Wann liegt ein Baumangel vor?
Nach § 633 BGB muss das Werk die vereinbarte Beschaffenheit haben. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, sind die vertraglich vorausgesetzte beziehungsweise gewöhnliche Verwendung und die übliche, berechtigterweise zu erwartende Beschaffenheit maßgeblich. Nicht jede Unzufriedenheit mit der Optik begründet deshalb denselben Anspruch. Ebenso kann ein Werk trotz äußerlich unauffälliger Ausführung mangelhaft sein, wenn es vereinbarte Anforderungen verfehlt. Leistungsbeschreibung, Pläne und technische Vorgaben sollten gemeinsam ausgewertet werden. Die rechtliche Bewertung folgt nicht allein aus der Bezeichnung einer Arbeit als fertig oder fachgerecht.
Nacherfüllung durch den Unternehmer
Im Rahmen der Nacherfüllung kann der Unternehmer nach § 635 BGB grundsätzlich wählen, ob er den Mangel beseitigt oder ein neues Werk herstellt. Er trägt die hierfür erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten. Seine Wahl muss zu einem vertragsgemäßen Ergebnis führen. Der Besteller kann nicht in jedem Fall eine beliebige eigene Reparaturmethode verbindlich vorgeben. Umgekehrt genügt eine bloße kosmetische Maßnahme nicht, wenn sie die eigentliche Vertragsabweichung bestehen lässt. Erforderliche Besichtigungen und Zugangsmöglichkeiten müssen sinnvoll abgestimmt werden.
Abnahme verändert die rechtliche Ausgangslage
Vor der Abnahme steht regelmäßig der Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Werks im Vordergrund. Nach der Abnahme greifen grundsätzlich die besonderen Mängelrechte des § 634 BGB. Diese Unterscheidung beeinflusst Anspruchsgrundlage, Beweislast und weitere Voraussetzungen. Wer bekannte Mängel bei einer ausdrücklichen Abnahme ohne den erforderlichen Vorbehalt hinnimmt, kann bestimmte Rechte verlieren. Ein Abnahmeprotokoll sollte Beanstandungen deshalb nachvollziehbar festhalten. Die Zahlung einer Rechnung, die Nutzung des Bauwerks und eine ausdrückliche Abnahmeerklärung sind dabei nicht ohne Weiteres gleichzusetzen.
BGH-Urteil zur richtigen Anspruchsgrundlage
Der Bundesgerichtshof entschied am 19. Januar 2017, VII ZR 301/13, dass die Rechte aus § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme bestehen. Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn das Vertragsverhältnis bereits in ein reines Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Kostenvorschusses reicht dafür nicht. Das Urteil hilft, vorschnelle Anspruchswechsel zu vermeiden. Es bedeutet nicht, dass der Unternehmer vor der Abnahme mangelhafte Arbeit belassen darf; dann ist vielmehr zunächst der ursprüngliche Herstellungsanspruch des Bestellers rechtlich einzuordnen und durchzusetzen.
Frist setzen und Folgen prüfen
Die Mängel sollten schriftlich anhand ihrer Erscheinungen bezeichnet und mit einer angemessenen Aufforderung zur Beseitigung verbunden werden. Für Selbstvornahme, Rücktritt oder Schadensersatz statt der Leistung ist regelmäßig eine erfolglos gesetzte Nacherfüllungsfrist erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Welche Dauer angemessen ist, hängt vom Fehler, Beschaffungsaufwand und der Dringlichkeit ab. Eine zu Recht verweigerte Nacherfüllung, etwa wegen gesetzlich relevanter Unverhältnismäßigkeit, verändert die verfügbaren Rechte. Deshalb sollte vor der Beauftragung eines anderen Betriebs geklärt werden, welcher nächste Schritt tatsächlich zulässig ist.
Beweise und Verjährung sichern
Fotos, datierte Mängellisten und frühere Planstände helfen, den Ausgangszustand festzuhalten. Bei verdeckten Ursachen oder größeren Eingriffen kann sachverständige Beweissicherung erforderlich sein. Eine einfache Mängelanzeige hemmt die gesetzliche Verjährung nicht automatisch. Gespräche, Anerkenntnisse und gerichtliche Schritte haben jeweils eigene Voraussetzungen und Wirkungen. Wer kurz vor Fristablauf steht, sollte deshalb nicht allein auf eine unverbindliche Terminankündigung vertrauen. Eine geordnete Dokumentation erleichtert sowohl eine außergerichtliche Lösung als auch die spätere Prüfung von Kosten und Verantwortlichkeit.