Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt – Ausgabe Nr. 44 vom 19.12.2025, Seiten 787 – 848, Größe: 2,2 MB

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sbek-Mitte 14,67 € 10,96 € 3,71 € 2,48 34% Lurup/Osdorf 13,49 € 9,96 € 3,53 € 2,48 35% Niendorf 13,90 € 11,19 € 2,71 € 2,48 24% Wandsbek-Nord 14,89 € 11,39 € 3,50 € 2,48 31% Fuhlsbüttel/Langenhorn 14,27 € 10,97 € 3,30 € 2,48 30% Altona-West 14,33 € 11,17 € 3,16 € 2,48 28% Schnelsen/Eidelstedt 13,93 € 10,50 € 3,43 € 2,48 33% Borgfelde/Hamm/Horn 12,99 € 10,86 € 2,13 € 2,48 20% Bergedorf/Lohbrügge 13,87 € 10,09 € 3,78 € 2,48 37% Wandsbek-Ost 13,54 € 9,92 € 3,62 € 2,48 36% Billstedt 12,03 € 9,52 € 2,51 € 2,48 26% Rahlstedt 13,19 € 9,97 € 3,22 € 2,48 32% Steilshoop/Bramfeld 13,60 € 10,05 € 3,55 € 2,48 35% Wilhelmsburg 12,37 € 9,80 € 2,57 € 2,48 26% Harburg 12,38 € 9,56 € 2,82 € 2,48 29% Vier-und Marschlande 12,63 € 9,45 € 3,18 € 2,48 34% Neugraben 11,11 € 8,77 € 2,34 € 2,48 27% Altes Land 10,41 € 8,58 € 1,83 € 2,48 21% Quelle: empirica ag, GEWOS, Analyse und Konzepte, Statistisches Bundesamt HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 827 Das absolute Mietniveau, das ein wichtiger Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt ist, liegt in fast allen in Tabelle 4 aufgeführten räumlichen Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt von 10,92 Euro/m² Wohnfläche. Die einzige Ausnahme bildet der im Südwesten gelegenen Teilmarkt Altes Land. Insgesamt wird deutlich, dass nicht nur in den traditionell nachgefragten innerstädtischen Stadtteilen wie Eppendorf oder Eimsbüttel oder in den sogenannten „Szenestadtteilen“ wie St. Pauli oder St. Georg die Mieten stark gestiegen sind. Auch Teilmärkte wie Bergedorf/Lohbrügge (Anstieg 37 v. H.) und Steilshoop/Bramfeld (Anstieg 35 v. H.) zeigen diese Entwicklung. 2.1.3 Entwicklung der „Mietenspiegel-Mieten“ im Zeitraum 2017 bis 2023 Die starke Mietenentwicklung in Hamburg wird nicht nur durch die Angebotsmieten dokumentiert, sondern auch durch die Mietenentwicklung bei den „Mietenspiegel- Mieten“. Das sind die Mieten, die für nicht mietpreisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit jeweils zum Stichtag 1. April in Hamburg gezahlt worden sind. Dabei werden die Wohnungsbestände aller Vermietergruppen entsprechend ihrer jeweiligen Anteile in den einzelnen Baualtersklassen und Wohnlagen repräsentativ erfasst. In diesen Mieten sind folglich auch die Mieten der Wohnungsbaugenossenschaften und der kommunalen Wohnungsunternehmen repräsentativ enthalten. Es wurden bis einschließlich des Mietenspiegels 2023 die Mieten erfasst, die innerhalb der letzten vier Jahre vor dem Stichtag neu abgeschlossen oder geändert worden sind. Damit werden auch Mietänderungen im Bestand berücksichtigt. Der durchschnittliche gewichtete Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels ist von 2017 bis 2023 um 16,5 v. H. von 8,44 Euro/m² Wohnfläche auf 9,83 Euro/m² Wohnfläche gestiegen. Im Vergleich dazu stieg der als Vergleichsgröße insoweit am ehesten geeignete Bundesmietenindex6 im Zeitraum 2017 bis 2023 nur um rund 9,6 v. H. (Anstieg des Indexwertes von 95,8 auf 105). Das zeigt, dass auch die Hamburger 6 Quelle: Statistisches Bundesamt. Im Bundesmietenindex werden alle Mieten (nicht nur Neuvertragsmieten oder Änderungen von Bestandsmieten) erfasst. Der Mietenindex ist Teil des vom Statistischen Bundesamt berechneten Verbraucherpreisindex und hat die Aufgabe, die reine Preisänderung für den Ausgabebereich Wohnungsnutzung zu messen. 828 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 „Mietenspiegel-Mieten“ im Vergleich zu den in den Bundesmietenindex einfließenden Mieten überdurchschnittlich gestiegen sind. 2.1.4 Überdurchschnittliche Mietbelastung der Hamburger Haushalte im Vergleich zum Bundesdurchschnitt Ein weiterer Parameter, der nach § 201a Satz 4 Nummer 1 BauGB auf eine Anspannung des Mietwohnungsmarktes hindeutet, ist die Höhe der Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen, die den jeweiligen Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen bezeichnet. Dieser betrug bundesweit für alle Haushalte im Jahr 2022 durchschnittlich 27,9 v. H. (bruttokalt). In Hamburg lag die Mietbelastungs- quote im gleichen Jahr dagegen bei 30,3 v. H., also 2,4 Prozentpunkte höher und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt7. Auch im Bundesländervergleich liegt die mittlere Wohnkostenbelastung in Hamburg deutlich über der der meisten Bundesländer, was auch die relativ hohe Belastung der Hamburger Haushalte im Vergleich nochmals belegt: 7 Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) auf Grundlage des Mikrozensus 2022. Aktuellere Daten liegen nicht vor, der Mikrozensus wird erst 2026 wieder erhoben. HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 829 Grafik 4: Mietbelastungsquote von Haushalten nach Bundesland (2022, bruttokalt) Quelle: Mikro-Zensus Zusatzerhebung Wohnen 2022 Neben der insgesamt hohen Wohnkostenbelastung in Hamburg fällt insbesondere die überdurchschnittlich starke Belastung einkommensschwacher Haushalte ins Gewicht. So liegt die Wohnkostenbelastung von einkommensschwächeren Haushalten mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von bis unter 1.500 Euro bei rund 52 v. H. und die von Haushalten mit einem Einkommen zwischen 1.500 und 2.000 Euro bei 33,3 v. H. und damit deutlich über dem Hamburger Durchschnitt. Auch entlang der haushaltstypologischen Achse zeigen sich besonders hohe Wohnkostenbelastungen bei Familien mit 3 und mehr Kindern (33,7 v. H.), alleinlebenden Frauen (35,4 v. H.) und bei Seniorinnen und Senioren (33,8 v. H.). Unter den Senioren sind es insbesondere alleinlebende Senioren, die mit im Mittel 36 v. H. eine besonders hohe Wohnkostenbelastung tragen. Die Daten belegen, dass von der Anspannung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt bestimmte Bevölkerungsgruppen besonders betroffen sind. Hierzu zählen Haushalte, die aufgrund niedriger Einkommen, eines Bedarfs an größeren Wohnungen (zum Beispiel Familien), struktureller ökonomischer Benachteiligungen (zum Beispiel 830 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Frauen im Kontext des Gender-Pay-Gaps) oder altersbedingter Anforderungen (zum Beispiel Senioren mit Bedarf an barrierefreiem Wohnraum) ohnehin unter erschwerten Bedingungen Zugang zu angemessenem Wohnraum finden. 2.1.5 Zwischenergebnis: Beurteilung der Mietindikatoren Alle dargestellten Mietindikatoren verdeutlichen, dass in Hamburg das Mietniveau im bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich hoch ist. Die relative Mietenentwicklung liegt dabei oberhalb des Niveaus des Bundes. Zudem liegt die absolute durchschnittliche Miethöhe in Hamburg ebenfalls deutlich über der des Bundes, was besonderes Gewicht für die Beantwortung der Frage, ob ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, hat. Die Auswertungen zur Entwicklung der Angebotsmieten auf den sachlichen und regionalen Teilmärkten zeigen, dass es nur einen kleinen regionalen Teilmarkt am Stadtrand gibt, in dem die absolute Miethöhe in im Jahr 2024 geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt lag. In der Betrachtung nach Wohnungsgrößenklassen zeigt sich, dass jene Größenklassen, auf die rund 84 v. H. aller Haushalte in Mehrfamilienhäusern entfallen – und die somit für den Mietwohnungsmarkt quantitativ besonders relevant sind –, sowohl relativ als auch absolut ein deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegendes Mietpreisniveau aufweisen. Wie oben bereits ausgeführt, erfassen die Angebotsmieten nicht alle Anbieter auf dem Wohnungsmarkt gleichermaßen. Insbesondere die Bestände des städtischen Unternehmens SAGA und der Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften sind in den ausgewerteten Angebotsmietdaten stark unterrepräsentiert. Deren Bestände weisen im Vergleich zu den anderen Anbietern auf dem Hamburger Wohnungsmarkt grundsätzlich auch bei einer Neuvermietung niedrigere Mieten auf (so beispielsweise die sogenannte CRES-Studie aus dem Jahr 2022, oder auch der Zensus 2022) 8. Für die Beurteilung der Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt aber darf dieser Umstand nicht zu dem Schluss führen, dass eine Einführung der gesetzlichen Mietpreisbegrenzung deshalb entbehrlich wäre. Denn auch die Entwicklung der repräsentativen „Mietenspiegel-Mieten“ im Verhältnis zur Entwicklung des 8 Vgl. https://www.steinbeis-cres.de/assets/Forschung/2023/Report_V9.pdf (Stand: 11.4.2025) HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 831 Bundesmietenindex verdeutlicht, dass in Hamburg die Mieten im Betrachtungs- zeitraum überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Bei diesem Indikator sind die Mieten aller Eigentümergruppen entsprechend der Größe ihrer Bestände repräsentativ berücksichtigt. Zusätzliche Evidenz für diese Einschätzung liefert die erstmalige flächendeckende Vollerhebung der tatsächlichen Nettokaltmieten im Rahmen des Zensus 2022, die belastbare Vergleichsdaten für ganz Deutschland bereitstellt. Die Erhebung der Nettokaltmieten ergab, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete in Hamburg die höchste unter allen Ländern ist. Tabelle 5: Durchschnittliche Nettokaltmieten in den Ländern auf Basis des Zensus 2022 Land Mittlere Nettokaltmiete pro m² monatlich Hamburg 9,16 € Bayern 8,74 € Hessen 8,21 € Baden-Württemberg 8,13 € Berlin 7,67€ Schleswig-Holstein 7,41 € Bremen 7,34 € Nordrhein-Westfalen 6,82 € Rheinland-Pfalz 6,75 € Niedersachsen 6,56 € Brandenburg 6,21 € Saarland 6,12 € Mecklenburg-Vorpommern 5,91 € Sachsen 5,72 € Thüringen 5,65 € Sachsen-Anhalt 5,38 € Quelle: Zensus/GWZ 2022 832 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 2.2 Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit in Hamburg Nach § 201a BauGB ist als weiterer Indikator der Anstieg der Wohnbevölkerung im Vergleich zur Neubautätigkeit zu prüfen. Ein Blick auf diesen Indikator zeigt, dass die Neubautätigkeit in Hamburg mit dem Wachstum der Wohnbevölkerung über weite Strecken Schritt halten konnte. Seit 2011 sind in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft im Bündnis für das Wohnen die jährlichen Neubauzahlen deutlich gesteigert worden. Insgesamt sind von 2011 bis 2024 rund 108.200 Wohnungen fertiggestellt worden. Dennoch reicht dieses Niveau bislang nicht aus, um das in den davorliegenden Jahren aufgelaufene Wohnungsdefizit nachhaltig zu verringern. Dies gilt umso mehr auch vor dem Hintergrund der seit 2015 und nochmal verstärkt seit 2022 in Folge des Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine deutlich gestiegenen Zuwanderungszahlen und der damit einhergehenden gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum. In Hamburg lebten Ende 2024 41.521 9 Personen in öffentlich-rechtlicher Unterbringung. Dies umfasst sowohl Asylsuchende als auch Wohnungslose und Schutzsuchende aus der Ukraine. Im Jahr 2024 blieben insgesamt 5.605 Schutzsuchende aus der Ukraine in Hamburg. Davon wurden 5.356 öffentlich-rechtlich untergebracht, die alle berechtigt sind, öffentlich geförderten Wohnraum zu beziehen. Insgesamt verfügen 30.569 10 Personen in öffentlich-rechtlicher Unterbringung über eine Dringlichkeitsbestätigung und damit über die Berechtigung öffentlich geförderten Wohnraum zu beziehen. Die Unterbringungsbedarfe dürften sich absehbar auf einem hohen Niveau fortsetzen, insbesondere im Vergleich zu den Jahren vor dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine. Auch aus anderen Herkunftsländern kommen weiter Schutzsuchende nach Hamburg, die perspektivisch Wohnraum nachfragen. Im Jahr 2024 blieben 7.034 Schutz- suchende in Hamburg. Davon wurden 4.644 Personen öffentlich-rechtlich untergebracht. Trotz eines Rückgangs gegenüber 2023 liegen die Zahlen fortlaufend auf einem sehr hohen Niveau.11 9 Stand 31.12.2024 10 Stand 31.12.2024 Prognose und Kapazitätsplanung 11 Quelle: Stabsstelle Flüchtlinge und übergreifende Aufgaben, für die öffentlich-rechtliche Unterbringung in Hamburg, 21.5.2025. HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 833 Vor diesem Hintergrund ist auch in den kommenden Jahren zu erwarten, dass der Bedarf an Wohnraum das Angebot weiter übersteigen wird. Dies ergibt sich aus den folgenden Zahlen: Von 2011 bis 2024 ist die Bevölkerung Hamburgs von rund 1.707.000 auf rund 1.863.000 Einwohnerinnen und Einwohner 12 und damit um 156.000 Personen gestiegen (Quelle: Statistikamt Nord, Zensus 2011 und Fortschreibung des Zensus 2022, eine korrigierte Rückrechnung ab 2018 wurde von den statistischen Ämtern noch nicht erstellt). Zwischen dem Zensus 2011 und dem Zensus 2022 ist die Anzahl der Haushalte von 877.000 auf rund 955.000 Haushalte und damit um rund 78.000 Haushalte gestiegen.13 Diesem starken Bevölkerungs- und Haushaltsanstieg steht im Zeitraum 2011 bis 2021 ein Saldo (Fertiggestellte Wohnungen minus Abgang von Wohnungen) von rund 79.500 neuen Wohnungen gegenüber. Da der Zensus Anfang 2022 stattfand, ist die Stichtagszahl der Bautätigkeit zum 31.12.2021 das geeignetste Vergleichsmaß. Zwar wurden im Saldo damit rund 1.500 Wohnungen mehr bereitgestellt als Hamburg um Haushalte gewachsen ist. Dieser Neubauüberschuss reichte jedoch nicht aus, um das bereits bestehende Versorgungsdefizit auszugleichen – ein Defizit, das sich deutlich im anhaltenden Preisanstieg und der kontinuierlich sinkenden Leerstandsquote widerspiegelt. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund, dass der Wohnungsneubau in Hamburg sowie bundesweit seit 2021 zurückgegangen ist. So sind die Fertigstellungen von Wohnungen von 2022 auf 2023 in Hamburg um rund 35 v. H. zurück gegangen, die Baugenehmigungen um rund 48 v. H. In 2024 konnten sowohl für die Baugenehmi- gungen, als auch Baufertigstellungen starke Steigerungen erreicht werden (Grafik 5). Jedoch fangen diese den konstant hohen Bedarf nicht ab. Damit wird, gemessen am Neubau, in den kommenden Jahren einer stetig wachsenden Bevölkerung (s. u.) kein äquivalent wachsendes Angebot an Neubauwohnungen gegenübergestellt werden können, sodass weiterhin ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. 12 Bevölkerungsfortschreibung auf Basis Zenus2022 mit Stichtag 31.12.2024 (1.862.565 Einwohner). 13 Eine Fortschreibung der Haushaltszahlen auf Basis des Zensus wird von den statistischen Ämtern nicht durchgeführt. Aktuellere Zahlen liegen insoweit nicht vor. 834 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Grafik 5: Bautätigkeit in Hamburg seit 2018 Quellen: Statistikamt Nord, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Eine aktuelle Prognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung geht von einem weiterhin starken Wachstum der Bevölkerung in Hamburg aus (Grafik 6). Demnach wird Hamburg gegenüber dem Basisjahr 2023 um 68.100 (+3,7 v. H.) Personen bis 2030 auf 1.896.000 und bis 2045 um 138.000 Personen (+7,5 v. H.) auf insgesamt 1.966.000 Einwohnerinnen und Einwohner wachsen.14 14 Maretzke, Steffen / Hoymann, Jana / Schlömer, Claus (2024): Raumordnungsprognose 2045 – Bevölkerungsprognose, aktualisiert anhand der Ergebnisse des Zensus 2022. BBSR-Analysen KOMPAKT 13/2024. Bonn: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). DOI: [nicht vorhanden]. Online verfügbar unter: https://www.bbsr.bund.de [Zugriff am: 27.3.2025]. HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 835 Grafik 6: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Hamburg bis 2045 Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2.3 Geringe Leerstandsquote und große Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg Ein weiterer geeigneter Indikator, auf den § 201a BauGB Bezug nimmt, ist ein geringer Leerstand bei zugleich großer Nachfrage. Der Senat hat insoweit den CBRE-empirica- Leerstandsindex herangezogen. Die Daten des CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigen für die Jahre 2018 bis 202315 in Grafik 7, dass Hamburg im Bundesvergleich mit 0,3 v. H. (2023) eine der niedrigsten Leerstandsquoten aufweist (Bundesdurchschnitt 2023: 2,5 v.H.). Dargestellt im CBRE- empirica-Leerstandsindex wird der marktaktive Leerstand, jeweils unabhängig von der Dauer des Leerstandes. Dieser wird nur für Geschosswohnungen ausgewiesen. Der marktaktive Leerstand umfasst leerstehende Wohnungen, die unmittelbar disponibel sind, sowie leerstehende Wohnungen, die aufgrund von Mängeln derzeit nicht zur Vermietung anstehen beziehungsweise gerade modernisiert werden, aber gegebenenfalls in weniger als sechs Monaten aktivierbar wären. 15 Schätzung des Leerstandes im Geschosswohnungsbau jeweils für das Ende des Kalenderjahres. Die Daten für 2024 erscheinen voraussichtlich im Dezember 2025. 836 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Grafik 7: Marktaktiver Leerstand in v.H. im Zeitraum 2018 bis 2023, Vergleich Hamburg – Deutschland insgesamt 3 2,8 2,8 2,8 2,8 2,5 2,5 2,5 2 1,5 1 0,5 0,5 0,5 0,4 0,4 0,5 0,3 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Hamburg Deutschland Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex Eine Leerstandsquote von 0,3 v. H. in 2023 belegt das geringe Volumen an kurz- und mittelfristig disponiblen Wohnungen. Da die Haushalts- und Bevölkerungszahlen gleichzeitig ansteigen (siehe dazu Nummer 2.2), lässt auch die niedrige Leerstandsquote auf einen angespannten Wohnungsmarkt in Hamburg schließen. Nach der Vorstellung des Bundesgesetzgebers kommt dem Leerstand eine Indizwirkung zu, wenn gleichzeitig eine große Nachfrage besteht (§ 201a BauGB). Diese große Nachfrage ist in Hamburg derzeit und nach Prognose auch zukünftig gegeben, wie die Analyse der Preisentwicklung, der Bevölkerungsentwicklung (auch in der Prognose) und dem Verhältnis zwischen Bevölkerungsentwicklung und Neubauleistung zeigt. 2.4 Situation hilfebedürftiger Haushalte/Sozialwohnungsbestand Als weiteren für die Beurteilung der Lage auf dem Wohnungsmarkt sachgerechten Indikator, betrachtet der Senat die Situation der hilfebedürftigen Haushalte, weil diese insbesondere auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind. Ihre Wohnungs- versorgung stellt sich wie folgt dar: HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 837 Im Jahr 2024 wurden 14.467 Wohnberechtigungsscheine, mit denen Sozial- wohnungen des 1. Förderwegs bezogen werden können, erteilt. Die Zahl ist seit dem Jahr 2018 um 10 v. H. gestiegen, ausgehend von 13.151 erteilten Wohnberechtigungs- scheinen des 1. Förderwegs. Auch die Wohnraumversorgungssituation der anerkannt vordringlich Wohnungssuchenden 16 , das heißt von Haushalten, die es am Wohnungsmarkt besonders schwer haben und daher auf Unterstützung angewiesen sind, hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugespitzt und aufgrund der gestiegenen Zuwanderung weiter verschärft. Lag die Zahl der erteilten Berechtigungsscheine für vordringlich wohnungssuchende Haushalte (Dringlichkeitsscheine und -bestätigun- gen) im Jahr 2018 noch bei