Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt – Ausgabe Nr. 44 vom 19.12.2025, Seiten 787 – 848, Größe: 2,2 MB

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ert werden soll. Die Genehmigung darf nach § 250 Absatz 4 Satz 1 BauGB nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Da in der Freien und Hansestadt Hamburg nach wie vor ein angespannter Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB vorliegt, wird eine neue Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB erlassen, die bis zum 31. Dezember 2030 gültig ist. 816 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 2. Beurteilung zur besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg Voraussetzung für den Erlass dieser Verordnung ist nach ist nach § 250 Absatz 1 Satz 1 BauGB, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und damit ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt (§ 201a Sätze 3 und 4 BauGB). Der Senat hat sowohl den Hamburger Wohnungsmarkt in seiner Gesamtheit als auch relevante räumliche und sachliche Teilmärkte (Teilgebiete, Wohnungsgrößen und Preissegmente) betrachtet. Dies dient sowohl der Plausibilitätskontrolle, um nivellierende Effekte auszuschließen, als auch dem Nachweis, dass der Wohnungsmarkt nicht nur in seiner Gesamtheit, sondern auch in einzelnen Segmenten ganz überwiegend angespannt ist. Neben der Betrachtung des Hamburger Wohnungsmarktes auf Basis räumlicher und sachlicher Teilmärkte, war ein geeigneter Betrachtungszeitraum relevant. Dabei fanden die folgenden Aspekte Berücksichtigung: Einerseits war ein Zeitraum zu wählen, dessen Beginn nicht zu weit zurückliegt, um die Bewertung der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht durch die Betrachtung längst abgeschlossener Entwicklungen zu verzerren. Andererseits musste der gewählte Zeitraum die spezifische Dynamik des Hamburger Mietwohnungsmarktes widerspiegeln – ebenso wie die grundsätzliche Charakteristik von Mietwohnungsmärkten, die typischerweise durch geringe Volatilität und lange Anpassungszyklen geprägt sind. Er durfte darum nicht zu kurz bemessen sein. Darüber hinaus musste der gewählte Betrachtungszeitraum dem Umstand Rechnung tragen, dass seit 2011 eine Vielzahl von Maßnahmen zur Entlastung insbesondere des Mietwohnungsmarktes ergriffen worden sind – darunter das ambitionierte Neubau- programm sowie der Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung und anderer Instrumente zur Mietenregulierung. Etwaige Wirkungen dieser Maßnahmen mussten, unter Berücksichtigung einer angemessenen zeitlichen Verzögerung bis zum Eintritt möglicher Effekte, im Untersuchungszeitraum abbildbar sein. Als Betrachtungszeitraum wurden vor diesem Hintergrund die Jahre 2018 bis 2024 gewählt. Vereinzelt liegen Daten auch nur bis zum Jahr 2022 oder 2023 vor, da bestimmte Daten erst zum Ende des Folgejahres veröffentlicht werden (z. B. HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 817 Leerstands-Daten) und nicht alle Daten jährlich erhoben werden (z. B. Zensus-Daten), was methodisch jedoch keine Konsequenzen hat. Der Senat hat für die Beurteilung einer Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in Hamburg zunächst die in § 201a Satz 4 BauGB angeführten Indikatoren herangezogen, nach denen eine solche Gefährdung insbesondere dann vorliegen kann, wenn 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Darüber hinaus ist die Situation hilfebedürftiger Haushalte ein weiterer Indikator für die Anspannung des Wohnungsmarktes. 2.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg Grundsätzlich kommt den Indikatoren Mietniveau und Mietentwicklung ein besonderes Gewicht für die Beurteilung der Lage und der Entwicklung des Mietwohnungsmarktes eines Gebietes zu. Sie sind wichtige Kriterien für die Frage, ob die Mieten in der Stadt bezahlbar sind und bleiben oder ob eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In Hamburg ist – im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt – im gesamten Betrachtungszeitraum ein überdurchschnittlich hohes Mietpreisniveau festzustellen (vgl. § 201a Satz 4 Nummer 1 BauGB). Der Anstieg der Mieten liegt dabei insgesamt oberhalb des Niveaus des Bundes (vgl. § 201a Satz 4 Nummer 1 BauGB). 818 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 2.1.1 Entwicklung der Angebotsmieten1 Das hohe Mietniveau in Hamburg verdeutlichen die nachfolgend dargestellten Angebotsmieten in absoluten Zahlen und der Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt. Bei den Angebotsmieten handelt es sich um Nettokaltmieten von in ausgewählten Tageszeitungen und Internetportalen (zum Beispiel immonet oder immobilienscout24) inserierten Mietwohnungen ohne Mietpreisbindung. Diese werden von immobilienwirtschaftlichen Forschungsinstituten in Datenbanken nach einheitlichen Kriterien aufbereitet und ausgewertet. Die Angebotsmieten werden bundesweit auf allen Teilmärkten flächendeckend erfasst und dienen als ein Indikator für die Beurteilung der Anspannung auf den Mietwohnungsmärkten. So werden die Angebotsmieten unter anderem auch in den Wohngeld- und Mietenberichten der Bundesregierung für die Darstellung der Erst- und Wiedervermietungsmieten in Städten und regionalen Teilräumen Deutschlands verwendet.2 Da die Angebotsmieten damit sowohl bei einer hamburgweiten als auch bei einer deutschlandweiten Betrachtung mit gleicher Methodik erhoben und ausgewertet werden, sind diese für eine Vergleichsbetrachtung besonders geeignet. Im Betrachtungszeitraum 2018 bis 2024 sind die Angebotsmieten in Hamburg weiter stark gestiegen. Hamburg liegt damit weiter auf dem Niveau anderer vergleichbarer Großstädte. Mittlerweile sind die Zuwachsraten im Bundesdurchschnitt ebenfalls gestiegen. In Hamburg stiegen die Angebotsmieten zwischen 2018 und 2024 im Durchschnitt (Mittelwert 3 ) von 11,81 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt um rund 33 vom Hundert (v. H.) auf rund 15,68 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt. Im Vergleich dazu stiegen im gleichen Zeitraum bundesweit die Angebotsmieten um 1 Die Angebotsmieten spiegeln in Hamburg die Mietentwicklung der Neuvertragsmieten insbesondere bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen wider. Die Neuvertragsmieten von der SAGA und den Wohnungsbaugenossenschaften liegen in der Regel deutlich niedriger. Diese Vermieter vermarkten allerdings ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale (immonet / immobilienscout24 et cetera). Das ändert nichts an der Tatsache, dass auch bei Einbeziehung dieser Mieten die Mietenentwicklung über dem Bundesdurchschnitt liegt (siehe dazu Nummer 2.1.3). 2 Vergleiche Bundestagsdrucksache 20/7165 (Wohngeld- und Mietenbericht 2021/2022), zum Beispiel Seite 27 3 Der Mittelwert (auch: arithmetisches Mittel) ist eine der grundlegendsten und am häufigsten verwendeten Kennzahlen der Statistik. Er beschreibt die durchschnittliche Ausprägung eines Merkmals in einer Datenreihe. HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 819 durchschnittlich rund 29 v. H. auf 10,92 Euro/m² Wohnfläche monatlich netto-kalt (siehe Grafik 1). Der absolute Anstieg fiel im gleichen Zeitraum in Hamburg mit 3,87 Euro/m² deutlich höher aus als im Bundesdurchschnitt (2,48 Euro/m²). 4 Damit weisen die Angebotsmieten in Hamburg gegenüber dem Bundesdurchschnitt sowohl einen deutlich höheren absoluten durchschnittlichen Mietpreis als auch eine stärkere relative und absolute Steigerung auf. Dies gilt sowohl bei gesamtstädtischer Betrachtung als auch bis auf wenige Ausnahmen in Bezug auf die im Folgenden näher betrachteten räumlichen und sachlichen Hamburger Teilmärkte, welche die zuständige Fachbehörde gebildet hat (siehe Nummer 2.1.2). Ein Teilmarkt besteht aus einzelnen Stadtteilen der Stadt Hamburg, die im räumlichen Zusammenhang stehen und ein ähnliches Mietpreisniveau aufweisen. Bei Betrachtung der Entwicklung der Angebotsmieten ist dabei auch das bestehende Mietniveau zu berücksichtigen. Bei einem bestehenden sehr hohen Mietniveau fällt der prozentuale Anstieg in der Regel geringer aus, ohne dass sich hieraus der Schluss ableiten ließe, dass die Wohnungsmarktsituation als entspannt zu betrachten sei. In die Gesamtwertung ist daher auch der Vergleich des absoluten durchschnittlichen Mietniveaus eingeflossen. Deutlich wird dies auch bei der Betrachtung der räumlichen und sachlichen Teilmärkte. Der prozentuale Anstieg der Angebotsmieten liegt nicht in jedem Teilmarkt über dem des Bundesdurchschnitts. Das absolute durchschnittliche Mietniveau liegt hingegen in fast allen betrachteten Teilmärkten über dem Bundesdurchschnitt. 4 Quelle für die Angebotsmieten: Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und von empirica ag, GEWOS und Analyse & Konzepte 820 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Grafik 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg und in Deutschland 2018 bis 2024 (arithmetische Mittelwerte) 17,00 € 15,68 14,71 15,00 € 13,44 12,83 13,09 12,3 13,00 € 11,81 10,92 10,3 11,00 € 9,66 8,97 9,29 8,44 8,74 9,00 € 7,00 € 5,00 € 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Deutschland Hamburg Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank Auch im Vergleich mit anderen Großstädten stiegen die Angebotsmieten in Hamburg zwischen 2018 und 2024 stark an. So liegt der prozentuale Anstieg in Hamburg zwischen 2018 und 2024 bei rund 33 v. H. In den 14 größten Großstädten lag der Anstieg bei 32,5 v. H. (Grafik 2). HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 821 Grafik 2: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg im Vergleich zu den 14 größten kreisfreien Städten in Euro pro m² Wohnfläche (Mittelwerte) 18 15,68 16 14,71 13,09 13,44 14 12,83 12,3 14,43 11,81 12 13,43 11,83 12,23 11,28 11,47 10 10,89 8 6 4 2 0 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Hamburg Großstädte Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank Dabei ist zu berücksichtigen, dass Hamburg im Vergleich der Großstädte die dritthöchste relative Steigerung im betrachteten Zeitraum aufweist. Nur Berlin (53 v. H.) und Leipzig (44 v. H.) verzeichnen höhere Werte (Grafik 3). Diese hohen Steigerungsraten beeinflussen den Gesamtdurchschnitt der Kategorie „14 größte kreisfreie Städte“ erheblich. 822 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Grafik 3: Anstieg der Angebotsmieten in v. H. (2018–2024): Hamburg im Vergleich zu 14 Großstädten 60,0 53,0 50,0 44,0 40,0 33,0 28,0 27,0 27,0 30,0 25,0 24,0 24,0 21,0 21,0 20,0 17,0 17,0 14,0 10,0 0,0 Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf Basis der IDN-Preisdaten, empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Preisdatenbank 2.1.2 Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten Nicht nur in Hamburg insgesamt sind die Mieten im Zeitraum 2018 bis 2024 gestiegen. Diese Entwicklung zeigt sich auch bei einer Betrachtung von einzelnen sachlichen Teilmärkten, gesplittet nach Wohnungsgrößen (siehe dazu nachfolgende Tabellen 1 und 2). Die Tabellen 1 und 2 zeigen die Entwicklung und die Veränderung der Angebotsmieten (Medianwert) nach Wohnungsgrößen: Tabelle 1: Entwicklung der Angebotsmieten in Hamburg 2018 bis 2024 nach Wohnungsgrößen-Klassen Jahr Wohnungsgrößenklassen in qm (Medianwerte) <40 qm ab 40 bis <60 ab 60 bis <80 ab 80 bis <100 ab 100 bis <120 ab 120 bis <160 160 und mehr 2018 12,29 € 11,03 € 10,83 € 11,87 € 12,65 € 13,25 € 14,42 € 2019 12,58 € 11,50 € 11,21 € 12,45 € 13,00 € 13,50 € 14,50 € 2020 13,24 € 12,00 € 11,80 € 12,90 € 13,32 € 13,80 € 14,57 € 2021 13,55 € 12,14 € 12,11 € 13,10 € 13,75 € 14,23 € 15,08 € 2022 13,36 € 12,39 € 12,50 € 13,82 € 14,43 € 15,30 € 15,77 € 2023 14,93 € 13,54 € 13,54 € 14,77 € 15,02 € 15,95 € 16,46 € 2024 15,13 € 14,33 € 14,41 € 15,50 € 15,94 € 16,92 € 18,16 € Quellen: empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Tabelle 1 zeigt, dass das mittlere Niveau der Angebotsmieten im Jahr 2024 in allen Größenklassen des Wohnungsbestandes deutlich über dem Bundesdurchschnitt von HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 823 10,92 Euro/m² (Grafik 1) Wohnfläche liegt. Tabelle 2 zeigt die Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg in den Jahren 2018 bis 2024 nach Wohnungsgrößen. Tabelle 2: Veränderung der Angebotsmieten in Hamburg 2018 bis 2024 nach Größenklassen Jahr Veränderung der Angebotsmieten (netto-kalt) in Hamburg <40 qm ab 40 bis <60 ab 60 bis <80 ab 80 bis <100 ab 100 bis <120 ab 120 bis <160 160 und mehr Anstieg im Median Median Median Median Median Median Median Zeitraum 2018 bis 2024 23% 30% 33% 31% 26% 28% 28% Haushalte in Mehrfamilienhäusern 69000 267500 263500 107500 29500 18000 7000 Quellen: empirica ag, GEWOS, Analyse & Konzepte Die Angaben verdeutlichen, dass in fast allen Größenklassen die Mietpreisentwicklung zwischen den Jahren 2018 und 2024 mit Anstiegen zwischen 23 v. H. bis 33 v. H. oberhalb oder auf einem vergleichbaren Niveau mit der Entwicklung des Bundesdurchschnittes von 29 v. H. lag. Nur die Wohnungen unter 40 m² Wohnfläche wiesen auf einem sehr hohen Niveau einen auffallend geringeren Anstieg auf (23 v. H. vs. 29 v. H.). Besonders auffällig ist, dass ausgerechnet Wohnungen mit einer Größe zwischen 40 und 100 m² – also jene, in denen laut Zensus 2022 rund 84 v. H. aller Haushalte in Mehrfamilienhäusern leben und die damit den Schwerpunkt der Wohnraumnachfrage bilden – die höchsten Preissteigerungsraten aufweisen. Sie verzeichnen durchgehend und signifikant höhere Mietsteigerungen als der bundesweite Durchschnitt von 29 v. H. Dies wird insbesondere deutlich, wenn man die absolute Steigerungsrate des Bundesdurchschnitts (+ 2,50 Euro) mit den Veränderungsraten dieser Wohnungsgrößenklassen vergleicht (40 bis < 60m²: 3,30 Euro, ab 60 bis <80 m² : 3,60 Euro, ab 80 bis <100 m²: 3,60 Euro). Die Marktsegmente, in denen die relativen Mietsteigerungen leicht unterhalb der Bundesentwicklung liegen, machen somit nur einen kleinen Anteil (16 v. H.) des für die Bewertung maßgeblichen Gesamt- Wohnungsbestandes aus. Es ist jedoch auch zu betonen, dass auch in diesen Segmenten die absolute Steigerung über dem Bundesniveau liegt. Eine ähnliche Entwicklung ist auch für die unterschiedlichen regionalen Teilmärkte, welche die zuständige Fachbehörde zur Analyse der kleinräumigen Mietenentwicklung gebildet hat, festzustellen. Insgesamt wurden 31 räumlich zusammenhängende Teilmärkte für Hamburg gebildet (siehe hierzu Tabelle 3). Dabei wurden jeweils benachbarte Stadtteile, die ähnliche Mietpreisniveaus aufwiesen, zu einem Teilmarkt 824 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 zusammengefasst.5 Tabelle 4 zeigt im Folgenden die Entwicklung der Angebotsmieten im Zeitraum 2018 bis 2024 auf Ebene dieser Hamburger Teilmärkte. 5 Ausnahme bilden Billstedt, Rahlstedt und Ottensen. Aufgrund der Größe der Stadtteile Billstedt und Rahlstedt bzw. des herausgehobenen Mietniveaus in Ottensen wurden in diesen Fällen keine Teilmärkte mit anderen Stadtteilen gebildet. Tabelle 3: Abgrenzung der Hamburger Mietwohnungsteilmärkte HmbGVBl. Nr. 44 Freitag, den 19. Dezember 2025 825 826 Freitag, den 19. Dezember 2025 HmbGVBl. Nr. 44 Tabelle 4: Entwicklung der Angebotsmieten auf den Hamburger Teilmärkten 2018 bis 2024 Netto-Kalt-Miete Netto-Kalt-Miete Erhöhung Netto-Kalt- Steigerung Anstieg 2018-2024 in Teilmarkt 2024 (Median) 2018 (Median) Miete 2018-2024 Bundesdurschmit % City (Altstadt/Neustadt/Hafencity) 22,40 € 16,04 € 6,36 € 2,48 40% Westliche Alster 20,07 € 15,64 € 4,43 € 2,48 28% Östliche Alster 18,00 € 14,30 € 3,70 € 2,48 26% Eppendorf 17,66 € 14,39 € 3,27 € 2,48 23% St.Georg/Hohenfelde 18,03 € 14,08 € 3,95 € 2,48 28% Elbvororte 17,04 € 13,95 € 3,09 € 2,48 22% Ottensen 21,00 € 13,91 € 7,09 € 2,48 51% St. Pauli 17,33 € 13,95 € 3,38 € 2,48 24% Eimsbüttel 16,78 € 13,85 € 2,93 € 2,48 21% Altona/Bahrenfeld 17,05 € 13,32 € 3,73 € 2,48 28% Lokstedt/Stellingen 16,84 € 12,54 € 4,30 € 2,48 34% Alsterdorf/Ohlsdorf 15,60 € 11,91 € 3,69 € 2,48 31% Barmbek 14,38 € 11,88 € 2,50 € 2,48 21% Wand