und Auszahlung eines Guthabens verpflichtet. Ihm steht auch eine etwaige Nachzahlung zu. Entscheidend ist das Ende der Abrechnungsperiode im Verhältnis zum Eigentumswechsel. Der Zeitpunkt der Fälligkeit ändert die Zuordnung nicht (BGH, VIII ZR 168/03).

War die Abrechnungsperiode beim Eigentumswechsel noch offen und besteht das Wohnraummietverhältnis fort, rechnet der nach § 566 BGB eingetretene Erwerber nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich über die gesamte Periode ab. Die interne Aufteilung von Kosten und Vorauszahlungen lässt sich durch Übergabe der Belege und einen Ausgleich im Kaufvertrag regeln. Für Gewerbemiete hat der BGH die Zuordnung abgeschlossener Perioden zum bisherigen Vermieter entsprechend bestätigt (XII ZR 148/02).

Abrechnungsbeispiel

Besitz geht am 1. Juli über, die Eintragung erfolgt im September. Der Vertrag bestimmt, wer ab Juli Erträge erhält und laufende Kosten trägt. Ob ein öffentlicher Bescheid gleichwohl zunächst den eingetragenen Eigentümer trifft, richtet sich nach dem jeweiligen Abgabenrecht; die vertragliche Erstattung ist davon zu unterscheiden.

Für den Erschließungsbeitrag ist nach § 134 BauGB grundsätzlich Eigentümer bei Bekanntgabe des Bescheids der Schuldner. Sonderregeln gelten etwa beim Erbbaurecht. Nach §§ 9 und 10 GrStG kommt es für die Jahresgrundsteuer auf den Jahresbeginn und die steuerliche Zurechnung an, vorbehaltlich abweichenden Landesrechts. Die Grundsteuer ruht nach § 12 GrStG als öffentliche Last auf dem Steuergegenstand. Gebühren etwa für Abwasser sind nach Landes- oder Ortsrecht und dem dort bestimmten Schuldnertatbestand zu prüfen. Die kaufvertragliche Kostenzuordnung wirkt im Innenverhältnis.