Bodeneigenschaften bestimmen die Planung mit
Ein Gebäude benötigt eine zur tatsächlichen Situation passende Gründung. Dafür können fachliche Erkenntnisse zum Untergrund erforderlich sein. Oberflächliche Beobachtungen reichen nicht für jede technische Beurteilung. Zugleich ist nicht jede denkbare Untersuchung bei jedem Bauvorhaben automatisch notwendig. Art und Umfang müssen zur Aufgabe und den erkennbaren Verhältnissen passen. Entscheidend ist, welche belastbaren Grundlagen für die vorgesehene Planung benötigt werden und ob vorhandene Informationen dafür tatsächlich ausreichen. Ungeklärte Annahmen sollten nicht stillschweigend als nachgewiesene Tatsachen verwendet werden.
Verantwortung folgt nicht allein aus dem Grundstückseigentum
Der Besteller stellt häufig das Grundstück zur Verfügung. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass ein Unternehmer jede vertraglich übernommene Untersuchungspflicht ablehnen dürfte. Ebenso kann ein Planungsauftrag die Beratung über notwendigen Untersuchungsbedarf enthalten, ohne die eigene Durchführung jeder Bodenprüfung zu umfassen. Maßgeblich sind Aufgabenverteilung und Zusagen. Auftrag, vorhandenes Gutachten und erkennbare Zweifel müssen zusammen betrachtet werden. Eine pauschale Formulierung Baugrund ist Sache des Bauherrn ersetzt deshalb nicht die Auslegung des tatsächlich vereinbarten Leistungsumfangs.
Unterlassene Untersuchung kann einen Gründungsmangel betreffen
Der Bundesgerichtshof entschied am 8. März 2012, VII ZR 116/10, zu einer vertraglich gebotenen Bodenuntersuchung. Der Unternehmer hatte sie wissentlich nicht vorgenommen und bei Abnahme weder darauf noch auf die Risiken hingewiesen. Dies konnte ein arglistiges Verschweigen des Gründungsmangels darstellen. Die Entscheidung setzt gerade die bekannte vertragliche Verpflichtung und unterlassene Aufklärung voraus. Sie erklärt nicht jede fehlende Untersuchung automatisch zur Arglist. Technische Notwendigkeit, Pflichtkenntnis und Verhalten bei der Offenlegung müssen konkret festgestellt werden.
Ein Gutachten muss zum tatsächlichen Vorhaben passen
Auch ein vorhandenes Baugrundgutachten löst nicht jede Frage. Es kann einen anderen Gebäudestandort, einen früheren Planungsstand oder begrenzte Untersuchungstiefen betreffen. Für die konkrete Planung ist deshalb zu prüfen, welche Aussagen es tatsächlich trägt. Entstehen bei den Arbeiten abweichende Erkenntnisse, können weitere Prüfung und Hinweise erforderlich werden. Eine Gutachtenüberschrift beweist nicht die Eignung für jede neue Belastung. Ebenso darf ein fachlicher Vorbehalt nicht einfach ignoriert werden, wenn die gewählte Gründung gerade auf der ungeklärten Eigenschaft beruht.
Beispiel einer alten Auffüllung
Auf einem früher bebauten Grundstück werden beim Aushub ungleichmäßige Auffüllungen sichtbar. Der Vertrag verlangt eine geeignete Gründung auf belastbarer Grundlage. Nun ist zu klären, ob die bisherigen Untersuchungen ausreichen und wer gegebenenfalls die weitere fachliche Klärung schuldet. Einfach weiterzubauen und auf einen günstigen Verlauf zu hoffen, kann die vertragliche Pflicht nicht ersetzen. Umgekehrt beweist der Fund allein noch nicht jede verlangte Mehrvergütung. Auch hierfür muss der vereinbarte Leistungs- und Preisumfang festgestellt werden.
Kostenfrage und Mangelhaftung sind getrennt zu behandeln
Wer eine Untersuchung bezahlen muss, ist nicht automatisch allein für sämtliche späteren Schäden verantwortlich. Ein beauftragter Fachmann kann ein Gutachten fehlerhaft erstellen; ein anderer Beteiligter kann zutreffende Hinweise falsch umsetzen. Daneben kann über zusätzliche Vergütung für ursprünglich nicht erfasste Leistungen gestritten werden. Diese Ebenen sind getrennt anhand der jeweiligen Verträge zu prüfen. § 633 BGB verlangt das geschuldete mangelfreie Werk; daraus folgt aber keine pauschale Verteilung jeder unbekannten Bodeneigenschaft ohne Betrachtung der übernommenen Aufgabe.
Welche Dokumentation eine belastbare Prüfung ermöglicht
Wesentlich sind Vertrag, Gründungsplanung, Untersuchungsauftrag und vollständiges Gutachten mit Vorbehalten. Hinzu kommen tatsächlich angetroffene Verhältnisse sowie erteilte Hinweise. Bei einem Schaden muss die technische Ursache nachvollziehbar sein. Erst dann lässt sich bestimmen, welche verletzte Pflicht dazu beigetragen hat. Eine sachgerechte Prüfung trennt daher fehlende Erkenntnis, fehlerhafte Bewertung und falsche Ausführung. Die allgemeine Rede vom schwierigen Boden reicht weder zur Begründung noch zur Abwehr eines konkreten Anspruchs aus.