Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt – Ausgabe Nr. 44 vom 19.12.2025, Seiten 787 – 848, Größe: 2,2 MB

Durchsuchbarer Text in vereinfachter Darstellung. Tabellen, Abbildungen und verbindliche Gestaltung bitte anhand der Originaldateien prüfen.

8.174, so ist sie im Jahr 2024 auf 8.663 Haushalte angestiegen. Die Zahl der unversorgten vordringlich wohnungsuchenden Haushalte stieg im Zeitraum von 2018 bis 2024 von 11.768 auf 16.148 Haushalte an. Diese Zahlen zeigen die gestiegene Anspannung der Versorgungssituation vordringlich wohnungssuchender Haushalte. Weiterhin ist nicht damit zu rechnen, dass sich die Zahl der Haushalte mit geringen Einkommen in Zukunft nennenswert verringern wird. Fast 250.000 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 31.12.2023) erhalten Transferleistungen nach dem Zweiten oder Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB II und SGB XII). Der für einkommens- schwächere Bevölkerungskreise besonders geeignete Sozialwohnungsbestand (1. Förderweg) hat von rund 77.600 Wohnungen im Jahr 2018 auf rund 74.000 Wohnungen im Jahr 2024 kontinuierlich abgenommen. In der Folge des Auslaufens von öffentlichen Bindungen würde sich der Sozialwohnungsbestand (1. Förderweg) von 2025 bis 2035 um weitere rund 47.000 Wohnungen reduzieren. Soweit die Förderzahlen auf dem derzeitigen Niveau in den nächsten zehn Jahren verstetigt werden, kann es gelingen, den Bestand der Sozialwohnungen (1. Förderweg) auf etwa gleichem Niveau wie 2024 zu erhalten. Anders stellt sich die Prognose für den WA- gebundenen17 Wohnungsbestand, der vordringlich wohnungssuchenden Haushalten 16 Es handelt sich um anerkannt vordringlich Wohnungssuchende im Sinne der Fachanweisung gemäß § 45 Absätze 2 und 3 des Bezirksverwaltungsgesetzes der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) über die Versorgung von vordringlich Wohnungsuchenden mit Wohnraum. 17 WA steht für Wohnungsamt. Es handelt sich um Wohnungsbestand, der vordringlich wohnungssuchenden Haushalten vorbehalten ist und für dessen Belegung die bezirklichen Wohnungsabteilungen i.d.R. ein Benennungsrecht im Rahmen des sogenannten Dreier-Vorschlags haben. 838 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 vorbehalten ist, dar: Bereits von 2018 bis 2024 ist die Zahl der WA-gebundenen Wohnungen von gut 36.600 auf etwa 24.500 Wohnungen gesunken. Bei weiteren auslaufenden Bindungen wird sich der Bestand in den kommenden zehn Jahren noch einmal um fast die Hälfte reduzieren. Trotz verstärkter Anstrengungen des Senats in diesem Bereich wird diese Entwicklung voraussichtlich nicht durch den Wohnungsneubau und Bindungsankäufe im Bestand zu kompensieren sein. Obwohl für die Wohnraumversorgung von sozialwohnungsberechtigten Haushalten neben den gebundenen auch die ungebundenen Wohnungen (insbesondere die Bestände des städtischen Unternehmens SAGA) zur Verfügung stehen, zeigt die Entwicklung der beiden Parameter – kontinuierlicher Anstieg der Anzahl wohn- berechtigter Haushalte sowie auslaufende Sozialbindungen –, dass gegenwärtig und auch zukünftig eine Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen festzustellen ist. 2.5 Ergebnis der Prüfung des angespannten Wohnungsmarkts Ziel der vorgenommenen Untersuchung war es, eine fundierte Beurteilung zur besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg für den Zeitraum 2018 bis 2024 zu erarbeiten. Der Zeitraum wurde gewählt, da insbesondere ab 2018 erste messbare Entlastungs- wirkungen des ambitionierten Neubauprogrammes des Senates sowie mietrechtlicher Maßnahmen möglich waren. Es war demnach zu prüfen, ob diese Maßnahmen zu einer weiteren Entlastung des Wohnungsmarktes geführt haben, oder ob die bestehende Anspannung des Marktes aufgrund gegenläufiger Entwicklungen erhalten geblieben ist, oder sich sogar verschärft hat. Maßgeblich für diese Bewertung waren die unter Nummern 2.1. bis 2.4 dargestellten Indikatoren. Im Ergebnis zeigt sich, dass der umfangreiche Wohnungsneubau ab 2011 nur knapp mit der Entwicklung der Haushalte Schritt halten konnte. Insgesamt wurden bis zum Zensus 2022, der die aktuellen und verlässlichsten Zahlen zur Haushaltsentwicklung bietet, etwas mehr Wohnungen im Saldo neu geschaffen, als Hamburg um Haushalte gewachsen ist. Dass dieser leicht positive Saldo nicht ausgereicht hat, eine spürbare Entlastung des Wohnungsmarktes zu erzielen, zeigt sich deutlich an den weiter gestiegenen Angebots- und Mietenspiegelmieten sowie an der weiter zurückgehenden HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 839 Leerstandsquote. Auch über die vom Senat ergriffenen Maßnahmen zur Mietpreisregulierung (Mietpreisbremse und Kappungsgrenzenverordnung) konnte keine Marktentspannung erreicht werden. Die unter Nummern 2.1 bis 2.4 dargestellten Indikatoren belegen nach Überzeugung des Senats, dass die angespannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt für ganz Hamburg festzustellen ist. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mieten selbst sind nicht in allen Stadtteilen gleich. Der Mietwohnungsmarkt ist aber insgesamt zusammenhängend, und in keinem relevanten Teilgebiet oder Teilsegment kann er als derart entspannt eingestuft werden, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen nicht besonders gefährdet wäre. Damit sind die Voraussetzungen für den Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Stadtgebiet gegeben. Auch mit der Verordnung über die Feststellung einer Gefährdungslage nach § 9 Absatz 1 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vom 20. März 2018 hat der Senat festgestellt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg ein Gebiet ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, und damit das in Hamburg seit 1971 ununterbrochen geltende Zweckentfremdungsverbot bestätigt. Mit Erlass der Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung) vom 25. November 2025 (HmbGVBl. S. 684), mit der am 8. August 2023 durch den Senat beschlossenen Kappungsgrenzenverordnung (HmbGVBl. S. 267) sowie mit der am 8. August 2023 beschlossenen Kündigungsschutzfristverordnung (HmbGVBl. S. 261) hat der Senat jeweils festgestellt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg eine Gemeinde ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im Sinne des § 250 Absatz 1 Satz 1 i. V. m. § 201a Sätze 3 und 4 BauGB sowie § 558 Absatz 3 Satz 2 und § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches besonders gefährdet ist. Die zu allen Verordnungen getroffenen Feststellungen gelten weiterhin für das gesamte Stadtgebiet. Die Lage am Wohnungsmarkt hat sich bisher – wie dargelegt – nicht entspannt. 840 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 3. Umwandlungsgeschehen und Umwandlungspotential in Hamburg Als weitere Prüfungsschritte für den Erlass einer Verordnung nach § 250 BauGB werden das Umwandlungsgeschehen und das Umwandlungspotential in Hamburg betrachtet. Zunächst wird als Indikator für das Umwandlungsgeschehen die Anzahl der in den Jahren vor dem erstmaligen Erlass einer Verordnung nach § 250 BauGB (Betrachtungszeitraum 2015 bis 2019) erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Bestandsgebäude herangezogen. Tabelle 6: Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei Bestandsbauten (ohne Neubau) vor erstmaligen Inkrafttreten einer Verordnung nach § 250 BauGB Bezirk 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Summe Hamburg-Mitte 216 223 577 352 525 944 2.837 Altona 251 316 398 391 568 708 2.632 Eimsbüttel 761 834 612 550 423 1.402 4.582 Hamburg-Nord 1.454 1.272 576 505 1.264 2.989 8.060 Wandsbek 253 316 362 415 358 1.384 3.088 Bergedorf 58 48 93 53 38 107 397 Harburg 70 101 362 91 91 173 888 BSW/ABH 2 - 3 1 - 2 6 Summe 3.065 3.110 2.983 2.358 3.267 7.709 22.492 Quelle: Auswertung auf Basis der Daten aus BACom. Die Zahlen für die Jahre 2015 bis 2020 beziehen sich auf die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung, um eine Miet- in eine Eigentumswohnung umwandeln zu können. Auch wenn nicht jede erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung zu einer Umwandlung führen muss, kann die Zahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Indiz für das Umwandlungs- geschehen in Hamburg dienen. Im Regelfall endet eine Abgeschlossenheits- bescheinigung auch in einer entsprechenden Umwandlung. Hieraus lässt sich daher HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 841 schließen, dass auch das Umwandlungsgeschehen in den vergangenen Jahren in Hamburg auf vergleichsweise hohem Niveau verharrt. Vor Inkrafttreten der bisherigen Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB vom 13. November 2021 gab es nur auf Grundlage der Umwandlungsverordnung (HmbGVBl. 2020 S. 45) im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Nummer 2 in Verbindung mit Absatz 4 BauGB eine Genehmigungspflicht. Aus der Zahl der beantragten Umwandlungen lassen sich dabei aber nur bedingt Rückschlüsse auf das Umwandlungsgeschehen im übrigen Stadtgebiet ziehen. Denn die Umwandlungsverordnung wirkt vor allem präventiv, d. h. Eigentümerinnen und Eigentümer informieren sich in der Regel vorab über die Möglichkeiten einer Umwandlung. In vielen Fällen stellen sie letztlich keine Anträge. In anderen Fällen erwirken die Eigentümerinnen und Eigentümer einen Genehmigungsanspruch gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 BauGB durch eine Verpflichtung, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieterinnen und Mieter zu veräußern. Aus folgender Tabelle lässt sich die Anzahl der genehmigten Umwandlungen nach Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungsverordnungen ersehen: Tabelle 7: Genehmigte Umwandlungen (Anzahl Wohneinheiten) in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung Bezirk Gebiet der Sozialen In Kraft 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Erhaltungsverordnung seit Hamburg- Südliche Neustadt 19.07.1995 0 0 0 0 0 0 Mitte St. Pauli 15.02.2012 0 0 0 1 11 33 St. Georg 15.02.2012 0 20 0 0 0 0 Nördliche Neustadt 10.03.2018 - - - 3 15 13 Hamburg- Summe: 0 20 0 4 26 46 Mitte Altona Sternschanze 23.03.2013 0 0 0 0 0 47 Osterkirchenviertel 10.08.2013 0 0 10 0 4 5 Altona-Altstadt 16.07.2014 21 9 34 15 16 35 842 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Ottensen 23.03.2016 - 15 8 13 73 33 Bahrenfeld-Süd 9.11.2016 - 0 0 0 2 101 Altona-Nord 19.06.2019 - - - - 25 136 Altona Summe: 21 24 52 28 120 357 Eimsbüttel Eimsbüttel-Süd 30.07.2014 0 0 0 0 24 36 Eimsbüttel/ Hoheluft- 18.04.2018 - - - 53 155 164 West/ Stellingen-Süd Eimsbüttel Summe: 0 0 0 53 179 200 Wandsbek Eilbek 29.01.2020 - - - - - 114 Wandsbek Summe: 114 Hamburg- Barmbek-Nord 12.12.2020 - - - - - 0 Nord Barmbek-Süd 12.12.2020 - - - - - 0 Jarrestadt 12.12.2020 - - - - - 0 Hamburg- Summe: 0 Nord Hamburg Summe: 82 44 52 85 325 717 Quelle: BSW. Die Zahlen aus dem Jahr 2020 wurden von den Bezirksämtern mitgeteilt. So sind in dem Gebiet St. Pauli von 2015 bis 2020 nur insgesamt 45 Umwandlungen genehmigt worden. Während in den Jahren 1998 bis 2012 im Gebiet der im Jahr 2014 in Kraft getretenen Sozialen Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Süd jährlich rund 80 Wohnungen umgewandelt wurden, beläuft sich die Anzahl der Umwandlungen seit Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungsverordnung im Jahr 2014 auf insgesamt 60. Für das Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung Sternschanze, in dem vor dem Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungsverordnung im Jahr 2013 durchschnittlich 40 Wohnungen pro Jahr umgewandelt wurden, wurden insgesamt nur 47 Wohnungen umgewandelt. Seit Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung 1998 sind im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt keine Umwandlungs- genehmigungen erteilt worden. Die Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung decken nur einen Teil des Wohnungsmarktes in Hamburg ab. Der weitaus überwiegende Teil der Umwandlungen findet außerhalb der durch Soziale Erhaltungsverordnungen geschützten Gebiete statt. HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 843 Seit dem Inkrafttreten der bisherigen Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB liegen entsprechende Genehmigungszahlen für Umwandlungen vor. Da die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB auch in Gebieten mit sozialen Erhaltensverordnungen gilt und Rechtsverordnungen nach § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB vorgeht (vgl. § 250 Absatz 7 Satz 1 BauGB) sind die Zahlen zu genehmigten Umwandlungen in Gebieten mit sozialen Erhaltensverordnungen nach dem erstmaligen Inkrafttreten der Verordnung nach § 250 BauGB nicht mehr vergleichbar mit den Zahlen bis 2020. In der folgenden Tabelle sind die Zahlen der Anträge nach § 250 BauGB dargestellt, die bisher (Stand 1. September 2025) in den Bezirksämtern und der BSW eingegangen sind. Dabei sind sowohl Anträge auf Erteilung einer Genehmigung als auch auf Ausstellung eines Negativtests erfasst: Tabelle 8: Umwandlungsgenehmigungen nach § 250 BauGB Anzahl der Genehmigung Genehmigung Antrag Bestätigungen, Noch Anträge erteilt mit nicht erteilt mit zurück- dass eine laufende Angabe der Angabe der genommen Genehmigungs Verfahren Anzahl Anzahl der WE -pflicht nicht (insgesamt) der (insgesamt) vorlag Wohneinheiten (Negativtest) (WE) Hamburg- 27 2 mit 46 WE . - 22 3 Mitte Altona 52 6 mit 59 WE 2 mit 57 WE 44 - Eimsbüttel 61 8 mit 90 WE 2 mit 27 WE 16 34 1 (Widerspruch eingelegt) Hamburg- 69 8 mit 115 WE 2 mit 24 WE 7 51 1 Nord Wandsbek 87+1 10 mit 30 WE 1 mit 19 WE . 76 - Änderungsantra g Bergedorf 8 - - - 6 2 Harburg 51 1 mit 10 WE - - 32 1 BSW/ 4 - - - 4 - ABH FHH 360 35 mit 350 WE 7 mit 127 WE 23 269 8 gesamt 844 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Die Praxis der Genehmigungsbehörden zeigt, dass Eigentümerinnen und Eigentümer zum Teil auch vor Antragsstellung einen hohen Beratungsbedarf haben. So wurde teilweise nach der Beratung auf die Stellung von Anträgen auf Genehmigung für eine Umwandlung verzichtet. Nur relativ wenige Anträge wurden abgelehnt, weil kein Genehmigungsgrund nach § 250 Absatz 3 und 4 BauGB vorlag. Auch wurden mehr Genehmigungen erteilt als Ablehnungen. Daraus folgt – wie bereits die Erfahrungen mit Umwandlungsgenehmigungen in Gebieten mit sozialen Erhaltensverordnungen nahelegten – dass die Genehmigungspflicht auch oder vor allem präventiv wirkt. Eigentümerinnen und Eigentümer stellen – teilweise nach Beratung durch die zuständigen Fachämter – keine Anträge, wenn sie mit einer Ablehnung rechnen müssen. Im Übrigen bezieht sich die Mehrzahl der Anträge auf die Erteilung eines Negativtestes (also der Bestätigung, dass eine Genehmigungspflicht nicht besteht). Das Umwandlungspotenzial ist damit im Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg nach wie vor hoch. Es wird gebildet aus bislang noch nicht zu Eigentumswohnungen umgewandelten, vermieteten Wohneinheiten in Wohngebäuden mit mindestens drei Wohnungen und solchen, die sich nicht im Eigentum von Genossenschaften oder kommunalen Wohnungsunternehmen befinden. Hamburgweit liegt dieses Umwandlungspotenzial bei rund 37 v.H. 18 Zwischen den verschiedenen Stadtteilen gibt es erhebliche Unterschiede beim Umwandlungspotenzial, welches unter anderem abhängig von der jeweiligen Gebäudebestandsstruktur und den bereits in der Vergangenheit erfolgten Umwandlungen ist. So besteht in Osdorf, wo vornehmlich Wohngebäudekomplexe mit Eigentumswohnungen errichtet wurden, ein Umwandlungspotential von nur 15 v. H. Hingegen liegt das Umwandlungspotenzial in Fuhlsbüttel bei 57 v. H. und in Rotherbaum bei 56 v. H. Dort befinden sich über- durchschnittlich viele Mietwohnungen, die nicht im Eigentum von Genossenschaften oder kommunalen Wohnungsunternehmen stehen und somit potentielle Umwandlungsobjekte darstellen. 4. Gründe für den Neuerlass der Verordnung nach § 250 BauGB Die vorstehenden Ausführungen haben gezeigt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg in ihrem gesamten Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt ist, siehe oben 18 Schätzung der zuständigen Fachbehörde auf Grundlage der Daten der Gebäude- und Wohnungszählung 2011. HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 845 unter Nummer 2. Das Umwandlungspotential ist in der Freien und Hansestadt Hamburg vergleichsweise hoch, siehe oben unter Nummer 3. Das Vorliegen der Voraussetzungen für die Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes ist nach § 250 BauGB Voraussetzung für die Regelung einer Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Genehmigungspflicht gilt dabei nur für Wohngebäude, welche bereits am Tag des erstmaligen Inkrafttretens einer Verordnung nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB bestanden. Die bisher geltende Verordnung nach § 250 BauGB erfasst das gesamte Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg wurde am 13. November 2021 verkündet (HmbGVBl. S. 731) und trat am Folgetag in Kraft. 4.1 Räumlicher und sachlicher Geltungsbereich Der Senat sieht aufgrund des insgesamt zusammenhängenden Wohnungsmarktes und im Hinblick auf eine Gleichbehandlung aller Mieterinnen und Mieter in Hamburg wie schon beim erstmaligen Erlass einer Verordnung nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB im Jahr 2021 von einer räumlichen Beschränkung des Geltungsbereiches der hier vorgelegten Verordnung auf bestimmte Gebiete ab. Die neue Verordnung gilt wieder in ganz Hamburg. Denn die Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnung- seigentumsgesetzes bei Wohngebäuden, die bereits am Tag des Inkrafttretens dieser Verordnung bestanden, ist ein wichtiges Instrument, um ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Dieses Ziel der Verordnung wird durch Umwandlungen im gesamten Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg gleichermaßen beeinträchtigt. Die hier vorgelegte Verordnung ergänzt die vom Senat bereits zum Schutz der Mieterinnen und Mieter getroffenen Maßnahmen. Dazu gehören insbesondere der Schutz der Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Wiedervermietungsmieten (Mietpreisbegrenzungsverordnung), vor übermäßigen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis (Kappungsgrenzenverordnung) und vor Kündigungen nach Wohnungs- umwandlung (Kündigungsschutzfristverordnung), sowie der Schutz