Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a des Baugesetzbuchs

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nden. Aufgrund der demografischen Entwicklung gibt es auch einen zunehmenden, deutlichen Bedarf an bar- rierefreien Wohnungen, dem derzeit nicht begegnet werden kann. Das knappe Angebot an Mietwohnraum zeigt sich auch darin, dass für die Unterbringung von Geflüchteten derzeit nicht genutzte Gewerbeimmobilien und Containeranlagen angemietet oder erworben wer- den mussten. Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 18 – Rotenburg (Wümme), Stadt Die Stadt Rotenburg (Wümme) ist Kreisstadt des Landkreises Rotenburg (Wümme) und ein Mittelzentrum. Sie liegt zwischen den Großräumen Bremen und Hamburg. In der sta- tistischen Analyse hat die Stadt Rotenburg (Wümme) beim Indikator 3 „Rechnerische Miet- belastung 2022“ zwei Punkte und beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietange- bote 2022“ einen Punkt erhalten. Das ergibt insgesamt fünf Punkte wegen der doppelten Gewichtung von Indikator 3. Diese indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Stadt ergänzend durch eigene nachvollziehbare Dar- legungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Unter Bezugnahme auf das Wohnraum- versorgungskonzept des Landkreises Rotenburg (Wümme) von 2022 führt die Stadt in ihrer Stellungnahme aus, dass der Wohnungsmarkt aufgrund der verkehrlich guten Anbindung an die beiden benachbarten Wirtschaftszentren Bremen und Hamburg, aber auch aufgrund eines größeren eigenen Arbeitsplatzangebots nachgefragt ist. Die Bevölkerung war in den zurückliegenden Jahren gewachsen und wächst auch weiterhin. Für die Zahl der Haushalte ist ein weiterer Anstieg prognostiziert. Beim Mietwohnraum besteht insbesondere ein Man- gel an kleinen, preisgünstigen Wohnungen. Nachfragende sind vor allem Seniorinnen und Senioren sowie einkommensschwache Haushalte. Der Anteil einkommensschwacher Haushalte ist in Rotenburg (Wümme) im Vergleich zum Landkreis überdurchschnittlich hoch. In den städtischen Gemeinschaftsunterkünften lebten im August 2023 rund 200 Per- sonen, u. a. zugewiesene Geflüchtete, weil kein angemessener Mietwohnraum zur Verfü- gung steht. Personen, die zunächst mit Wohnsitzauflage in den umliegenden Ortschaften untergebracht werden können, versuchen nach Aussage der Stadt wieder in die Kernstadt zu ziehen, sobald dies rechtlich möglich ist. Darüber hinaus ist eine Verstetigung des Zu- zugs älterer Menschen zu verzeichnen, die aus dem Umland in die Kernstadt ziehen, weil sie auf die hier bessere Infrastruktur angewiesen sind. Der Zuzug älterer Personen wird längerfristig anhalten. Er geht mit einer erhöhten Nachfrage an barrierefreien Wohnungen einher. Der Trend zu Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten verstärkt den Druck auf den Miet- wohnungsmarkt zusätzlich. – Tostedt, Samtgemeinde Die Samtgemeinde Tostedt liegt im direkt an Hamburg angrenzenden Landkreis Harburg. In der statistischen Analyse hat die Samtgemeinde Tostedt beim Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ und beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ jeweils zwei Punkte erhalten. Das sind in der Summe sechs Punkte wegen der doppelten Gewichtung von Indikator 1. Diese indikatorenbasierten Hinweise auf einen an- gespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Samtgemeinde ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Wie sich aus der Stellungnahme ergibt, ist die aktuelle Marktsituation durch ein knappes Angebot, insbeson- dere im unteren Preissegment gekennzeichnet. Die Samtgemeinde hat mehrere Personen in Notunterkünften untergebracht, obwohl sie sich eine Wohnung aufgrund von Arbeitsein- kommen leisten könnten. Es besteht vor allem ein Bedarf an Sozialwohnungen sowie be- zahlbaren kleinen, barrierefreien Wohnungen, insbesondere für ältere Menschen. Dass der Markt nicht ausreichend Wohnraum zur Verfügung stellt, zeigt sich auch an den Schwie- rigkeiten bei der Unterbringung von Geflüchteten. – Wolfsburg, Stadt Für die kreisfreie Stadt Wolfsburg ergibt sich nach der statistischen Analyse folgendes Ergebnis: Beim Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“ hat die Stadt Wolfsburg zwei Punkte erhalten. Beim Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ und beim Indikator 4 „Mittleres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021“ hat sie jeweils einen Punkt bekommen. Damit ergeben sich insgesamt fünf Punkte wegen der doppelten Gewichtung von Indikator 1. Diese indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungsmarkt konnten seitens der Stadt ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigt werden. Wie die Stadt Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 19 Wolfsburg in ihrer Stellungnahme ausführt, liegt der marktbedingte Leerstand bei den Woh- nungsgesellschaften im Jahr 2022 mit 1,7 Prozent immer noch unterhalb der Fluktuations- reserve. Die im Bereich des geförderten Wohnungsbaus nach wie vor hohe Anzahl sowohl an Beratungsgesprächen als auch ausgestellten Wohnberechtigungsscheinen belegen ei- nen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Dies umso mehr als Belegungsbindungen auslau- fen, die nur schwer durch neue kompensiert werden können. Erschwerend kommt hinzu, dass in Wolfsburg für einen großen Teil des Wohnungsbestandes ein umfassender Moder- nisierungsbedarf besteht, insbesondere unter energetischen Gesichtspunkten. Dieser erklärt sich aus der Entstehungsgeschichte der Stadt. Über 60 Prozent des Wohnungsbe- standes wurde in den Jahren 1950 bis 1979 errichtet. Das Fehlen von Mietwohnungen und der umfassende Modernisierungsbedarf an einer Vielzahl von Gebäuden lässt einen Anstieg des Mietniveaus erwarten. 6. Gebietskulisse Im Ergebnis wurden die Gebiete von 57 Einheits- und Samtgemeinden in Niedersachsen als Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt identifiziert, d. h. als Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Bei den 57 Einheits- und Samtgemeinden handelt es sich um – die sieben ostfriesischen Inselgemeinden (siehe hierzu auch Nummer 2.6), – die 38 Einheits- und Samtgemeinden, die nach der statistischen Analyse mindestens acht Punkte (Kulissen-Schwellenwert) erreichten (siehe hierzu auch Nummer 4.3) und – die zwölf Einheits- und Samtgemeinden, die in dem für die identifizierten Prüffälle durchgeführten Stellungnahmeverfahren die indikatorenbasierten Hinweise auf einen angespannten Wohnungs- markt ergänzend durch eigene nachvollziehbare Darlegungen der Situation vor Ort bestätigen konnten (siehe hierzu auch Nummer 5.2). In der nachstehenden Tabelle sind die jeweiligen Einheits- und Samtgemeinden ausgewiesen. Tabelle 3: Gebietskulisse – Einheits- und Samtgemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt Punkt- Gebietsname Ind. 01 Ind. 02 Ind. 03 Ind. 04 Ind. 05 Ind. 06 Ergebnis summe Achim, Stadt 2 0 1 1 2 0 9 Aufnahme Adendorf 2 0 1 1 1 2 10 Aufnahme Bad Rothenfelde 0 0 2 0 2 2 8 Aufnahme Bad Zwischenahn 2 0 1 2 2 0 10 Aufnahme Bienenbüttel 2 2 0 0 2 0 8 Aufnahme Bleckede, Stadt 1 2 2 0 1 0 9 Aufnahme Bovenden, Flecken 2 2 1 0 2 1 11 Aufnahme Braunschweig, Stadt 1 0 2 2 2 1 11 Aufnahme Buchholz in der Nord- heide, Stadt 2 0 1 2 1 0 9 Aufnahme Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 20 Punkt- Gebietsname Ind. 01 Ind. 02 Ind. 03 Ind. 04 Ind. 05 Ind. 06 Ergebnis summe Buxtehude, Hansestadt 2 0 2 2 1 0 11 Aufnahme Cuxhaven, Stadt 0 0 2 0 2 2 8 Aufnahme Garbsen, Stadt 1 0 1 2 1 2 9 Aufnahme Gellersen 2 2 1 0 2 0 10 Aufnahme Göttingen, Stadt 2 0 2 2 2 1 13 Aufnahme Hannover, Landes- hauptstadt 2 0 2 2 2 2 14 Aufnahme Hemmingen, Stadt 2 0 0 2 2 1 9 Aufnahme Hildesheim, Stadt 0 0 2 2 2 1 9 Aufnahme Ilmenau 2 0 0 0 2 2 8 Aufnahme Isernhagen 2 1 0 2 2 0 9 Aufnahme Laatzen, Stadt 2 0 2 2 2 2 14 Aufnahme Langenhagen, Stadt 2 0 2 2 2 2 14 Aufnahme Lüneburg, Hansestadt 2 0 2 2 2 0 12 Aufnahme Neu Wulmstorf 2 0 1 2 0 0 8 Aufnahme Nordhorn, Stadt 0 0 2 0 2 2 8 Aufnahme Oldenburg (Oldb), Stadt 2 0 2 2 2 0 12 Aufnahme Osnabrück, Stadt 2 0 2 2 1 2 13 Aufnahme Ostheide 2 2 2 0 2 0 12 Aufnahme Oyten 2 2 0 0 2 0 8 Aufnahme Seelze, Stadt 1 0 1 2 1 2 9 Aufnahme Seevetal 2 0 1 2 1 0 9 Aufnahme Stade, Hansestadt 1 0 2 1 1 0 8 Aufnahme Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 21 Punkt- Gebietsname Ind. 01 Ind. 02 Ind. 03 Ind. 04 Ind. 05 Ind. 06 Ergebnis summe Stuhr 2 1 0 2 2 0 9 Aufnahme Uelzen, Hansestadt 0 2 2 0 1 2 9 Aufnahme Wedemark 2 2 0 0 2 0 8 Aufnahme Weyhe 1 0 0 2 2 2 8 Aufnahme Winsen (Aller) 1 2 1 0 2 0 8 Aufnahme Winsen (Luhe), Stadt 2 0 2 1 1 0 10 Aufnahme Wunstorf, Stadt 1 1 0 2 1 2 8 Aufnahme Baltrum 2 0 0 2 0 2 (8)*) Aufnahme Borkum, Stadt 2 0 2 2 0 2 (12)*) Aufnahme Juist, Inselgemeinde 2 0 2 0 0 2 (10)*) Aufnahme Langeoog 2 0 2 2 0 2 (12)*) Aufnahme Norderney, Stadt 2 0 2 0 0 2 (10)*) Aufnahme Spiekeroog 0 0 0 2 0 2 (4)*) Aufnahme Wangerooge, Nordsee- bad 2 0 2 2 0 2 (12)*) Aufnahme Bardowick 2 0 0 0 2 0 6 Aufnahme Emsbüren 0 2 0 0 2 2 (6)*) Aufnahme Hanstedt 2 1 0 0 2 0 7 Aufnahme Hatten 1 2 0 1 2 0 7 Aufnahme Leer (Ostfriesland), Stadt 0 0 2 0 1 0 5 Aufnahme Lilienthal 2 0 0 1 2 0 7 Aufnahme Lingen (Ems), Stadt 0 0 0 2 1 2 5 Aufnahme Norden, Stadt 0 0 2 0 0 0 4 Aufnahme Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 22 Punkt- Gebietsname Ind. 01 Ind. 02 Ind. 03 Ind. 04 Ind. 05 Ind. 06 Ergebnis summe Rastede 1 0 0 2 2 0 6 Aufnahme Rotenburg (Wümme), Stadt 0 0 2 0 1 0 5 Aufnahme Tostedt 2 0 0 0 2 0 6 Aufnahme Wolfsburg, Stadt 1 0 0 1 2 0 5 Aufnahme Erklärung: Ind. 01: Miethöhe, Ind. 02: Mietdynamik, Ind. 03: Rechnerische Mietbelastung, Ind. 04: Bodenrichtwerte von Mehrfamilienhausgrundstücken, Ind. 05: Anteil KdU-konformer Mietangebote, Ind. 06: Anteil der Mietinserate am Mehrfamilienhausbestand. *) Kommunen mit weniger als 30 Mietinseraten im Jahr 2022. Kommunen mit mindestens acht Punkten (Kulissen-Schwellenwert) Inselgemeinden (Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgrund bestehender Sondersitu- ation) Kommunen, die die Angespanntheit des Wohnungsmarktes im Stellungnahmeverfahren nach- weisen konnten. 7. Verhältnismäßigkeit der Regelung in § 1 Abs. 1 Die Landesregierung sieht die Gebietsbestimmung und die durch die Bestimmung zur Anwendung kom- menden baurechtlichen Regelungen und Instrumente als verhältnismäßig an. Es handelt sich um zu- lässige und verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes, durch die die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Artikel 14 Abs. 2 des Grundgesetzes näher ausgestaltet wird. Die Gebietsbestimmung und die dadurch in den Gebieten zur Anwendung kommenden Regelungen und Instrumente sind geeignet und erforderlich, um das mit dem § 201 a BauGB verfolgte Ziel zu errei- chen, dazu beizutragen, die Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen zu ver- sorgen. In den bestimmten Gebieten ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh- nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet. Durch die Bestimmung der Gebiete können dort auf der Grundlage der in § 201 a Satz 2 BauGB genannten Vorschriften die Voraussetzun- gen für die Errichtung von zusätzlichem Wohnraum leichter geschaffen werden. In den bestimmten Gebieten kommen die in § 201 a Satz 2 BauGB genannten baurechtlichen Regelun- gen (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, § 175 Abs. 2 Satz 2 und § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB) zur Anwendung, die darauf ausgerichtet sind, den Flächenzugriff der Gemeinde durch ein besonderes Vorkaufsrecht zu verbessern (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB) und die Schaffung von Wohnraum zu erleichtern, indem die Eigentümerinnen und Eigentümer verpflichtet werden können, ein Grundstück entsprechend dem Bebauungsplan mit Wohnungsbauten zu bebauen (§ 175 Abs. 2 Satz 2 und § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Diese baurechtlichen Instrumente enthalten zulässige und verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbe- stimmungen des Eigentums im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes. Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 23 Im Einzelnen: – Zu § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB: Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann die Gemeinde in einem durch Verordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt durch Satzung ein Vorkaufsrecht der Gemeinde begründen an brachliegenden Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB), wenn die Grundstücke vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Dieses besondere Vorkaufsrecht greift in die durch Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 des Grund- gesetzes geschützte Verfügungsbefugnis über das Eigentum ein, denn durch die Ausübung des Vorkaufsrechts wird der Eigentümerin oder dem Eigentümer mit der Gemeinde eine neue Ver- tragspartnerin zugewiesen (vgl. EZBK/Stock BauGB § 24 Rn. 83, § 25 Rn. 1 a). Es ist jedoch wie das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes (vgl. EZBK/Stock BauGB § 24 Rn. 83, § 25 Rn. 1 a unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 5. Mai 1988, NJW 1989, 37 [38]). Mit dem besonderen Vorkaufsrecht wird ein legitimes, im öffentlichen Interesse liegendes wohnungs- und sozialpolitisches Ziel des Städtebaus verfolgt, nämlich bei einem angespannten Wohnungsmarkt mehr Wohnbebauung zu schaffen. Das besondere Vorkaufsrecht ist zur Errei- chung dieses Ziels geeignet. Es erleichtert den Gemeinden, deren Gebiet als ein Gebiet mit ei- nem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt ist, Grundstücke zu erwerben, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Das Instrument ist auch erforderlich. In den Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt besteht ein dringender Bedarf an zusätzlichen Wohnungen. Damit die betroffenen Gemeinden diesem effektiv begegnen können, ist es notwendig, ihnen über die bereits bestehenden Vor- kaufsrechte hinaus ein besonderes Vorkaufsrecht für Grundstücke einzuräumen, auf denen Wohnnutzung realisiert werden kann. Es gibt kein milderes Mittel mit gleicher Wirkung zur Stärkung des unmittelbaren Zugriffs der Gemeinden auf zur Veräußerung stehende, vorwiegend mit Wohngebäuden bebaubare Grundstücke. Der Eingriff in die Verfügungsbefugnis ist auch angemessen und den Eigentümerinnen und Eigentümern zumutbar. Der Eingriff durch ein Vorkaufsrecht ist als nur geringfügig belastend an- zusehen, da sich die Eigentümerin oder der Eigentümer durch den zuerst abgeschlossenen Kauf- vertrag verkaufsbereit gezeigt hat (vgl. EZBK/Stock BauGB § 24 Rn. 83, § 25 Rn. 1 a). Darüber hinaus erhält die Eigentümerin oder der Eigentümer mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwar einen anderen Vertragspartner, die Veräußerungsabsicht kann aber verwirklicht werden. Die Gemeinde hat im Übrigen im Rahmen des Aufstellungsverfahrens für eine Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB zu prüfen und zu entscheiden, ob die Satzung zur Umsetzung ihrer städtebaulichen Absichten für den Geltungsbereich der Satzung erforderlich und angemessen ist. Zudem ist hinsichtlich der Verhältnismäßigkeit auch zu berücksichtigen, dass das Vorkaufsrecht auf den Geltungszeitraum der Verordnung nach § 201 a BauGB begrenzt ist. Das Vorkaufsrecht erlischt nach § 25 Abs. 1 Satz 3 BauGB mit dem Außerkrafttreten der Verordnung. – Zu § 175 Abs. 2 Satz 2 und § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB: Nach § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB in Verbindung mit § 175 Abs. 2 Satz 2 BauGB kann die Gemeinde in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt Eigentümerinnen und Eigentümer verpflichten, ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen, wenn für das Gebiet ein Bebauungsplan besteht, der Wohnnutzung zulässt. Dieses Baugebot greift in die durch