Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt – Ausgabe Nr. 44 vom 19.12.2025, Seiten 787 – 848, Größe: 2,2 MB

Gesetzblatt-Ausgabe

Datum laut Quelle: 2025-12-19

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des Wohnraums vor Zweckentfremdung (Zweckentfremdungsverbot; HmbGVBl. 2018, S. 70). Diese Maßnahmen gelten für das gesamte Stadtgebiet. 846 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Der Hamburger Wohnungsmarkt ist als einheitlicher Wohnungsmarkt zu betrachten, der nicht in Teilmärkte ausdifferenziert werden kann. Dies wird der räumlich sehr engen Verknüpfung der betrachteten regionalen Teilmärkte sowie der besonderen Verkehrs- und Mobilitätsstruktur Hamburgs als Stadtstaat gerecht. Deshalb wird die Verordnung zur Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB für das gesamte Hamburger Stadtgebiet erlassen. Auch eine Anwendung der Verordnung nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB auf die Gebiete, in denen Soziale Erhaltungsverordnungen bestehen, ist erforderlich und angemessen. Die Regelungen des § 250 BauGB gehen in ihrem Geltungsbereich über die Regelungen des § 172 Absatz 1 Satz 4 und Absatz 4 BauGB hinaus und erhöhen das Schutzniveau für den Bestand von Mietwohnungen in Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten bis zum Ablauf der zeitlichen Geltung nach § 4 dieser Verordnung. Im Übrigen gelten nach § 250 Absatz 7 BauGB die Regelungen des § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB bei Umwandlungen, die nicht dem Anwendungsbereich des § 250 Absatz 1 Sätze 2 und 6 BauGB unterliegen, uneingeschränkt fort. 4.2 Schwelle für die Genehmigungspflicht Die Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 1 BauGB gilt nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Dies betrifft etwa die Aufstockung oder Erweiterung bestehender Gebäude (BT- Drs. 21/2109, S. 40: „Die Begründung von Wohn- oder Teileigentum ist daher dann nicht genehmigungspflichtig, wenn durch eine Maßnahme nachträglich zusätzliche Wohnfläche neu entsteht. Dies gilt unabhängig davon, ob in einem Umwandlungsgebiet nach dessen Festsetzung ein neues, von Anfang an als Eigentumsanlage konzipiertes Gebäude errichtet wird oder bestehende Gebäude erweitert werden (etwa durch Anbau oder Aufstockung) oder in bestehenden Gebäuden die bisherige sonstige Nutzfläche zu Wohnraum ertüchtigt wird (beispielsweise durch einen Dachgeschossausbau). Bei bestehenden Gebäuden ändert sich dadurch an dem Schutz der bereits existierenden Wohnungen nichts, so dass es bei Beurteilung der Genehmigungspflicht bestehender Wohnungen etwa weiterhin nicht auf deren tatsächliche Nutzung oder Nutzbarkeit, sondern auf die Bestimmung der Flächen zu Wohnzwecken ankommt.“). Sie soll auch nicht zur HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 847 Anwendung kommen, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Diese Schwelle entspricht der Vorgabe des § 250 Absatz 1 Satz 2 BauGB. Mit dieser Ausnahme sollen Kleineigentümerinnen und Kleineigentümer geschützt werden. Die Umwandlungsregelung zielt in erster Linie auf renditeorientierte Eigentümerinnen und Eigentümer einer Vielzahl von Wohnungen. Dagegen sollen Privatpersonen, die etwa zum Zweck der Altersvorsorge nur in geringem Umfang Immobilienvermögen erworben haben, in ihrer Verfügungsgewalt nicht eingeschränkt werden. Zwar kann in der Verordnung nach § 250 Absatz 1 Satz 6 BauGB insoweit eine abweichende Anzahl von Wohnungen bestimmt werden, die zwischen 3 und 15 liegen kann. In der Freien und Hansestadt Hamburg gibt es aber keine solchen regionalen Besonderheiten, die eine abweichende Bestimmung von den vom Bundesgesetzgeber vorgesehenen fünf Wohneinheiten angezeigt erscheinen lassen. Der Wohngebäude- bestand in Hamburg ist in vielen Stadtteilen von Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten geprägt. In weiten Gebieten Hamburgs ist städtebaulich drei- oder mehrgeschossiger Wohnungsbau mit mindestens fünf bis sechs Wohneinheiten pro Wohngebäude vorherrschend. Umwandlungen haben in Gebäuden mit einer größeren Anzahl von Wohnungen die größten Auswirkungen auf den angespannten Wohnungsmarkt. Kleinere Gebäude mit einer geringeren Anzahl an Wohneinheiten stehen typischerweise im Eigentum von Privatpersonen mit geringem Immobilien- vermögen. Gleichzeitig bestehen keine Hinweise darauf, dass Umwandlungen in diesem Segment wesentliche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. Daher erscheint eine Ausweitung der Genehmigungspflicht für Umwandlungen auf Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten in Abweichung zu den Vorgaben des Bundesgesetzgebers in Hamburg nicht geboten. Andererseits ist oberhalb der Grenze von fünf Wohnungen pro Gebäude eine weitere Differenzierung des Umwandlungsgeschehens nach Gebäudegrößen nicht zu beobachten. Daher sind keine Gründe dafür ersichtlich, von der Festlegung des § 250 Absatz 1 Satz 2 BauGB nach oben abzuweichen. Die vom Bundesgesetzgeber als Regelfall bestimmte Größe von fünf Wohnungen entspricht den Erfordernissen der Freien und Hansestadt Hamburg. 848 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 4.3 Zeitliche Geltungsdauer Auf der Basis der Annahmen zur demographischen Entwicklung und der Entwicklung der Zuwanderung wird die Bevölkerung wie auch die Zahl der Haushalte in Hamburg in den kommenden Jahren weiter steigen. Die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen dürfte das entsprechende Angebot weiterhin übersteigen und damit der festgestellte angespannte Wohnungsmarkt mindestens bis Ende 2030 vorliegen. Der Senat erlässt daher die Verordnung zur Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB mit einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030. 5. Zusammenfassende Bewertung Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung zur Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes gemäß § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB erfüllt sind. Es kann festgestellt werden, dass der Wohnungsmarkt in Hamburg angespannt ist. In der Freien und Hansestadt Hamburg besteht seit Jahren ein hohes Umwandlungspotential für bestehende Mietwohnungen. Der Senat hält aus den dargelegten Gründen den uneingeschränkten Erlass dieser Verordnung für das gesamte Stadtgebiet für geboten. Der Senat erlässt daher diese Verordnung mit einem Geltungsbereich für das gesamte Stadtgebiet und einer Geltungsdauer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030. Herausgegeben von der Behörde für Justiz und Verbraucherschutz der Freien und Hansestadt Hamburg. Druck, Verlag und Ausgabestelle Lütcke & Wulff, Rondenbarg 8, 22525 Hamburg, — Telefon: 23 51 29-0 — Telefax: 23 51 29 77. Bestellungen nimmt der Verlag entgegen. Bezugspreis für Teil I und II zusammen jährlich 75,– Euro. Einzelstücke je angefangene vier Seiten 0,26 Euro (Preise einschließlich Mehrwertsteuer).