Exposé und Beschaffenheitsvereinbarung

Anforderungen an die Kaufsache

Maßgeblich ist das Datum des Vertragsschlusses. Auf Kaufverträge, die vor dem 1. Januar 2022 geschlossen wurden, ist nach Art. 229 § 58 EGBGB die bis Ende 2021 geltende Fassung anzuwenden. Bei später geschlossenen Verträgen ist § 434 BGB in der für den Vertrag geltenden neuen Fassung zu prüfen.

§ 434 BGB unterscheidet subjektive Anforderungen, objektive Anforderungen und Montageanforderungen. Vereinbarte Beschaffenheit und nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung sind von allgemeinen Werbeaussagen zu trennen. Öffentliche Äußerungen können die objektiv erwartbare Beschaffenheit prägen. Der Verkäufer ist nach § 434 Abs. 3 BGB daran nicht gebunden, wenn er die Äußerung weder kannte noch kennen konnte, wenn sie bei Vertragsschluss gleichwertig berichtigt war oder wenn sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

Bei Grundstückskäufen kommt die notarielle Form hinzu. Vorvertragliche Angaben, die in der Urkunde keinen Niederschlag finden, begründen nach der Rechtsprechung regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, V ZR 78/14, Rn. 17–18). Davon getrennt können Angaben im Verkäufer- oder Maklerexposé als öffentliche Äußerungen für die objektiv erwartbare Beschaffenheit erheblich sein. Der BGH hat das für Angaben zur Trockenheit eines Kellers unter der früheren Fassung des § 434 BGB bestätigt (V ZR 256/16). Für neuere Verträge ist die objektive Anforderung nach § 434 Abs. 3 BGB zu prüfen.

Haftung und Kenntnis

Eine ausdrücklich vereinbarte Eigenschaft und ein allgemeiner Haftungsausschluss sind gemeinsam auszulegen. Nach der Rechtsprechung zum früheren Kaufrecht erfasst der allgemeine Ausschluss regelmäßig das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit nicht. Die 2024 bestätigte Regel betraf einen Gebrauchtwagen und § 434 BGB alter Fassung. Beim Grundstückskauf ist vorgelagert zu prüfen, ob die Eigenschaft überhaupt wirksam vereinbart wurde (BGH, VIII ZR 161/23 und V ZR 78/14).

Ein allgemeiner Sachmängelhaftungsausschluss erfasst nach V ZR 256/16 unter dem früheren Recht regelmäßig auch die aufgrund öffentlicher Äußerungen objektiv erwartbare Beschaffenheit. Die Auslegungsregel lässt sich als Ausgangspunkt auf neuere Grundstückskäufe übertragen. § 434 Abs. 3 BGB berücksichtigt öffentliche Äußerungen weiterhin bei den objektiven Anforderungen und lässt wirksame abweichende Vereinbarungen zu. Eine Abrede über den geschuldeten Zustand und ein Ausschluss von Mängelrechten sind gesondert auszulegen. Die Sonderform des § 476 Abs. 1 BGB betrifft den Verbrauchsgüterkauf von Waren nach § 474 BGB. Grenzen ergeben sich insbesondere aus § 444 BGB und bei vorformulierten Klauseln aus der AGB-Kontrolle. Bei verbleibender Haftung sind die Voraussetzungen des jeweiligen Rechts nach § 437 BGB zu prüfen.

Prüfbeispiel

Das Exposé verspricht einen trockenen, als Wohnraum nutzbaren Keller. Zu sichern sind sämtliche Versionen, Nachrichten, Besichtigungsprotokolle und die notarielle Beschreibung. Feuchtigkeit und fehlende Nutzungsgenehmigung sind getrennte Befunde. Anschließend werden Zusage, tatsächlicher Zustand, Offenlegung und vereinbarte Haftungsregel abgeglichen.