Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a des Baugesetzbuchs

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festgestellt wurde. Diese Kommunen wurden daher als Prüffälle eingeordnet. Im Einzelnen wurden Kommunen aufgrund folgender Sachverhalte als Prüffälle identifiziert: a) Einheits- und Samtgemeinden mit sechs oder sieben Punkten Die Punktsumme aus der indikatorgestützten Betrachtung lag unterhalb des Kulissen- Schwellenwertes, betrug aber mindestens sechs Punkte. b) Hohe Einzelwerte bei Prüfindikatoren Einige Kommunen erreichten bei einem besonders relevanten Indikator die höchste Punkt- zahl, aber insgesamt weniger als sechs Punkte. Als besonders relevant gelten hierbei die in der indikatorgestützten Berechnung doppelt gewichteten Indikatoren 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ und 3 „Rechnerische Mietbelastung 2022“. Aus dem Austausch mit den kommunalen Spitzenverbänden ist zusätzlich der Indikator 4 „Mittleres Bodenricht- wertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021“ als weiterer Prüfindikator hervorge- gangen. Das Erreichen der höchsten Punktzahl in einem dieser drei Prüfindikatoren zeigt an, dass hier möglicherweise eine Anspannung vorliegen könnte. c) Kommunen mit nicht ausreichender Datenlage Wie bereits unter Nummer 2.5 dargestellt, wurde eine Anzahl von 30 Mietangeboten als Mindestfallzahl formuliert, um eine Untergrenze für eine stabile Datenbasis festzulegen. Gleichwohl wurden alle Kommunen (nachrichtlich) bepunktet. In einem Fall ergab sich da- bei eine Punktsumme oberhalb von acht Punkten und in einem anderen in Höhe von sechs Punkten. d) Berücksichtigung des vorangegangenen Analyseergebnisses und der bisherigen Gebiets- festlegung Bei einer Kommune, die in der Gebietskulisse der Niedersächsischen Mieterschutzverord- nung vom 22. Dezember 2020 (Nds. GVBl. S. 566) war, und einer weiteren, die von der NBank mit Gutachten vom März 2020 als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt identifiziert worden war, lag die Punktsumme nach der aktuellen statistischen Analyse un- ter sechs Punkten. Die im Zuge der Prüffallbetrachtung identifizierten Einheits- und Samtgemeinden erhielten die Möglichkeit, im Zuge einer Stellungnahme selbst weitere quantitativ begründete Argumente vor- zubringen. 5.2 Ergebnis des Stellungnahmeverfahrens Von den 35 angeschriebenen Einheits- und Samtgemeinden, haben sich 16 Gemeinden geäu- ßert. Eine Kommune hat erklärt, dass sie von einer Stellungnahme absieht. Drei Kommunen haben mitgeteilt, dass sie den Wohnungsmarkt im Gebiet ihrer Kommune für nicht angespannt halten. Die übrigen zwölf Einheits- und Samtgemeinden beurteilten den Wohnungsmarkt im Gebiet ihrer Kommune als angespannt. Nach Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen hat die RegioKontext GmbH die Auf- nahme in die Gebietskulisse empfohlen, wenn die vorliegenden indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt seitens der Einheits- oder Samtgemeinde durch eigene Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 14 nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden konnten. Dies war bei allen zwölf Kommunen, die den Wohnungsmarkt im Gebiet ihrer Kommune im Ergebnis als angespannt beurteilten, der Fall. Auf die nachstehenden Ausführungen zu den einzelnen Kommunen wird verwiesen. Die insgesamt 23 Kommunen, die die indikatorenbasierten Hinweise auf einen ange- spannten Wohnungsmarkt nicht durch eigene Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt haben, wurden nicht für eine Aufnahme in die Gebietskulisse empfohlen. – Bardowick, Samtgemeinde Die Samtgemeinde Bardowick im Landkreis Lüneburg liegt zwischen dem Oberzentrum Lüneburg und dem Mittelzentrum Winsen (Luhe). In der statistischen Analyse hat die Samt- gemeinde beim Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ und beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ jeweils zwei Punkte erhalten. Das sind ins- gesamt sechs Punkte wegen der doppelten Gewichtung von Indikator 1. Diese indikato- renbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Samtgemeinde ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Nach der Stellungnahme der Samtgemeinde Bardowick gibt es eine hohe Nachfrage nach Bauland. Eigentumswohnungen und Eigenheime sind auf dem freien Markt kaum vorhanden. Ebenso besteht ein Mangel an verfügbaren Mietwohnungen und anzumietenden Häusern. Wohnungen, die der Samtgemeinde oder den Mitgliedsgemein- den gehören, gibt es nur einige wenige. Sie werden bisher in der Regel als Notwohnungen oder für die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden genutzt. Sozialwohnun- gen, die eine wichtige Rolle in der Wohnraumversorgung spielen könnten, sind nicht vor- handen. – Emsbüren Die Gemeinde Emsbüren im Landkreis Emsland liegt zentral im Dreieck der Städte und Mittelzentren Lingen (Ems), Nordhorn und Rheine. Beim Indikator 2 „Mietdynamik (der An- gebotsmieten) 2019 bis 2022“, beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ und beim Indikator 6 „Anteil der Mietangebote am Wohnungsbestand in Mehrfamili- enhäusern 2022“ hat die Gemeinde jeweils zwei Punkte erhalten. In der Summe sind das sechs Punkte, allerdings bei eingeschränkter Datenlage (siehe hierzu die Nummern 2.5 und 5.1 Buchst. c). Diese indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Gemeinde ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Aufgrund der Stellungnahme der Ge- meinde ist festzuhalten, dass Emsbüren sich in einer Phase eines anhaltenden Bevölke- rungswachstums befindet, weshalb die Nachfrage nach Wohnraum sowohl im Bereich der Einfamilienhäuser als auch bei Mehrfamilienhäusern erheblich erhöht ist. Bis zum Jahr 2040 ist eine deutliche Zunahme der Haushalte prognostiziert. Trotz einer hohen An- zahl erteilter Baugenehmigungen kann der vorhandene Bedarf beim Eigentum und an Miet- wohnraum nicht gedeckt werden. Hinzu kommt, dass es in der Gemeinde derzeit keinen Bestand an Sozialwohnungen gibt. Nach dem Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Emsland von 2021 besteht für die Gemeinde Emsbüren bis 2040 ein Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und preisgebundenen Wohnungen. – Hanstedt, Samtgemeinde Die Samtgemeinde Hanstedt im direkt an Hamburg angrenzenden Landkreis Harburg hat in der statistischen Analyse beim Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ und beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ jeweils zwei Punkte er- halten und beim Indikator 2 „Mietdynamik (der Angebotsmieten) 2019 bis 2022“ einen Punkt. Das sind insgesamt sieben Punkte wegen der doppelten Gewichtung von Indika- tor 1. Diese indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konn- ten seitens der Samtgemeinde ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Nach der Stellungnahme der Samtgemeinde ist die An- zahl verfügbarer Mietwohnungen sehr begrenzt. Bei der Kommunalen Wohnungsbauge- sellschaft KWG gibt es eine lange Warteliste. Einwohnerinnen und Einwohnern mit Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 15 Wohnberechtigungsschein kann kein örtliches Angebot unterbreitet werden. Außerdem le- ben in den zentralen Flüchtlingsunterkünften der Samtgemeinde viele Flüchtlinge mit ei- nem gesicherten Status, die auch für Wohnraum auf dem freien Wohnungsmarkt anstehen. – Hatten Die Gemeinde Hatten im Landkreis Oldenburg grenzt direkt an die Stadt Oldenburg (Oldb) an. Daneben besteht eine gute Anbindung nach Bremen. In der statistischen Analyse hat die Gemeinde beim Indikator 2 „Mietdynamik (der Angebotsmieten) 2019 bis 2022“ und beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ jeweils zwei Punkte er- halten. Beim Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ und beim Indikator 4 „Mitt- leres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021“ hat sie jeweils einen Punkt bekommen. Das ergibt wegen der doppelten Gewichtung von Indikator 1 in der Summe sieben Punkte. Diese indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Gemeinde ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Wie der Stellungnahme der Gemeinde Hatten zu entnehmen ist, ist die Bevölkerung in der Kommune in den letzten Jahren stetig gewachsen und der Bestand an Haushalten gestiegen. Für die nächsten Jahre ist eine weitere positive Entwicklung prognostiziert. Es besteht eine hohe Nachfrage nach Bauland. Im Zeitraum von 2015 bis 2020 sind die Bestandsmieten signifikant um 9 Prozent gestie- gen. Die Versorgungslage mit preisgünstigem Wohnraum verschlechtert sich zunehmend. Seit 2016 wurden in der Gemeinde Hatten keine geförderten Wohnungen fertiggestellt. Es besteht insbesondere ein Mangel an barrierefreien, vor allem kleinen und möglichst preis- werten Wohnungen. Der Wohnungsbestand ist geprägt von größeren Wohnungen mit mindestens vier Zimmern. Bei der Haushaltsstruktur dominieren hingegen die Ein- bis Zwei-Personenhaushalte. Die beiden Haushaltsgrößen werden in den nächsten Jahren weiter wachsen, sodass das bestehende Missverhältnis noch größer werden wird. Der zu erwartende Anstieg bei den Einwohnerzahlen der Altersgruppen von 18 bis 29 Jahren und bei Menschen über 75 verstärkt den Bedarf an kleineren Wohnungen zusätzlich. – Leer (Ostfriesland), Stadt Die Stadt Leer (Ostfriesland) ist die Kreisstadt des Landkreises Leer. Sie ist ein Mittelzent- rum und die drittgrößte Stadt Ostfrieslands. In der statistischen Analyse hat die Stadt beim Indikator 3 „Rechnerische Mietbelastung 2022“ zwei Punkte und beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ einen Punkt erhalten. Das sind wegen der dop- pelten Gewichtung von Indikator 3 insgesamt fünf Punkte. Diese indikatorenbasierten Hin- weise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Stadt ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Aus der Stellungnahme der Stadt Leer (Ostfriesland) ergibt sich, dass die Kommune in den vergangenen Jahren stets Einwohnerinnen und Einwohner hinzugewonnen hat. Die für das Wohnraumversorgungskonzept von 2023 erfolgte Berechnung eines sogenannten mittle- ren Pfades für die Bevölkerungsprognose sieht weiterhin ein positives Wachstum bis zum Jahr 2030 vor. Auf dieser Basis ist zugleich eine Zunahme der Haushalte prognostiziert. Nach den Daten der Stadt liegt der Leerstand unter der kritischen Fluktuationsreserve und weist damit auf eine erhöhte Nachfrage hin. Es besteht ein dringender Wohnungsbedarf im bezahlbaren Sektor. Zwischen den Jahren 2016 und 2022 war ein starker Rückgang des zweckgebundenen Wohnungsbestandes auf etwa die Hälfte zu verzeichnen. Außer- dem werden kleine und barrierefreie (preisgünstige) Wohnungen stark nachgefragt. Bereits aktuell gibt es schon viele kleine Haushalte (insbesondere Seniorinnen und Senioren, aber auch junge Singles oder Empfängerinnen und Empfänger von Leistungen nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs), welche keine kleine preiswerte Wohnung finden. Diese Situation wird sich aufgrund des prognostizierten Anstiegs der Altersgruppen ab 60 Jahren („empty nest“-Haushalte) verschärfen. Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 16 – Lilienthal Die Gemeinde Lilienthal im Landkreis Osterholz liegt im Speckgürtel der Freien Hansestadt Bremen. In der statistischen Analyse hat die Gemeinde beim Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ und beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ jeweils zwei Punkte erhalten. Beim Indikator 4 „Mittleres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021“ hat sie einen Punkt bekommen. Das ergibt wegen der doppelten Gewichtung von Indikator 1 in der Summe sieben Punkte. Diese indikato- renbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Ge- meinde ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort be- stätigt werden. Wie der Stellungnahme der Gemeinde Lilienthal zu entnehmen ist, gab es aufgrund der an Bremen angrenzenden Lage in den zurückliegenden Jahren eine hohe Nachfrage nach Bauland. Es besteht ein deutlicher Mangel an verfügbaren Mietwohnun- gen. Angebote für Mietwohnungen sind kaum vorhanden. Die Mietwohnungen der Kom- munalen Wohnungsbau- und Entwicklungsgesellschaft Lilienthal mbH sind voll belegt. Für die Wohnungen gibt es eine lange Warteliste. Aus der Sozialabteilung der Gemeinde wurde ebenfalls eine starke Nachfrage nach Wohnraum gemeldet. Aufgrund fehlender Wohnungen mussten für die Flüchtlingsunterbringung Containerwohnungen eingerichtet werden. – Lingen (Ems), Stadt Die Stadt Lingen (Ems) ist nach der Einwohnerzahl die größte Gemeinde im Landkreis Emsland. Sie ist ein Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion, u. a. für den Bereich Ar- beitsmarkt. In der statistischen Analyse hat die Stadt Lingen (Ems) beim Indikator 4 „Mitt- leres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021“ und beim Indika- tor 6 „Anteil der Mietangebote am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern 2022“ jeweils zwei Punkte erhalten. Beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ hat sie einen Punkt bekommen. Das sind insgesamt fünf Punkte. Diese indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Stadt ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Wie die Stadt Lingen (Ems) in ihrer Stellungnahme ausführt, ist die Einwohnerzahl in den zu- rückliegenden Jahren deutlich gestiegen und nach der Bevölkerungsprognose im Wohn- raumversorgungskonzept (Fortschreibung 2022) ist auch in den nächsten Jahren noch von einem zumindest leichten Wachstum auszugehen. Die Zahl der Haushalte wird ebenfalls weiter steigen. Nach Aussage der Stadt Lingen (Ems) werden aktuell aber auch zukünftig sämtliche Wohnungsgrößen im Stadtgebiet verstärkt nachgefragt werden. Hervorgehoben wurde, dass ein Angebot an größeren Wohnungen für Familien und Alleinerziehende mit Kindern kaum vorhanden ist, da entsprechende Wohnungen aufgrund des Hochschulstan- dortes auch von studentischen Wohngemeinschaften nachgefragt werden und die zimmer- weise Vermietung lukrativer ist. Auch der Trend zur Vermietung solch größerer Wohnun- gen oder Wohnhäuser an Monteure hat sich nach Mitteilung der Stadt Lingen (Ems) in den letzten Jahren sehr stark bemerkbar gemacht. Kontinuierliche Nachfrage besteht nach bar- rierefreiem Wohnraum. Der Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht sich dadurch, dass es in der Stadt einen Mangel an sozial geförderten Wohnungen gibt. Trotz Bauprojekten der Lingener Wohnbau eG ist das Angebot an gebundenem Wohnraum sehr gering, weil in den letzten Jahren viele Bindungen ausgelaufen sind. Sowohl bei der Stadt Lingen (Ems) als auch bei der Lingener Wohnbau eG liegen Bewerberlisten zur Anmietung von preis- günstigem Wohnraum vor. – Norden, Stadt Die Stadt Norden ist ein Mittelzentrum im Landkreis Aurich. In der statistischen Analyse hat sie beim Indikator 3 „Rechnerische Mietbelastung 2022“ zwei Punkte erhalten. Wegen der doppelten Gewichtung von Indikator 3 ergeben sich insgesamt vier Punkte. Diese indi- katorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Stadt ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 17 bestätigt werden. Der Stellungnahme der Stadt Norden ist zu entnehmen, dass beim Wohnraum eine Dominanz von Einfamilienhäusern besteht. Wohnungen in Mehrfamilien- häusern machen nur rund ein Viertel des Wohnungsbestandes aus. Derzeit werden kaum Mietwohnungen inseriert. Eine von der Stadt Norden durchgeführte Recherche hat erge- ben, dass es bei Mietwohnungen quasi keinen Leerstand gibt. Die Umzugsquote ist dem- entsprechend niedrig. In den letzten Jahren ist die Anzahl der Haushalte mit dringlichem Wohnungsbedarf signifikant angestiegen. Erschwerend kommt hinzu, dass aus dem Bestand an Wohnungen mit Beleg- und Mietpreisbindung rund zwei Drittel zum 31. De- zember 2024 herausfallen werden, weil für diese Wohnungen die Förderungsperiode aus- läuft. Aktuelle Bauvorhaben, deren Pläne neuen sozialen Wohnungsbau beinhalten, kön- nen nach Einschätzung der Stadt Norden voraussichtlich erst in fünf bis zehn Jahren rea- lisiert sein und den Verlust nur zu knapp 25 Prozent auffangen. Der Mangel an verfügbaren Mietwohnungen zeigt sich auch darin, dass die Anwerbung geeigneter Fachkräfte für die Bereiche Handel und Gastronomie fast unmöglich geworden ist. Das Fehlen von Miet- wohnraum hat mithin auch negative Auswirkungen auf den in der Stadt Norden wichtigen Wirtschaftsfaktor Tourismus. – Rastede Die Gemeinde Rastede im Landkreis Ammerland liegt nördlich der Stadt Oldenburg (Oldb) und damit im direkten Umfeld eines Oberzentrums. In der statistischen Analyse hat die Gemeinde beim Indikator 4 „Mittleres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrund- stücken 2021“ und beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ jeweils zwei Punkte erhalten. Beim Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ hat sie einen Punkt bekommen. Das sind in der Summe sechs Punkte wegen der doppelten Gewichtung von Indikator 1. Diese indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungs- markt konnten seitens der Gemeinde ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegun- gen der Situation vor Ort bestätigt werden. Aus der Stellungnahme der Gemeinde Rastede ergibt sich, dass der Ort aufgrund seiner Lage ein präferierter Wohnstandort für viele Personen ist, die in der Stadt Oldenburg (Oldb) arbeiten. In den vergangenen Jahren gab es eine hohe Nachfrage nach Bauland, die trotz Bereitstellung einer vergleichsweise hohen Zahl an Grundstücken nicht befriedigt werden konnte. In der Gemeinde dominieren mit einem Bestand von 70 bis 80 Prozent die Ein- und Zweifamilienhäuser. Die weit überwie- gende Anzahl von Wohnhäusern und auch Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist durch Eigentum gekennzeichnet. Auf dem freien Markt sind Eigenheime und Eigentumswohnun- gen kaum vorhanden. Die überhöhte Nachfrage hatte jedenfalls vor der Veränderung der Bedingungen am Kreditmarkt dazu geführt, dass das Preisniveau vergleichbar dem der Stadt Oldenburg (Oldb) angestiegen ist. Niedrigpreisige Wohnungen sind in Rastede kaum vorhanden. Bereits das Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Ammerland von 2019 weist eine zunehmende Anzahl an sogenannten Single-Haushalten aus. Demgegen- über stehen kleinere Wohnungen aufgrund der Dominanz von Ein- und Zweifamilienhäu- sern nur sehr eingeschränkt zur Verfügung, vor allem, soweit es um bezahlbare Wohnun- gen geht. Das führt zwischenzeitlich dazu, dass insbesondere alleinstehende und vor allem jüngere Personen die Gemeinde – vermutlich auch dauerhaft – verlassen, vor allem aber auch die jüngeren alleinstehenden Personen, die nach Ausbildung und/oder Studium in die Gemeinde zurückkehren möchten, dort keinen passenden Wohnraum fi