Warum ist eine Vormerkung beim Kauf wichtig?
Die Abwicklung eines Grundstückskaufs benötigt häufig Zeit. Noch müssen etwa Löschungsunterlagen, Genehmigungen oder weitere Fälligkeitsvoraussetzungen beschafft werden. Währenddessen steht der Verkäufer grundsätzlich weiterhin als Eigentümer im Grundbuch. Ohne ausreichende Sicherung könnten spätere Belastungen, ein weiterer Verkauf oder Vollstreckungsmaßnahmen den Erwerb erschweren. Die Vormerkung nach § 883 BGB schützt den konkret gesicherten Anspruch gegen solche nachfolgenden Beeinträchtigungen. Sie ersetzt aber keine Prüfung bereits bestehender Rechte. Entscheidend sind deshalb sowohl ihr Inhalt als auch ihr Rang gegenüber anderen Eintragungen. Eine beliebige Vormerkung an irgendeiner Rangstelle bietet keinen unterschiedslosen Rundumschutz.
Welche Wirkung hat die Eintragung?
Nach § 883 Absatz 2 BGB sind spätere Verfügungen insoweit unwirksam, wie sie den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigen würden. Diese Wirkung gilt auch für bestimmte Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter. Die Verfügung wird dadurch nicht notwendig gegenüber jedermann insgesamt unwirksam; geschützt wird der vorgemerkte Anspruch. § 888 BGB ermöglicht unter seinen Voraussetzungen, von einem später eingetragenen Berechtigten die notwendige Zustimmung zur Verwirklichung des gesicherten Rechts zu verlangen. Vorher bestehende Belastungen verschwinden dagegen nicht allein durch Eintragung der Vormerkung. Ihre Behandlung muss der Kaufvertrag gesondert regeln.
Wie wird die Vormerkung bestellt?
Üblicherweise enthält der notarielle Kaufvertrag die erforderliche Bewilligung und den Auftrag zur Eintragung. Der Notar veranlasst den grundbuchlichen Vollzug im vereinbarten Rahmen. Eine Vormerkung setzt einen sicherungsfähigen Anspruch voraus; das Gesetz lässt unter bestimmten Voraussetzungen auch künftige oder bedingte Ansprüche zu. Kaufvertrag, Vormerkung und spätere Eigentumsumschreibung sollten daher inhaltlich zusammenpassen. Zu prüfen ist insbesondere, welche Grundstücke und Erwerber erfasst werden. Eine notarielle Urkunde allein bedeutet noch nicht, dass die Vormerkung bereits im Grundbuch steht. Der tatsächliche Eintragungsstand sollte anhand der entsprechenden Mitteilungen nachvollzogen werden.
Wann darf der Kaufpreis gezahlt werden?
Die Vormerkung ist häufig eine von mehreren vertraglichen Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit. Hinzukommen können die Sicherstellung der Lastenfreistellung und erforderliche Genehmigungen. Welche Voraussetzungen gelten, bestimmt die konkrete Urkunde. Die bloße Eintragung einer Vormerkung verpflichtet deshalb nicht in jedem Vertrag bereits zur Zahlung. Umgekehrt sollten nach einer ordnungsgemäßen Fälligkeitsmitteilung vereinbarte Zahlungsfristen beachtet werden. Ein Käufer sollte eine vorzeitige Zahlung nicht allein mit der Aussage rechtfertigen, der Vertrag sei schon notariell unterschrieben. Finanzierung, Sicherung und Eigentumsumschreibung müssen in ihrer vereinbarten Reihenfolge betrachtet werden.
Rechtsprechung: Sicherung bis zum Eigentumsübergang
Der BGH erläuterte im Urteil vom 13. Oktober 2023 – V ZR 161/22 –, dass der Eigentumsverschaffungsanspruch grundsätzlich bis zum tatsächlichen Eigentumsübergang fortbesteht. Die erforderlichen Erklärungen des Verkäufers allein bewirken noch keine vollständige Erfüllung. Entsprechend erlischt eine zur Sicherung dieses Anspruchs eingetragene Vormerkung nicht schon deshalb, weil der Verkäufer seine notwendigen Handlungen vorgenommen hat. Das Gericht unterschied damit Leistungshandlung und Leistungserfolg. Für Käufer unterstreicht dies die Bedeutung der noch ausstehenden Grundbucheintragung. Andere Erlöschensgründe, insbesondere der Wegfall des gesicherten Anspruchs, sind gesondert zu prüfen.
Wie erfolgen Löschung und Rückabwicklung?
Nach erfolgreichem Eigentumserwerb wird die nicht mehr benötigte Vormerkung regelmäßig im abgestimmten Grundbuchvollzug gelöscht. Scheitert der Kauf, darf sie nicht ohne Prüfung der gesicherten Ansprüche und der vereinbarten Rückabwicklung beseitigt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Eigentümer ihre Beseitigung nach § 886 BGB verlangen. Vorab erteilte Löschungsbewilligungen und notarielle Vollzugsanweisungen sollten klar regeln, wann sie verwendet werden dürfen. Wer bereits gezahlt hat, muss zusätzlich die Absicherung eines Rückzahlungsanspruchs beachten. Eine Löschung sollte deshalb mit der tatsächlichen Vertragslage und den noch offenen Leistungen abgestimmt werden.