Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a des Baugesetzbuchs

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Niedersächsisches Gesetz- und Verordnungsblatt 80. Jahrgang Hannover, den 9. Juli 2026 Nummer 59 Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a des Baugesetzbuchs Vom 8. Juli 2026 Aufgrund des § 201 a Sätze 1, 3 und 4 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juni 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 192), wird verordnet: §1 (1) Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a Sätze 3 und 4 des Baugesetz- buchs (BauGB) sind die Gebiete 1. der Landeshauptstadt Hannover, 2. der Hansestädte Buxtehude, Lüneburg, Stade und Uelzen, 3. der Städte Achim, Bleckede, Borkum, Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Cuxhaven, Garbsen, Göttingen, Hemmingen, Hildesheim, Laatzen, Langenhagen, Leer (Ostfriesland), Lingen (Ems), Norden, Norderney, Nordhorn, Oldenburg (Oldb), Osnabrück, Rotenburg (Wümme), Seelze, Winsen (Luhe), Wolfsburg und Wunstorf, 4. des Fleckens Bovenden, 5. der Inselgemeinde Juist, 6. des Nordseebades Wangerooge, 7. der Gemeinden Adendorf, Bad Rothenfelde, Bad Zwischenahn, Baltrum, Bienenbüttel, Emsbüren, Hatten, Isernhagen, Langeoog, Lilienthal, Neu Wulmstorf, Oyten, Rastede, Seevetal, Spiekeroog, Stuhr, Wedemark, Weyhe und Winsen (Aller) und 8. der Samtgemeinden Bardowick, Gellersen, Hanstedt, Ilmenau, Ostheide und Tostedt. (2) Die Begründung nach § 201 a Sätze 6 und 7 BauGB ergibt sich aus der Anlage. Herausgeber: Niedersächsische Staatskanzlei Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 2 §2 (1) 1Diese Verordnung tritt am Tag nach ihrer Verkündung in Kraft. 2Gleichzeitig tritt die Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Bauge- setzbuchs vom 14. September 2022 (Nds. GVBl. S. 544), geändert durch Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 121), außer Kraft. (2) Diese Verordnung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft. Hannover, den 8. Juli 2026 Die Niedersächsische Landesregierung Für den Ministerpräsidenten Meyer Tonne Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 3 Anlage (zu § 1 Abs. 2) Begründung Bei den Gebieten nach § 1 Abs. 1 handelt es sich um Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a Sätze 3 und 4 des Baugesetzbuchs (BauGB). Für die Gebietskulisse ist eine Begutachtung erfolgt. Über die durchgeführte gutachterliche Untersuchung hat die beauftragte RegioKontext GmbH, Berlin, im Dezember 2023 das „Gutachten zur Bestimmung von ange- spannten Wohnungsmärkten in Niedersachsen gemäß den §§ 201 a und 250 BauGB, §§ 556 d, 558 und 577 a BGB“ vorgelegt. Es ist auf der Internetseite des Niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Bauen über folgenden Link abrufbar: https://www.mw.niedersachsen.de/. Die Landesregierung ist von dem Gutachten der RegioKontext GmbH methodisch und inhaltlich überzeugt und hat dieses daher ihrer Entschei- dung über die Festlegung der Gebiete zugrunde gelegt. 1. Rechtsgrundlage Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegen nach § 201 a Satz 3 BauGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann nach § 201 a Satz 4 BauGB insbesondere dann der Fall sein, wenn – die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, – die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich über- steigt, – die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohn- raum geschaffen wird, oder – geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Die im Gesetz genannten Kriterien bildeten den Ausgangspunkt der gutachterlichen Untersuchung. Aus- gehend von diesen Kriterien, die – wie die Worte „kann“ und „insbesondere“ zeigen – weder verbindlich noch abschließend sind, wurden Indikatoren ausgewählt, die zur Anspannung von Wohnungsmärkten eine Aussage erlauben. 2. Methodik 2.1 Untersuchte Raumebene Die gutachterliche Untersuchung erfolgte aus Gründen der Datenverfügbarkeit auf der Ebene der Einheits- und Samtgemeinden. Das war die kleinste räumliche Ebene, auf der alle für die Unter- suchung erforderlichen Daten flächendeckend vorlagen. 2.2 Referenzwert In der Wohnungsmarktbeobachtung gibt es zu der Frage, wie sich die Anspannung von Woh- nungsmärkten statistisch ausdrücken lässt, keine allgemein anerkannten Antworten. Grundsätz- lich ist die Anspannung von Wohnungsmärkten aber als eine Abweichung vom Normalzustand (einer Norm) zu verstehen, in der es kein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage gibt, sondern die Nachfrage größer ist als das Angebot. Dies lässt sich statistisch nutzbar machen, indem die Norm definiert wird. Allen Ansatzpunkten, sich der Frage der Norm oder der Abweichung von dieser zu nähern, ist gemein, dass sie sich an einem Durchschnittswert orientieren, von dem ausgehend per statisti- schem Maß oder gewähltem Prozentsatz eine Abweichung definiert werden kann. Dieser Ansatz ist auch an den beiden ersten der in § 201 a Satz 4 BauGB genannten Kriterien erkennbar. Dort ist der bundesweite Durchschnitt als Referenzwert vorgesehen, anhand dessen ein Maß für die Anspannung festzulegen wäre. Die Unterschiedlichkeit der Verhältnisse in den Ländern (u. a. Größe der Kommunen, Verdichtung, regionale Effekte) spricht allerdings dafür, hiervon abwei- chend als Norm und damit Referenzwert einen landesweiten Durchschnittswert (Landeswert) Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 4 zugrunde zu legen. Weicht eine Einheits- oder Samtgemeinde vom Landeswert in problembezo- gener Hinsicht ab, wird dies als Hinweis in Richtung Anspannung verstanden. 2.3 Datenquellen Seitens der Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank) wurden zur Verfügung gestellt: – Mietdaten der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, – Daten der GfK GmbH zum Haushaltsnettoeinkommen, – Angaben der Bundesagentur für Arbeit zu den Bemessungsgrenzen der Kosten für Unter- kunft und Heizung (KdU) nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs (SGB II), – Berechnungen der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH auf der Grundlage ihrer Mietdaten zu den Mietangeboten innerhalb der Bemessungsgrenzen der KdU nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs und – Daten des Landesamtes für Statistik Niedersachsen zum Wohnungsbestand. Darüber hinaus wurden die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Niedersach- sen ermittelten Bodenrichtwerte für Mehrfamilienhausgrundstücke verwendet. Die Mietdaten der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH umfassen die öffentlich ver- markteten Mietangebote, wie sie z. B. auf Online-Plattformen oder in Zeitungen zu finden sind. Mithilfe der Mietdaten kann dargestellt werden, zu welchen Durchschnittspreisen Wohnungen in einer Kommune (öffentlich) vermarktet werden. 2.4 Zeitlicher Bezug Herangezogen wurden jeweils die aktuellsten verfügbaren Daten. Welche Daten beim jeweiligen Indikator verwendet wurden und welcher Zeitraum jeweils betrachtet wurde, ergibt sich aus der Beschreibung der Indikatoren unter Nummer 3.2. 2.5 Kommunen mit weniger als 30 Fällen bei den Angebotsmieten für das Jahr 2022 Unter statistischen Gesichtspunkten sind Mindestanzahlen als Fallgrenzen zur Sicherung einer stabilen Datengrundlage wichtig. Dies hat sich methodisch in dem Filter „mindestens 30 Fälle bei den Angebotsmieten für das Jahr 2022“ niedergeschlagen. Bei Kommunen mit weniger als 30 Fällen wurden zwar gleichwohl zu allen Indikatoren die entsprechenden Werte erhoben, die Aussagekraft dieser Werte wurde aber aus dem genannten Grund als eingeschränkt angesehen. Deshalb wurden die Einheits- und Samtgemeinden mit weniger als 30 Mietangeboten im Jahr 2022 gesondert betrachtet (siehe Nummer 5.1 Buchst. c). 2.6 Inselgemeinden Für die Ostfriesischen Inseln (Baltrum, Borkum, Juist, Langeoog, Norderney, Spiekeroog und Wangerooge) greifen aufgrund der geringen Marktgröße die üblichen Marktanalysen zu kurz. Zu- gleich unterliegen die Wohnungsmärkte auf den Inseln besonderen Entwicklungen und Preisdy- namiken. Bereits in der „Analyse zur Festlegung einer Gebietskulisse für eine Mietbegrenzungs- verordnung in Niedersachsen“ vom März 2020 hatte die NBank den Wohnungsmarkt in den In- selgemeinden aufgrund dieser Sondersituation als angespannt eingestuft. Die RegioKontext GmbH hat sich der Argumentation der NBank angeschlossen und eine erneute Aufnahme der Inselgemeinden in die Gebietskulisse empfohlen. Nach den Erkenntnissen der Landesregierung sind für den Mietwohnungsmarkt auf den Inseln folgende Besonderheiten kennzeichnend: – Ein wesentlicher Teil der Wohnungen auf den Inseln sind Ferienwohnungen. Diese stehen der Inselbevölkerung nicht als Mietwohnungen zur Verfügung. Der Anteil der Ferienwoh- nungen an allen Wohnungen beträgt über alle Ostfriesischen Inseln gerechnet 25 Prozent. Zum Vergleich: In Niedersachen liegt der Anteil bei 1,1 Prozent, in der Landeshauptstadt Hannover bei 0,2 Prozent. Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 5 – Auf der Suche nach neuem Wohnraum können Miethaushalte nicht räumlich (ins Umland) ausweichen. Sie können bei zu geringen bezahlbaren Wohnungsangeboten nur die Insel verlassen und auf dem Festland nach geeigneten Wohnungen suchen. Dies bedeutet aber einen unverhältnismäßig hohen Aufwand, wenn der Arbeitsplatz und die sozialen Kontakte beibehalten werden sollen. – Bauland ist nirgends so knapp wie auf den Inseln. Industriebrachen oder andere Brachflä- chen, die viele Gemeinden auf dem Festland zu Bauzwecken mobilisieren können, gibt es auf den Inseln nicht. Vielmehr gehören weite Inselteile zum „Nationalpark Niedersächsi- sches Wattenmeer“. Über Baulandreserven verfügen die Inseln nur vereinzelt. – Wegen der besonderen touristischen Attraktivität sind die Verkaufsangebotspreise für Wohnimmobilien sehr hoch. Entsprechend hoch sind die Renditeerwartungen (auch) bei Vermietung. Auf den Ostfriesischen Inseln werden die höchsten Angebotsmieten in ganz Niedersachsen aufgerufen. Das hohe Mietenniveau zeigt sich auch darin, dass die Ostfrie- sischen Inseln seit dem 1. August 2020 bei der Wohngeldberechnung mit der Mieten- stufe V (15 bis 25 Prozent über dem Bundesdurchschnitt) berücksichtigt werden. In dieser Mietenstufe befindet sich auch die Landeshauptstadt Hannover. Aufgrund der durch die vorstehenden Tatsachen belegten Sondersituation ist aus Sicht der Lan- desregierung die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemesse- nen Bedingungen in den sieben Inselgemeinden weiterhin als besonders gefährdet anzusehen. 3. Indikatoren Ausgangspunkt der Untersuchung waren die in § 201 a Satz 4 BauGB aufgeführten Kriterien. Durch eine kritische Auseinandersetzung mit diesen Kriterien wurde abgewogen und im Ergebnis entschieden, welche Indikatoren sich im Hinblick auf die Zielerreichung und Aussagestärke für die Gebietskulisse eignen. Ausgehend davon wurden mögliche (weitere) Indikatoren systematisch geprüft und gegenüber- gestellt. Auf diese Weise wurde ein Indikatorenset entwickelt, mit dem sich angespannte Wohnungs- märkte in den Einheits- und Samtgemeinden identifizieren lassen. Bei der Auswahl der Indikatoren – ausgehend von den in § 201 a Satz 4 BauGB genannten Kriterien – wurde auch berücksichtigt, welche Aussagekraft die Indikatoren aus der Perspektive der Wohnungs- marktbeobachtung haben. Außerdem wurde auf eine angemessene Datenverfügbarkeit und -güte (u. a. regionale Abdeckung, Aktualität, Anschlussfähigkeit) geachtet. 3.1 Anwendbarkeit der in § 201 a Satz 4 BauGB genannten Kriterien für die Auswahl der Indikatoren: a) deutlich stärkerer Mietenanstieg als im bundesweiten Durchschnitt Die Mietenentwicklung zeigt eine Veränderung der jeweils aktuellen Mietpreislage an. Eine Steigerung der Mieten ist häufig ein wichtiger Ansatzpunkt zur Bewertung der Marktent- wicklung durch die Öffentlichkeit sowie die Mietenden. Anzumerken ist jedoch, dass bei Verwendung der Mietdynamik (Veränderung über die Jahre) als Indikator für alle Kommu- nen im Land die Miethöhe der Ausganslage unberücksichtigt bleibt. Aus diesem Grund zeigen hohe prozentuale oder absolute Werte bei der Mietdynamik nicht immer (nur) die Gebiete an, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. In hochpreisigen Märkten sind die Veränderungen (prozentual wie absolut) oft nicht so groß wie in Märkten mit niedrigen Miethöhen; eine Anspannung ist in hochpreisigen Märkten trotzdem nachweisbar. Die Mietdynamik zeigt jedoch an, wo sich das Preisgefüge ändert und gegebenenfalls auch perspektivisch hohe Mieten zu erwarten sind. Vor diesem Hintergrund ist eine Nutzbarmachung der Mietdynamik nur in Kombination mit der Miethöhe (und einer schwächeren Gewichtung) möglich. Die Miethöhe dient als Indikator zur Darstellung der Niveauunterschiede der Mietinserate in den Einheits- und Samtgemeinden. Der Indikator zeigt an, mit welchen Mietpreisen beispielsweise ein zuzie- hender Haushalt zu rechnen hat, wenn mit den gängigen Online-Plattformen nach Woh- nungsangeboten gesucht wird. Als ergänzende Betrachtung wurden zusätzlich die Boden- richtwerte aufgenommen. Diese spiegeln eine andere Perspektive wider und verfügen über Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 6 eine starke Korrelation mit der Miethöhe. Der Indikator sorgt für zusätzliche Stabilität in der Preisbetrachtung, da er einer anderen Datenquelle entstammt (Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen). Für die Gebietskulisse gewählte Indikatoren (unter Zugrundelegung eines landesweiten Durchschnittswertes als Referenzwert, siehe hierzu Nummer 2.2): – Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022, – Mietdynamik (der Angebotsmieten) 2019 bis 2022, – Mittleres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021. b) die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durch- schnitt deutlich Mithilfe der Mietbelastung soll adressiert werden, in welchem Verhältnis das Einkommen und die Aufwendungen für Miete zueinanderstehen. Es ist davon auszugehen, dass für Haushalte mit hohem Einkommen hohe Aufwendungen für die Miete eher unproblematisch sind. Bei niedrigen Einkommen weisen hingegen bereits mittlere Aufwendungen für Miete auf Versorgungsengpässe im niedrigpreisigen Segment hin und damit auf eine Anspan- nungssituation am Wohnungsmarkt. Sind jedoch die Einkommen sehr gering, so kann ent- sprechend auch eine niedrigere Miethöhe bereits zu einer höheren Mietbelastung führen. Die Ermittlung der rechnerischen Mietbelastung mithilfe des durchschnittlich verfügbaren Einkommens hat allerdings ihre Grenzen. Durchschnittswerte stellen Einkommensvertei- lungen nur sehr unzureichend dar (da sie nicht normalverteilt sind), gerade wenn einige wenige Haushalte über sehr hohe Einkommen verfügen und so den Mittelwert nach oben verschieben. In Gebieten mit hoher Einkommensungleichheit kann dies dazu führen, dass trotz geringer Mietbelastung bei durchschnittlichen Einkommen bei einem größeren Teil der Bevölkerung eine hohe Mietbelastung eintritt. Aus diesem Grund wurde der rechneri- schen Mietbelastung folgender weiterer Indikator zur Seite gestellt, um die Betrachtung zu ergänzen: der Anteil der Mietangebote, die innerhalb der lokal festgelegten Angemessen- heitsgrenzen für die KdU nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs liegen, sogenannte KdU-konforme Mietangebote. Der Anteil der KdU-konformen Mietangebote er- möglicht es, die Versorgungssituation für Haushalte mit geringen Einkommen abzubilden. Die Betrachtung der Mietbelastung wurde somit durch einen spezifischen und problemre- levanten Angebotsindikator ergänzt. Für die Gebietskulisse gewählte Indikatoren (unter Zugrundelegung eines landesweiten Durchschnittswertes als Referenzwert, siehe hierzu Nummer 2.2): – rechnerische Mietbelastung 2022, – Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022. c) die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird Dieses Kriterium nimmt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage unter dynamischen Bedingungen in den Fokus. Aus den folgenden Gründen ist es jedoch nicht zur Ableitung von Indikatoren für eine Anspannung am Wohnungsmarkt geeignet: Es übersieht die Aus- gangslage. Im Fall einer Gemeinde mit hohem Leerstand und wachsender Wohnbevölke- rung ist zunächst ein Rückgang des Leerstandes zu erwarten – und nicht unmittelbar ein Wohnraummangel. Hinzu kommt folgender wichtiger Aspekt: Die Veränderung der Wohn- bevölkerung kann sich auf die Nachfrage auswirken, tut dies jedoch nicht zwingend. So benötigt beispielsweise ein Paar in familiengerechter Wohnung bei Geburt eines Kindes keine andere Wohnung. Auch der Tod eines Haushaltsmitglieds führt nicht zwingend zum Umzug des betreffenden Haushalts. In beiden Fällen verändert sich die Wohnbevölkerung, ohne dass sich die Nachfrage ändert. Daneben gibt es auch Konstellationen, in denen die Wohnbevölkerung gleichbleibt, gleichwohl aber die Nachfrage steigt. So ist nach einer Nds. GVBl. 2026 Nr. 59 vom 9. Juli 2026 Seite 7 Trennung oder Scheidung häufig zusätzlicher Wohnraum vonnöten, weil ein zusätzlicher Haushalt entsteht. An den Beispielen zeigt sich, dass die Wohnbevölkerung nicht als Bezugsgröße für die Wohnungsnachfrage geeignet ist, da Wohnungen durch Haushalte nachgefragt werden. d) geringer Leerstand bei großer Nachfrage Das Kriterium setzt die Nachfrage ins Verhältnis zum Leerstand. Die flächendeckenden amtlichen Leerstandszahlen des Zensus 2022 lagen bis zur statistischen Analyse noch nicht vor. Daher wurde als alternativer Indikator die Anzahl der Mietangebote in einer Ein- heits- oder Samtgemeinde im Jahresverlauf ins Verhältnis zur Anzahl der Wohnungen im Mehrfamilienhausbestand in dieser Kommune gesetzt. So wurde eine Annäherung an den marktaktiven Anteil an (freien) Wohnungen vorgenommen. Für die Gebietskulisse gewählter Indikator (unter Zugrundelegung eines landesweiten Durchschnittswertes als Referenzwert, siehe hierzu Nummer 2.2): – Anteil der Mietangebote am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern 2022. 3.2 Indikatorenset Nach dem Wortlaut des § 201 a Satz 4 BauGB wäre auch die Nutzung allein eines Kriteriums ausreichend. Aus fachlicher Einschätzung und vor dem Hintergrund der Erfahrung in der Wohnungsmarktbeobachtung ist jedoch ein Set aus mehreren Indikatoren geeigneter, um die zum Teil unterschiedlich strukturierten Wohnungsmärkte des Landes sachgerecht auf ihre Anspannung zu untersuchen. Als geeignetes Indikatorenset wurden die ausgehend von den in § 201 a Satz 4 BauGB genann- ten Kriterien für die Gebietskulisse gewählten Indikatoren identifiziert (zur Auswahl der Indikato- ren siehe Nummer 3.1). Das sind folgende sechs Indikatoren: – Indikator 1: Miethöhe (der Angebotsmieten) 2022, – Indikator 2: Mietdynamik (der Angebotsmieten) 2019 bis 2022, – Indikator 3: Rechnerische Mietbelastung 2022, – Indikator 4: Mittleres Bodenrichtwertniveau von Mehrfamilienhausgrundstücken 2021, – Indikator 5: Anteil der KdU-konformen Mietangebote 2022, – Indikator 6: Anteil der Mietangebote am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern 2022. Die Indikatoren wurden vorab unter verschiedene