Maklerrecht

Voraussetzungen des Lohns

§ 652 BGB verlangt ein Maklerlohnversprechen, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung und einen infolge dieser Leistung zustande gekommenen Hauptvertrag. Bei aufschiebend bedingtem Hauptvertrag kann der Lohn erst nach Bedingungseintritt verlangt werden. Aufwendungsersatz setzt eine Vereinbarung voraus.

Vorkenntnis, eigene Verhandlungen und mehrere eingeschaltete Makler sind für die Ursachenkette zu dokumentieren. Der bloße zeitliche Abstand beweist weder zwingend Kausalität noch deren Fehlen. Hauptvertrag und nachgewiesene Gelegenheit müssen rechtlich und wirtschaftlich passend zugeordnet werden.

Ein gegenüber dem Nachweis geänderter Hauptvertrag löst Provision nur aus, wenn der angestrebte wirtschaftliche Erfolg im Wesentlichen erreicht wurde. Erwerbsgegenstand, Vertragspartner und Preisabweichung sind gemeinsam zu würdigen. Vorkenntnis kann die Kausalität des Nachweises ausschließen, lässt eine spätere eigenständige Vermittlungsleistung aber offen. Bei Verflechtung sind institutioneller Interessenkonflikt, Einfluss und Eigeninteresse konkret zu prüfen. Eine formularmäßige, ausnahmslos nicht rückzahlbare Reservierungsgebühr kann auch in einer späteren gesonderten Vereinbarung unwirksam sein (BGH I ZR 113/22). Bei Fernabsatz sind Widerrufsbelehrung, ausdrückliches Verlangen nach vorzeitigem Tätigwerden und heutige Wertersatzvoraussetzungen getrennt zu prüfen.

Echte Verflechtung kann einen Provisionsanspruch trotz formell verschiedener Rechtsträger ausschließen, wenn der Makler wegen beherrschenden Einflusses wirtschaftlich als Partei des Hauptvertrags anzusehen ist (BGH III ZR 91/08). Diese Prüfung ist von zulässiger Doppelbeauftragung und den Sonderregeln der §§ 656c und 656d BGB zu trennen.

Der Wertersatz für vor dem Widerruf erbrachte Dienstleistungen setzt nach § 357a Abs. 2 BGB insbesondere ausdrückliches Verlangen nach vorzeitigem Leistungsbeginn und ordnungsgemäße Information voraus. Beim außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss das Verlangen auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden. Ein Erlöschen des Widerrufsrechts nach vollständiger Dienstleistung folgt den gesonderten Voraussetzungen des § 356 Abs. 4 BGB.

Prüfbeispiel

Ein Verbraucher kauft ein Einfamilienhaus nach einem Maklerexposé. Vor Zahlung werden Textformnachweis, Provisionsabrede, Tätigkeit, Kaufvertrag und gegebenenfalls Verkäuferbeauftragung geprüft. Bei der Kostenabwälzung nach § 656d ist zusätzlich die Zahlung der beauftragenden Partei samt Nachweis fälligkeitsrelevant; eine bloße Rechnung ersetzt dies nicht.

Doppelbeauftragung und Kostenabwälzung

Bei § 656c BGB müssen sich beide Kaufvertragsparteien grundsätzlich in gleicher Höhe gegenüber dem Makler verpflichten. Wird für eine Seite Unentgeltlichkeit vereinbart, kann der Makler von der anderen Seite nicht dennoch Provision verlangen; die Norm regelt auch die Wirkung eines Erlasses.

§ 656d betrifft dagegen die Verpflichtung der anderen Partei zur Zahlung oder Erstattung bei nur einem abgeschlossenen Maklervertrag. Die ursprünglich beauftragende Partei muss mindestens gleich hoch verpflichtet bleiben. Erst nach ihrer Zahlung und dem erforderlichen Nachweis wird der Anspruch gegen die andere Partei fällig.

Nachweis, Vermittlung und Bedingung

Beim Nachweis geht es um eine zum Vertragsabschluss führende Gelegenheit, bei der Vermittlung um eine auf das Zustandekommen des Hauptvertrags gerichtete Tätigkeit. § 652 verlangt den ursächlichen Zusammenhang zwischen dieser Tätigkeit und dem zustande gekommenen Vertrag. Ein behaupteter bloßer Werbeaufwand ersetzt diese Kausalität nicht. Bei bereits bekannter Gelegenheit werden Zeitpunkt und Umfang der Vorkenntnis konkret belegt, nicht nur behauptet.

Ist der Hauptvertrag aufschiebend bedingt, kann der Lohn nach § 652 Absatz 1 erst mit Eintritt der Bedingung verlangt werden. Eine noch ausstehende echte aufschiebende Bedingung ist von einer vertraglichen Rücktrittsmöglichkeit oder bloßen Fälligkeitsvoraussetzung zu unterscheiden. Die notarielle Bezeichnung und die tatsächliche rechtliche Wirkung müssen daher gemeinsam geprüft werden.

Reichweite der besonderen Wohnkaufregeln

§ 656a betrifft Textform beim Nachweis oder der Vermittlung eines Kaufvertrags über Wohnung oder Einfamilienhaus. § 656b begrenzt demgegenüber ausdrücklich die Anwendung von §§ 656c und 656d auf den Verbraucherkäufer. Deshalb sind Textform und Verbraucherschutz bei Provisionsteilung zwei unterschiedliche Tatbestandsfragen. Ein unternehmerischer Käufer ist nicht schon aus der Textformregel herausgenommen, nur weil die Teilungsregeln auf ihn nicht passen.

Bei einem Mehrfamilienhaus oder reinen Gewerbeobjekt dürfen diese besonderen Regeln nicht ohne Prüfung des sachlichen Anwendungsbereichs übertragen werden. Umgekehrt lässt sich die zwingende Gleichbehandlung bei erfasster Doppelbeauftragung nicht allein durch unterschiedliche Rechnungsbezeichnungen umgehen. Ermittlung von Auftraggebern, tatsächlicher Verpflichtung und etwaigen Erlassen geht der Rechnungskontrolle voraus.

Anspruch und Aufwendungen auseinanderhalten

Kommt kein Hauptvertrag zustande, entsteht nicht allein wegen intensiver Tätigkeit ein Maklerlohn aus § 652. Aufwendungsersatz kann nach Absatz 2 vereinbart sein, auch für den erfolglosen Fall; dafür bedarf es einer tragfähigen eigenständigen Abrede. Deren Wirksamkeit wird nicht allein mit der gesetzlichen Erwähnung unterstellt. Eine pauschale Reservierungsgebühr, Aufwendungsrechnung und Provision können daher verschiedene rechtliche Prüfungen verlangen.