Feuchtigkeit und Altlasten

Mangel und Ursache

Bei Feuchtigkeit sind Ort, Intensität, Dauer und Ursache zu dokumentieren: aufsteigende Nässe, Leckage, Wärmebrücke und Nutzungsverhalten verlangen unterschiedliche Maßnahmen. Maßgeblich ist der nach § 434 BGB geschuldete Zustand bei Gefahrübergang, nicht allein eine spätere Messung.

Für Bodenbelastungen werden historische Nutzung, behördliche Hinweise, Untersuchungen und vereinbarter Nutzungszweck zusammengeführt. Die orientierende Untersuchung nach § 12 BBodSchV klärt anhand örtlicher Befunde, ob ein hinreichender Verdacht besteht. Bei hinreichendem Verdacht soll eine Detailuntersuchung nach § 13 BBodSchV folgen. Ein Registereintrag oder ein einzelner Prüfwertbefund erlaubt für sich genommen noch keine abschließende Aussage über Sanierungsbedarf und Kosten. Bei den Anhaltspunkten nach § 10 BBodSchV kann etwa eine frühere schadstoffintensive Nutzung entscheidend sein. Die Detailuntersuchung dient der abschließenden Gefährdungsabschätzung. Dazu gehören Menge, Verteilung und Ausbreitung der Stoffe sowie die Aufnahmewege. § 10 Abs. 5 BBodSchV erlaubt ein Absehen von dieser Stufe, wenn nach behördlicher Feststellung einfache Abwehr oder anderweitige Beseitigung ausreicht.

Rechte und Offenlegung

§§ 437, 438 BGB regeln Mängelrechte und unterschiedliche Verjährungskategorien. Eine pauschale Fünfjahresfrist für jeden Grundstücksbefund wäre falsch. Bei arglistigem Verschweigen gelten die besonderen Regeln des § 438 Absatz 3; § 444 begrenzt den Haftungsausschluss.

Vor einer vollständigen Sanierung sind Beweise und gegebenenfalls die Gelegenheit des Verkäufers zur Nacherfüllung zu sichern. Bei drohendem Beweisverlust oder Zustimmung des Gegners kommen nach § 485 Abs. 1 ZPO Augenschein, Zeugenvernehmung oder ein Sachverständigengutachten in Betracht. Vor einem Rechtsstreit kann nach Absatz 2 bei rechtlichem Interesse eine schriftliche Begutachtung beantragt werden, etwa zu Feuchtigkeitsursache und Beseitigungsaufwand. Das Gutachten klärt Tatsachen. Über Haftung und Ansprüche wird dabei noch nicht entschieden. Dringende Gefahrenabwehr ist mit der Beweissicherung abzustimmen.

Bodenschutzrechtliche Verantwortung

§ 4 Abs. 2 BBodSchG verpflichtet Eigentümer und Inhaber der tatsächlichen Gewalt zur Abwehr drohender schädlicher Bodenveränderungen. Für die Sanierung einer bereits bestehenden schädlichen Bodenveränderung oder Altlast nennt Absatz 3 zusätzlich den Verursacher und dessen Gesamtrechtsnachfolger. Die öffentlich-rechtliche Verantwortung kann deshalb auch einen Erwerber treffen, der die Belastung nicht verursacht hat.

Ein kaufvertraglicher Haftungsausschluss beantwortet nur die davon erfassten zivilrechtlichen Ansprüche. Bei einer behördlichen Maßnahme sind Verantwortlichkeit, Umfang der erforderlichen Sanierung und die planungsrechtlich zulässige Nutzung eigenständig zu prüfen.

§ 5 HmbBodSchG regelt das behördliche Bodeninformationssystem mit Altlasten, Verdachtsflächen und Flurstücksdaten. In Hamburg kann vor dem Kauf eine flurstücksbezogene Auskunft aus dem Altlasthinweiskataster beantragt werden. Bei Dritten kann eine Vollmacht des Eigentümers nach den Angaben der Stadt das Verfahren verkürzen. Das Kataster wird fortgeschrieben. Bei konkreten Anhaltspunkten bleibt eine eigene Untersuchung auch bei negativer Auskunft geboten.

Beispiel

Bei geöffnetem Kellerputz zeigt sich eine ältere Abdichtung hinter frischer Farbe. Fotos, Materialproben und Aussagen belegen den Befund; frühere Rechnungen können Verkäuferkenntnis erhellen. Für eine behördliche Bodensanierungsanordnung genügt diese kaufrechtliche Prüfung nicht: Dort müssen Verantwortlichkeit und Rechtsgrundlage separat geprüft werden.