Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a des Baugesetzbuchs

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n Gesichtspunkten überprüft, z. B. auf ihre in- haltliche Aussagekraft für die Gebietskulisse. Zudem wurde auch die Datenverfügbarkeit sowie die Güte der verfügbaren Daten geprüft, u. a. im Hinblick auf Aktualität und Kleinräumigkeit. Referenzwert ist jeweils ein landesweiter Durchschnittswert (Landeswert), siehe Nummer 2.2. Zu den einzelnen Indikatoren: – Indikator 1: Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022 Mit dem Indikator werden die im Jahr 2022 per Inserat veröffentlichten Mietangebote, d. h. die Preise für angebotenen Mietwohnraum je Quadratmeter (Angebotsmiete), betrachtet. Es ist da- von auszugehen, dass überdurchschnittlich hohe Mieten die Wohnraumversorgung der Bevölke- rung erschweren. Mit den Angebotsmieten werden die öffentlich zugänglichen Mietinserate abgebildet. Mietpreise aus bestehenden Mietverträgen (Bestandsmieten), die von der Miethöhe unter den Angebotsmie- ten liegen können, werden somit nicht betrachtet. Bestandsmieten stehen für eine Auswertung nicht zur Verfügung (u. a. keine flächendeckende Verfügbarkeit, keine Zeitreihen). Allerdings stel- len die aktuell inserierten Angebotsmieten einen Teil der künftigen Bestandsmieten dar; sie be- einflussen mithin das Preisniveau der künftigen Bestandsmieten. Zudem geht es bei dieser Be- trachtung insbesondere um das Verhältnis der Kommunen zueinander sowie die Abweichung zum Landeswert, der aus der gleichen Datengrundlage generiert wird. Eine mögliche Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 8 systematische Überschätzung des Wertes wird so ausgeglichen. Mietpreisdaten sind für die Gebietskulisse relevant, da sie im Landesvergleich überdurchschnittliche Mietpreise anzeigen und einen erschwerten Zugang für nachfragende Haushalte zum Wohnungsmarkt signalisieren können. Bei der Betrachtung der Miethöhe wurden zur Bereinigung der Daten in der Analyse die Neubau- angebote ausgeschlossen (nur Wiedervermietung). Außerdem wurden zur Reduzierung von Aus- reißern nur Angebote für Wohnungen zwischen 35 und 160 m2 betrachtet. Der Indikator hat eine „positive“ Wirkungsrichtung. Je höher die Angebotsmieten sind, desto stärker ist der Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt. Datenquelle: Datenlieferung der NBank (Mietdaten der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH), Zeitraum: 2022. – Indikator 2: Mietdynamik (der Angebotsmieten) 2019 bis 2022 Wie unter Nummer 3.1 Buchst. a dargestellt, ergänzt dieser Indikator den Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“. Mietpreissteigerungen zeigen eine preisliche Veränderung des Wohnungsangebots an. Bei starker Preissteigerung in kurzer Zeit kommt es zu deutlichen Unter- schieden zwischen Angebotspreisen und Bestandsmieten wie auch zwischen Wiedervermie- tungspreisen und Bestandsmieten – ein typisches Kennzeichen von zunehmender Marktanspan- nung. Dies erhöht zudem den Verbleib in gegebenenfalls suboptimalen Wohnsituationen. Der Indikator hebt solche Wohnungsmärkte hervor, die im Betrachtungszeitraum eine hohe Dynamik aufzeigen und kann zudem auf solche verweisen, die zukünftig insgesamt höhere Mietpreise zu erwarten haben. Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass bei dem Indikator die Marktanspannung derjenigen Kommunen unterschätzt wird, die sich bereits auf hohem Niveau befinden und absolut wie relativ nur noch eine niedrige Dynamik zeigen. Um dies zu adressieren, wurde ergänzend die absolute Veränderung herangezogen. Dafür wurden die Differenzen zwischen den Jahren 2019 und 2022 berechnet und die mittleren absoluten Veränderungswerte ermittelt. Der Landeswert der mittleren absoluten Differenz gibt an, um welchen Betrag die mittlere Angebotsmiete in Niedersachsen zwischen 2019 und 2022 pro Jahr gestiegen ist. Auch bei der Betrachtung der Mietdynamik wurden zur Bereinigung der Daten in der Analyse die Neubauangebote und die An- gebote unter 35 und über 160 m2 ausgeschlossen. Die Entwicklung der Angebotsmieten wurde über einen Zeitraum von vier Jahren (2019 bis 2022) betrachtet. Mit vier Jahren war der Zeitraum so bemessen, dass davon ausgegangen werden konnte, dass sich einerseits Zufallseinflüsse minimieren und andererseits die Werte im Wesentlichen in eine Richtung entwickeln. Kommunen mit hohen Angebotsmieten verfügen nicht per se über eine starke Dynamik. Das gleiche gilt auch andersherum: Kommunen mit hoher Dynamik verfügen nicht per se über hohe Angebotsmieten. Daher sollte dieser Indikator nicht isoliert zur Messung eines angespannten Wohnungsmarktes herangezogen werden, sondern stets als Teil eines Indikatorensets. Im Zusammenspiel mit Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ lassen sich mit dem Dynamikindikator Kommunen identifizieren, die (bisher) nicht durch hohe Mietpreise aufgefallen sind, aber aufgrund eines schnellen Preiswachstums einen erhöhten Aufmerksamkeitsbedarf haben. Der Indikator hat eine „positive“ Wirkungsrichtung. Je höher die Mietpreissteigerung ist, desto stärker ist der Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt. Datenquelle: Datenlieferung der NBank (Mietdaten der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Um- welt GmbH), Zeitraum: 2019 bis 2022. – Indikator 3: Rechnerische Mietbelastung 2022 Mit dem Indikator wurden Einkommen und Miethöhe ins Verhältnis zueinander gesetzt. Der Indikator gibt einen Hinweis auf die durchschnittliche rechnerische Mietbelastung. So ist davon Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 9 auszugehen, dass für einkommensstarke Haushalte auch eine hohe oder höhere Miete gut leist- bar ist, und entsprechend in einkommensstarken Regionen eine höhere durchschnittliche Miete nicht per se eine hohe Mietbelastung verursacht. Die rechnerische Mietbelastung ist nicht zu ver- wechseln mit der im Rahmen des Mikrozensus erhobenen Mietbelastungsquote. Sie ist als eine rechnerische Annäherung an die tatsächlichen Begebenheiten zu verstehen. Dieser Ansatz er- öffnet die Möglichkeit, mithilfe einer überschaubaren Berechnung die lokale Einkommenssituation mit den lokalen Angebotsmieten in Beziehung zu setzen. So kann die rechnerische Mietbelastung der Bevölkerung auf der Ebene der Kommune dargestellt werden. Hierfür wird mit durchschnittli- chen Werten zu Kaufkraft und Miethöhe gearbeitet; deswegen gibt der Indikator eine (berechnete) durchschnittliche Mietbelastung an. Die tatsächliche Mietbelastung kann – gerade für bestimmte Konstellationen aus Haushaltsgröße und -einkommen – deutlich davon abweichen. Gleichwohl ermöglichen der Indikator und die angewandte Methodik einen räumlichen Vergleich der Kom- munen untereinander mit Blick auf die Zielsetzung der Gebietskulisse. So kann im Verhältnis zum Landesdurchschnitt eine Bewertung und Einordnung der Kommunen durchgeführt werden. Da der Indikator nur auf diese relative Einordnung abzielt, wurde ein Indexwert (Landeswert Nieder- sachsen = 100) verwendet (auch, um eine Verwechselung mit der Mietbelastungsquote aus dem Mikrozensus zu vermeiden). Zur Berechnung wurden je Kommune die Mittelwerte von Haushaltseinkommen und Angebots- mieten (Median, ohne Neubau) in Beziehung gesetzt. Zunächst wurde die Angebotsmiete (in Euro je Quadratmeter) unter Annahme einer Referenzwohnungsgröße von 70 m2 in einen jährlichen Betrag umgerechnet. Dieser wurde dann als Anteil am Haushaltseinkommen ausge- wiesen. Anschließend wurde er mithilfe des Wertes für das Land Niedersachsen (100) indiziert, sodass die Werte als Ergebnis in Beziehung zu diesem, d. h. zur 100 stehen. Mit dem Landeswert wird also die durchschnittliche rechnerische Mietbelastung in Niedersachsen dargestellt. Diejenigen Kommunen mit Werten oberhalb des Landeswertes haben in diesem Ver- ständnis ein ungünstigeres Verhältnis von Durchschnittseinkommen zur angebotenen Miethöhe (z. B. eher mittlere Durchschnittseinkommen bei eher höheren Mieten oder eher niedrigere Durch- schnittseinkommen bei vergleichsweise höheren Mieten). Der Indikator hat eine „positive“ Wirkungsrichtung. Je höher der Indexwert der rechnerischen Mietbelastung ist, desto stärker ist der Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt. Datenquelle: Datenlieferung der NBank (Mietdaten der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Um- welt GmbH, Daten zum Haushaltsnettoeinkommen der GfK GmbH), Zeitraum: 2022. – Indikator 4: Mittleres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021 Die Preise für Boden und Bauland sind eine wichtige Determinante für die Preise im Wohnungs- bau. Ein Mangel an Bauland schlägt sich entsprechend in steigenden Bodenrichtwerten nieder, die sich perspektivisch auf die Mietpreise auswirken. Für die Betrachtung ist insbesondere der Bereich des Geschosswohnungsbaus relevant, da dieser den überwiegenden Teil des vermiete- ten Wohnungsangebots darstellt. Daher wird auf die Bodenrichtwerte für Mehrfamilienhausgrund- stücke Bezug genommen. Die ermittelten Bodenrichtwerte für den Geschosswohnungsbau zeigen die Kostenunterschiede für Boden in Niedersachsen an. Darüber hinaus weisen hohe Bodenrichtwerte darauf hin, wie teuer die Schaffung von neuem Geschosswohnungsbau durch Investorinnen und Investoren ist und können Aufschluss über eine potenzielle Mehrbelastung der Mieten durch hohe, umlagefähige Grundsteuern geben. Der Indikator hat eine „positive“ Wirkungsrichtung. Je höher die Bodenrichtwerte sind, desto stärker ist der Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt. Datenquelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Niedersachsen, Zeitraum: 2021. Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 10 – Indikator 5: Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022 Der Indikator soll Aufschluss darüber geben, welcher Anteil der Mietangebote in einer Kommune innerhalb der Bemessungsgrenzen für die KdU nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs liegen. Bei einem geringen Anteil KdU-konformer Mietangebote ist davon auszugehen, dass Haushalte mit Transferleistungsbezug vor Ort große Schwierigkeiten haben, eine für sie bezahl- bare Wohnung anzumieten. Der Indikator ergänzt die einkommensorientierte Betrachtung der Haushalte, die im Rahmen des Indikators „Rechnerische Mietbelastung 2022“ eine Rolle spielt. Der Indikator hat eine „negative“ Wirkungsrichtung. Je geringer der Anteil der KdU-konformen Mietinserate ist, desto stärker ist der Hinweis auf einen angespannten Wohnungsmarkt. Datenquelle: Datenlieferung der NBank (Angaben der Bundesagentur für Arbeit zu den Bemessungsgrenzen der KdU nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs, Berechnungen der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH auf der Grundlage ihrer Mietdaten zu den Mietangeboten innerhalb der Bemessungs- grenzen der KdU nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs), Zeitraum: 2022. – Indikator 6: Anteil der Mietangebote am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern 2022 Der Anteil der Mietangebote am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern zeigt an, wie groß der Anteil des Wohnungsbestandes ist, der zum Betrachtungszeitpunkt am Markt zur Anmietung öffentlich angeboten wird. Der Indikator gibt mithin Hinweise darauf, wie hoch die Fluktuation am Mietwohnungsmarkt ist. Für diesen Indikator wurde das Verhältnis zwischen der Anzahl an publizierten Mietwohnungsin- seraten und der Anzahl an bestehenden Wohnungen in Mehrfamilienhäusern errechnet. Mit der Betrachtung der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wurde näherungsweise bestimmt, wie viele Mietwohnungen vor Ort vorhanden sind, da es hierfür keine direkte Datengrundlage gibt. Mögliche Unschärfen können in der touristischen Nutzung von Wohnungen oder selbstgenutztem Wohneigentum im Mehrfamilienhausbestand liegen sowie in die andere Richtung hinsichtlich vermieteter Ein- und Zweifamilienhäuser. Außerdem werden nicht alle Wohnungen über öffentli- che Plattformen angeboten. Der Indikator hat eine „negative“ Wirkungsrichtung. Je geringer der Anteil der Mietinserate am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern ist, desto stärker ist der Hinweis auf einen ange- spannten Wohnungsmarkt. Datenquelle: Datenlieferung der NBank (Mietdaten der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Um- welt GmbH, Daten des Landesamtes für Statistik Niedersachsen zum Woh- nungsbestand), Zeitraum: 2022. 4. Herleitung der Gebietskulisse Im Anschluss an die Auswahl geeigneter Indikatoren erfolgte die Herleitung der Kulisse auf der Grund- lage folgender Bewertungsmatrix: 4.1 Bewertungsmatrix a) Ermittlung der Grenzwerte Grundgedanke der angewandten Methodik ist, dass die Anspannung eine Abweichung von einem Normalzustand (einer Norm) ist. Als Norm und damit Referenzwert wurde ein landesweiter Durchschnittswert (Landeswert) zugrunde gelegt (siehe Nummer 2.2). Die Bewertung erfolgt somit nach einem Punktesystem, in dem eine Kommune bepunktet wird, wenn ihr Wert bei einem Indikator in Richtung Anspannung vom Landeswert abweicht. Dementsprechend wurde in einem ersten Schritt bei den einzelnen Indikatoren der Landeswert (erster Indikatoren-Grenzwert) ermittelt. Dabei wurde wie folgt vorgegangen: Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 11 – Indikator 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“: Verwendung des Medians aller im Jahr 2022 in Niedersachsen inserierten Mietwoh- nungen. – Indikator 2 „Mietdynamik (der Angebotsmieten) 2019 bis 2022“: Berechnung der jährlichen mittleren absoluten Differenz der Veränderungen 2019 bis 2022; Berechnung der Jahreswerte analog zum Indikator 1 „Miethöhe (der An- gebotsmieten) 2022“. – Indikator 3 „Rechnerische Mietbelastung 2022“: Die rechnerische Mietbelastung wurde indiziert, der Landeswert wurde entspre- chend mit 100 bewertet. Zur Ermittlung der rechnerischen Mietbelastung im Land wurden die Haushaltseinkommen im Land mit der Miethöhe in Beziehung gesetzt (ausführliche Beschreibung der Berechnung unter Nummer 3.2 Indikator 3). – Indikator 4 „Mittleres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021“: Verwendung des mittleren Bodenrichtwertes für Mehrfamilienhausgrundstücke; die Daten wurden nach Flächenumsatz gewichtet. – Indikator 5 „Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022“: Verwendung des von der Datenlieferantin FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH angegebenen Wertes für das Land Niedersachsen. – Indikator 6 „Anteil der Mietangebote am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern 2022“: Alle in Niedersachsen inserierten Mietwohnungen 2022 wurden ins Verhältnis mit dem niedersächsischen Bestand an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gesetzt. Nach der Berechnung des jeweiligen Landeswertes (erster Indikatoren-Grenzwert) wurde bei jedem Indikator ein weiterer Grenzwert (zweiter Indikatoren-Grenzwert) bestimmt. Hierzu wurden jeweils die Werte der Kommunen herangezogen, die vom Landeswert in Richtung Anspannung abweichen. Aus diesen Werten wurde der Median gebildet. Bei den einzelnen Indikatoren ergaben sich folgende Grenzwerte: Tabelle 1: Indikatoren-Grenzwerte Indikator Landeswert, d. h. Indikatoren-Grenz- Indikatoren-Grenz- wert für wert, für einen einen weiteren Punkt Punkt 1 Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022 8,46 Euro/m2 9,10 Euro/m2 2 Mietdynamik (der Angebotsmieten) 2019 0,49 Euro/m2 0,55 Euro/m2 bis 2022 3 Rechnerische Mietbelastung 2022 100 109,2 4 Mittleres Bodenrichtwertniveau von Mehr- 180,00 Euro/m2 242,50 Euro/m2 familienhausgrundstücken 2021 5 Anteil der KdU-konformen Mietangebote 13,59 % 6,99 % 2022 6 Anteil der Mietangebote am Wohnungsbe- 5,89 % 4,86 % stand in Mehrfamilienhäusern 2022 Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 12 b) Punktevergabe Die Punktevergabe wurde wie folgt vorgenommen: Alle Einheits- und Samtgemeinden, deren Wert vom Landeswert (erster Indikatoren-Grenzwert) in Richtung Anspannung ab- weicht, erhielten einen Punkt. Die Kommunen, deren Wert außerdem vom zweiten Indika- toren-Grenzwert in Richtung Anspannung abweicht, bekamen einen weiteren, also insge- samt zwei Punkte. Alle übrigen Kommunen erhielten null Punkte. Durch dieses Vorgehen wurde bei jeder Einheits- und Samtgemeinde je Indikator be- stimmt, ob – gemessen am Landeswert – eine überdurchschnittliche Anspannung (ein Punkt), eine deutlich überdurchschnittliche Anspannung (zwei Punkte) oder keine Anspan- nung (null Punkte) vorliegt. 4.2 Gewichtung der Indikatoren Nach der Punktevergabe verfügte jede Einheits- und Samtgemeinde je Indikator über null bis zwei Punkte. Im nächsten Schritt wurden bei jeder Kommune die einzelnen Punktwerte in einer Punktsumme zusammengeführt, wobei eine Gewichtung der Indikatoren erfolgte. Die Indikato- ren 1 „Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022“ und 3 „Rechnerische Mietbelastung 2022“ wurden aufgrund ihrer hohen Relevanz – sie treffen eine sehr unmittelbare Aussage über die aktuelle Anspannung am Wohnungsmarkt – doppelt gewichtet, d. h., die bei diesen Indikatoren erzielten Punkte wurden vor der Summenbildung verdoppelt. Es konnten somit maximal 16 Punkte je Ein- heits- und Samtgemeinde erreicht werden. Tabelle 2: Indikatoren und deren Gewichtung Indikator Punkte Faktor Maximal erreichbare Punktzahl 1 Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022 0 bis 2 2 4 2 Mietdynamik (der Angebotsmieten) 2019 0 bis 2 1 2 bis 2022 3 Rechnerische Mietbelastung 2022 0 bis 2 2 4 4 Mittleres Bodenrichtwertniveau von 0 bis 2 1 2 Mehrfamilienhausgrundstücken 2021 5 Anteil der KdU-konformen Mietangebote 0 bis 2 1 2 2022 6 Anteil der Mietangebote am Wohnungs- 0 bis 2 1 2 bestand in Mehrfamilienhäusern 2022 gesamt 16 Tatsächlich erreichte keine Einheits- und Samtgemeinde die maximale Punktzahl. Der höchste erreichte Wert lag bei 14 Punkten. 4.3 Schwellenwert für die Gebietskulisse Eine Aufnahme in die Gebietskulisse erfolgte ab acht Punkten (Kulissen-Schwellenwert). Der Wert liegt oberhalb von sieben Punkten, d. h. oberhalb der Hälfte der mit 14 Punkten erreichten höchsten Punktzahl. Von den Einheits- und Samtgemeinden mit einer Mindestanzahl von 30 Mietangeboten im Jahr 2022 (zur Mindestfallgrenze siehe Nummer 2.5) erreichten 38 mindestens acht Punkte und Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 13 liegen damit in der Gebietskulisse Die betreffenden Einheits- und Samtgemeinden ergeben sich aus der Tabelle in Nummer 6. 5. Prüffälle und Ergebnis des Stellungnahmeverfahrens 5.1 Prüffälle Mithilfe des indikatorgestützten Bewertungssystems für alle Kommunen lassen sich diejenigen identifizieren, in denen eine Anspannung im Wohnungsmarkt besteht. Gleichwohl gibt es weitere Sachverhalte, die eine genauere Prüfung erforderlich machen, weil Anzeichen und Hinweise für eine Anspannung vorliegen, diese aber aufgrund der verwendeten Datengrundlagen nicht sicher