Welche Leistung ist geschuldet?
Nach § 650p BGB muss der Architekt diejenigen Leistungen erbringen, die nach dem jeweiligen Planungs- und Ausführungsstand erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Der Vertrag kann einzelne Aufgaben oder eine umfassendere Begleitung vorsehen. Nicht jeder Architekt schuldet automatisch sämtliche Leistungsphasen. Entscheidend bleibt die Vereinbarung. Auch bei einer Beauftragung anhand von Leistungsphasen sollten besondere Anforderungen, vorhandene Vorplanungen und die Abstimmung mit Fachplanern ausdrücklich bezeichnet werden. Das erleichtert die spätere Zuordnung von Verantwortlichkeiten.
Wenn Planungsziele noch fehlen
Stehen wesentliche Ziele noch nicht fest, sieht § 650p Absatz 2 BGB zunächst eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung vor. Der Architekt legt diese dem Besteller zur Zustimmung vor. Daran knüpft § 650r BGB ein besonderes Kündigungsrecht. Die zweiwöchige Frist erlischt bei Verbrauchern nur unter zusätzlichen Voraussetzungen einer Belehrung in Textform. Diese anfängliche Orientierungsphase sollte nicht mit einem unverbindlichen kostenlosen Vorgespräch gleichgesetzt werden. Welche Leistungen bereits vergütungspflichtig beauftragt wurden, ist anhand der konkreten Erklärungen zu beurteilen.
Baukosten klar vereinbaren
Eine Kostenschätzung, ein unverbindlicher Finanzierungswunsch und eine verbindlich vereinbarte Baukostenobergrenze sind rechtlich nicht dasselbe. Der Vertrag sollte erkennen lassen, welche Kosten erfasst werden, auf welcher Planungsgrundlage die Angabe beruht und wie mit Änderungswünschen umgegangen wird. Zusätzliche Ausstattung oder veränderte Vorgaben können den Kostenrahmen beeinflussen. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass jede frühere Begrenzung entfällt. Informationen über drohende Überschreitungen und Entscheidungen des Bauherrn müssen rechtzeitig, verständlich und nachvollziehbar festgehalten werden.
BGH-Urteil zur Kostenobergrenze
Der Bundesgerichtshof behandelte im Urteil vom 6. Oktober 2016, VII ZR 185/13, die Beweislast bei einer behaupteten Baukostenobergrenze. Der Auftraggeber muss grundsätzlich darlegen und beweisen, dass eine solche Grenze vereinbart wurde. Beruft sich der Architekt auf eine spätere Änderung der vereinbarten Grenze, trägt er hierfür die Beweislast. Das Urteil unterstreicht den Wert klarer Absprachen und dokumentierter Änderungen. Es besagt nicht, dass jede im Gespräch genannte Zahl bereits eine garantierte Obergrenze darstellt oder jede Kostensteigerung automatisch einen Schadensersatzanspruch begründet.
Honorar, Abnahme und Haftung
Das Honorar sollte anhand des tatsächlichen Leistungsumfangs und der anwendbaren Honorarregelungen bestimmt werden. Baukosten und Architektenhonorar sind dabei auseinanderzuhalten. Auch Architektenleistungen können abgenommen werden; der maßgebliche Zeitpunkt beeinflusst unter anderem die Verjährung von Mängelansprüchen. § 650s BGB enthält ein besonderes Recht auf Teilabnahme nach Abnahme der letzten Leistung eines bauausführenden Unternehmers. Bei behaupteten Planungs- oder Überwachungsfehlern müssen Pflichtverletzung, Schaden und Ursächlichkeit geprüft werden. Eine mangelhafte Bauausführung beweist für sich allein noch keinen Fehler des Architekten.
Praktische Vorbereitung bei Streit
Für eine Prüfung werden Vertrag, Honorarvereinbarung, Planstände, Kostenberechnungen und Freigaben benötigt. Hilfreich ist eine zeitliche Übersicht über Änderungen und die dazu erteilten Hinweise. Beanstandete Leistungen sollten konkret benannt werden, statt nur auf eine allgemeine Unzufriedenheit mit dem Bauablauf zu verweisen. Bei einer Kündigung sind Form, Anlass und Vergütungsfolgen zu klären. Wer Kostenüberschreitungen oder Planungsmängel vermutet, sollte außerdem berücksichtigen, dass mehrere Beteiligte unterschiedliche Pflichten übernommen haben können. Eine gemeinsame Prüfung der Unterlagen verhindert vorschnelle Zuordnungen. Auch die Freigabe eines Plans sollte ihren Umfang erkennen lassen. Eine gestalterische Zustimmung bedeutet nicht automatisch, dass der Bauherr damit eine höhere Kostenobergrenze oder zusätzliche vergütungspflichtige Leistungen akzeptiert.