2002/14/EG: Entscheidung der Kommission vom 12. Juli 2000 betreffend die von Frankreich zugunsten von Scott Paper SA/Kimberly-Clark gewährte staatliche Beihilfe (Text von Bedeutung für den EWR) (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen K(2000) 2183)

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ie Gebietskörperschaften und ihre Zusammenschlüsse sowie die Regionen können, soweit ihr Eingreifen die Neuansiedlung oder Erweiterung von Wirtschaftstätigkeiten zum Gegenstand hat, an Unternehmen direkte und indirekte Beihilfen unter folgenden Bedingungen vergeben: Direkte Beihilfen sind Regionalzuschüsse für Unternehmensgründungen, regionale Einstellungszulagen, Zinsvergünstigungen oder Darlehen und Vorschüsse zu günstigeren Bedingungen als der durchschnittliche Zinssatz von Obligationen. Direkte Beihilfen werden von den Regionen unter den in einer Verordnung des Staatsrates festgelegten Bedingungen vergeben, in dem insbesondere die für die Umsetzung der nationalen Raumordnungspolitik erforderlichen Vorschriften hinsichtlich der Obergrenzen und der Gebietseinteilung in Übereinstimmung mit den internationalen Verpflichtungen Frankreichs vorgesehen werden. Diese verschiedenen Arten von Direktbeihilfen können durch das Département und die Gemeinden bzw. Gemeindeverbände ergänzt werden, wenn die Förderung durch die Region nicht die Obergrenzen nach der im vorstehenden Absatz angeführten Verordnung erreicht. Indirekte Beihilfen können von den Gebietskörperschaften bzw. ihren Zusammenschlüssen sowie von den Regionen getrennt oder gemeinsam vergeben werden. Der Weiterverkauf und die Vermietung von Gebäuden durch die örtlichen Gebietskörperschaften müssen zu Marktbedingungen erfolgen. Auf diese Bedingungen können jedoch nach den Vorschriften hinsichtlich der Obergrenzen und der Gebietseinteilung gemäß der im zweiten Absatz genannten Verordnung Nachlässe sowie Abschläge für die Instandsetzungskosten für industrielle Altgebäude gewährt werden. Die sonstigen indirekten Beihilfen können frei gewährt werden. Die Gebietskörperschaften bzw. deren Zusammenschlüsse sowie die Regionen legen die Art und Höhe der gegebenenfalls von den begünstigten Unternehmen sowie deren Leitern geforderten Garantien fest. Des Weiteren können von den Gebietskörperschaften, deren Zusammenschlüssen sowie den Regionen im Rahmen von ihnen mit dem Staat abgeschlossener Vereinbarungen, in denen die Modalitäten der von ihnen vergebenen Beihilfen festgelegt werden, agrar- und industriepolitische Aktionen durchgeführt werden. Das vorliegende Gesetz ist als staatliches Gesetz durchzuführen." (113) Gemäß Paragraf 4 des Gesetzes 82-6 und der französischen Rechtsauffassung(75) scheint das französische innerstaatliche Recht drei Arten von Beihilfen zu unterscheiden. Erstens gibt es direkte Beihilfen, deren Bedingungen durch eine Verordnung des Staatsrates festgelegt werden müssen (nachstehend "direkte Beihilfen")(76) und die nur in Förderregionen für Gewerbeimmobilien (nachstehend "indirekte Beihilfen Typ I")(77), für die Vorschriften zu den Obergrenzen und der Gebietseinteilung in der gleichen Verordnung festgelegt werden müssen, d. h. dass sie nur in Förderregionen erteilt werden können. Drittens bestehen noch die "sonstigen indirekten Beihilfen", für die keine zusätzlichen Ausführungsbestimmungen erforderlich sind und die daher "nach Ermessen" vergeben werden können (nachstehend "indirekte Beihilfen Typ II"), d. h. unabhängig davon, ob es sich um eine Förderregion handelt oder nicht(78). (114) In der Verordnung 82-379 sind die Modalitäten für die Gewährung der direkten Beihilfen festgelegt. Diese ist als Rechtsgrundlage für die französische Regelung der Subventionen für die Regionalplanung notifiziert, welche durch die Entscheidung 85/18/EWG der Kommission vom 10. Oktober 1984 über die Abgrenzung der Gebiete in Frankreich, die Raumordnungsprämien erhalten können(79), genehmigt worden ist. In der Verordnung 82-379 wird Paragraf 4 des Gesetzes 82-6 als Rechtsgrundlage genannt. Paragraf 4 des Gesetzes 82-6 ist jedoch der Kommission nicht direkt notifiziert worden. (115) In der Verordnung 82-809 sind die Modalitäten der Gewährung der indirekten Beihilfen vom Typ I, d. h. die Beihilfen für Gewerbeimmobilien, festgelegt. Darin wird Paragraf 4 des Gesetzes 82-6 als Rechtsgrundlage genannt. Auch wenn diese Verordnung der Kommission niemals mitgeteilt worden ist(80), geht diese bisher davon aus, dass es sich bei dieser Regelung um eine bestehende Beihilfe handelt. (116) Im vorliegenden Fall sind die betreffenden Maßnahmen, d. h. a) die Einrichtung von Werks- und Lagergebäude und b) die Erschließung des Geländes als indirekte Beihilfen im Sinne von Paragraf 4 Absatz 5 und 6 des Gesetzes 82-6 zu betrachten. Dazu ist anzumerken, dass die Unterscheidung zwischen direkten und indirekten Beihilfen im Gemeinschaftsrecht unbekannt ist. Der gegenwärtige Versuch zur Einordnung der Beihilfen dient lediglich der Feststellung, ob diese Maßnahmen unter das Gesetz 82-6 fallen. (117) Die Maßnahme a), d. h die Kosten für Errichtung von Werks- und Lagergebäuden, ist als indirekte Beihilfe Typ I im Sinne des französischen Rechts zu betrachten oder anders ausgedrückt, als eine Maßnahme, deren Anwendungsmodalitäten in der Verordnung 82-809 festgelegt sein müssen und die nur Förderregionen zugute kommen kann. (118) Unabhängig davon, dass die Kommission zum Zeitpunt der Errichtung der Werks- und Lagergebäude der Meinung war, die Verordnung 2-809 sei als bestehende Beihilfe zu qualifizieren, fällt die Maßnahme a) in keinem Fall unter die genannte Verordnung, da das Département Loiret keine Förderregion ist. Im Übrigen besagt Artikel 2 der Verordnung 82-809: "Zusätzlich zu der aufgrund des vorangegangenen Artikels gewährten Beihilfe können die Gebietskörperschaften, deren Zusammenschlüsse und die Regionen in den in Anhang I der vorstehend genannten Verordnung vom 6. Mai 1982 [Verordnung 82-379] genannten Gebieten zur Förderung der Ansiedlung und Erweiterung von Wirtschaftsaktivitäten allein oder gemeinsam Rabatte auf den Verkaufspreis oder die Miete der von ihnen an Unternehmen veräußerten bzw. vermieteten Gebäude gewähren, und zwar bis zu 25 % des Verkehrswertes der Gebäude bzw. der diesem zu Marktbedingungen ermittelten Verkehrswert entsprechenden Miete." (119) In Anhang I der Verordnung 82-379 sind die für Industrievorhaben in Frage kommenden Gebiete aufgeführt. Nach Anhang II der genannten Verordnung ist jedoch das gesamte Département von der Gewährung der Zulage ausgeschlossen. Daher fallen die Kosten für die Errichtung von Werks- und Lagergebäuden nicht unter die Verordnung 82-809. Die Maßnahme a) ist folglich als eine neue Beihilfe zu betrachten, die die französischen Behörden der Kommission gemäß Artikel 88 Absatz 3 hätten mitteilen müssen. (120) Die Maßnahme b), d. h. die Erschließung des Geländes, ist nach Maßgabe des französischen Rechts als eine indirekte Beihilfe Typ II anzusehen. Sie beruht direkt auf Paragraf 4 Absatz 6 des Gesetzes 82-6. Hierzu ist anzumerken, dass diese Rechtsgrundlage keinerlei Ausführungsmodalitäten erforderlich macht und für alle Regionen gilt. (121) Wie in Randnr. 105 ausgeführt, ist Paragraf 4 des Gesetzes 82-6 niemals mitgeteilt worden. Aus der bloßen Tatsache, dass die Kommission die französische Regelung für Raumordnungssubventionen genehmigt hat, die auf der Verordnung 82-379 beruht, die ihrerseits auf den nicht notifizierten Paragraf 4 Absatz 2 verweist, kann jedoch nicht geschlussfolgert werden, dass Paragraf 4 Absatz 2 als eine bestehende Beihilfe zu betrachten ist. Auch aufgrund der bloßen Tatsache, dass die Kommission der Auffassung war, die auf Paragraf 4 Absatz 5 beruhende Verordnung Nr. 82-809 sei als eine bestehende Beihilfe zu qualifizieren, kann nicht behauptet werden, dass Paragraf 4 Absatz 6 als eine bestehende Beihilfe anzusehen ist. Die Maßnahme b) muss daher als eine neue Beihilfe betrachtet werden, welche die französischen Behörden der Kommisson nach Artikel 88 Absatz 3 hätten mitteilen müssen. 7.2.2. VORZUGSTARIF DER ABWASSERGEBÜHR (122) Die Berechnung der Erhebungsgrundlage für die Abwassergebühr erfolgt auf der Grundlage des interministeriellen Rundschreibens vom 12. Dezember 1978(81). Über die Höhe der Abwassergebühr entscheidet die Stadtverordnetenversammlung seit dem 1. Januar 1986 in eigenem Ermessen(82). Der Degressionskoeffizient beruht auf Artikel R. 372 der Kommunalordnung(83). Keiner dieser Rechtsgrundlagen ist der Kommission mitgeteilt worden, wie in Artikel 88 Absatz 3 EG-Vertrag vorgesehen. 7.3. BEIHILFE IM SINNE VON ARTIKEL 87 ABSATZ 1 7.3.1. VORZUGSPREIS FÜR DAS GRUNDSTÜCK (123) Es stellt sich die Frage, ob der Scott für das Grundstück gewährte Preis ein Vorzugspreis ist, der unter das Verbot nach Artikel 87 Absatz 1 EGV fällt. (124) Nach Maßgabe dieses Artikels gilt eine staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfe gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälscht oder zu verfälschen droht, als mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen den Mitgliedstaaten beeinträchtigt. (125) Folglich fällt der Vorzugspreis für ein Grundstück unter das Verbot nach Artikel 87 Absatz 1, wenn er folgende drei Aspekte aufweist: a) er wird vom Staat oder aus staatlichen Mitteln gewährt; b) er begünstigt bestimmte Unternehmen bzw. Produktionszweige; c) er verfälscht den Wettbewerb zwischen den begünstigten und ähnlichen Unternehmen bzw. Produktionszweigen, wobei die betroffenen Produkte Gegenstand des innergemeinschaftlichen Handels sind. 7.3.1.1. Vom Staat oder aus staatlichen Mitteln gewährt (126) Beim ersten Kriterium, d. h. der Gewährung der Beihilfemaßnahmen durch den Staat oder aus staatlichen Mitteln, geht es sowohl um die direkt, d. h. von den öffentlichen Behörden selbst, gewährten Begünstigungen als auch um diejenigen, die indirekt über nicht zu staatlichen Strukturen im eigentlichen Sinne gehörende Einrichtungen gewährt werden. Im erstgenannten Fall ist der Begriff Staat in seinem umfassendsten Sinne zu verstehen, d. h. dass er sowohl die zentralstaatlichen Organe als auch die der dezentralen Gebietskörperschaften jeglicher Ebene umfasst(84). Im zweiten Fall sind öffentliche oder zuweilen auch private Einrichtungen mit der Vergabe staatlicher Beihilfen beauftragt, wobei es darauf ankommt, dass die fraglichen Beihilfen dem Staat zuzurechnen sind. (127) Mit dem Kriterium der Zurechenbarkeit soll bestimmt werden, ob die betreffenden Einrichtungen selbständig handeln oder ob ihre Vorgehensweise vom Staat aufgrund einer durch diesen ausgeübten Kontrollbefugnis bzw. eines bestimmten Einflusses vorgegeben ist(85), während das zweite Kriterium dazu dient zu überprüfen, ob die Beihilfe tatsächlich mittelbar oder unmittelbar aus staatlichen Mitteln finanziert worden ist(86). (128) Im vorliegenden Fall ist das betreffende Grundstück von der Sempel zu einem Vorzugspreis an Scott verkauft worden. Es ist daher zu fragen, ob a) der Vorzugspreis dem Staat zuzurechnen ist, d. h. den staatlichen Gebietskörperschaften im weitesten Sinne, und b) ob er von diesen finanziert worden ist. (129) Der Vorzugspreis ist aus folgenden Gründen den Gebietskörperschaften zuzurechnen: (130) Erstens, das Vereinbarungsprotokoll ist zwischen Scott und den Gebietskörperschaften abgeschlossen worden. Aus Artikel 2 dieses Protokolls geht hervor, dass die Erschließung des Geländes durch die Sempel im Auftrag der Gebietskörperschaften erfolgt ist(87). Dazu hat die Stadt der Sempel die zu erschließenden Grundstücke für die Summe von einem Franc verkauft(88). (131) Zweitens ist die Sempel ein von den örtlichen Gebietskörperschaften kontrolliertes Unternehmen privaten Rechts, denn die Gebietskörperschaften müssen an diesem Unternehmen einen Kapitalanteil von mindestens der Hälfte bis 80 % halten(89). Laut dem Gesetz 83-597 vom 7. Juli 1983 handelt es sich bei den unter dieser Rechtsvorschrift fallenden Gesellschaften um juristische Personen des Privatrechts, in denen Gebietskörperschaften (Regionen, Départements und Gemeinden) und deren Zusammenschlüsse mit Privatunternehmen und gegebenenfalls anderen öffentlichen Körperschaften zum Zwecke der Durchführung von Erschließungs- und Bauvorhaben, der Erbringung industrieller oder gewerblicher Dienstleistungen im öffentlichen Interesse oder der Durchführung jeder anderer Tätigkeit im öffentlichen Interesse zusammengeschlossen sind. (132) Drittens ist der Preis für das Grundstück und die Werks- und Lagergebäude von den Gebietskörperschaften festgelegt worden. Dies wird durch zwei Dokumente belegt. So wird in Artikel 4 der Vereinbarung zwischen Scott und den Gebietskörperschaften der Preis für die Veräußerung der Werks- und Lagergebäude und der dazugehörigen Flächen an Scott auf die Summe von 31 Mio. FRF(90) festgelegt. Zudem ist in Punkt 12.3 der Vereinbarung Sempel der gleiche Preis festgelegt(91). (133) Bei dem Vorzugspreis ist ebenfalls davon auszugehen, dass er von den Gebietskörperschaften finanziert wurde. Denn laut Punkt 12.1 der Vereinbarung Sempel wurde das Projekt von den Gebietskörperschaften durch die Zahlung der Tilgungsraten der von der Sempel dafür aufgenommenen Darlehen bezahlt(92). (134) Aus den vorstehenden Darlegungen ergibt sich folglich, dass die Vorgehensweise der Sempel als von den Gebietskörperschaften aufgrund eines bestimmten Einflusses vorgegeben zu betrachten ist und dass die Vorzugspreise von den Gebietskörperschaften finanziert worden sind. Damit ist die erste Bedingung nach Artikel 87 Absatz 1 erfuellt. 7.3.1.2. Begünstigung von Scott 7.3.1.2.1. Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (135) Bezüglich des zweiten Kriteriums, d. h. der Begünstigung bestimmter Unternehmen bzw. Produktionszweige ist die Kommission der Auffassung, dass ein Grundstücksverkauf keine selektive Begünstigung im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 darstellt, wenn das Grundstück zum Marktwert veräußert wird. Dazu hat die Kommîssion eine Mitteilung herausgegeben(93). Obgleich der Grundstücksverkauf im vorliegenden Fall auf 1987 zurückgeht, d. h. zehn Jahre vor Veröffentlichung dieser Mitteilung, sind doch die gleichen Grundsätze anzuwenden, da die Mitteilung die Klarstellung einer Politik darstellt, die sich in einem Zeitraum von über zehn Jahren vom Veröffentlichungsdatum gerechnet herausgebildet hatte. Allerdings ist zu beachten, dass die einschlägige Rechtsprechung zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs noch begrenzt war. (136) In der Mitteilung werden zwei Verkaufsverfahren beschrieben, bei denen jedes Element staatlicher Beihilfe grundsätzlich ausgeschlossen ist (Verkauf im Rahmen eines bedingungsfreien Bietverfahrens oder auf der Grundlage einer vor den Verkaufsverhandlungen durch einen unabhängigen Sachverständigen durchgeführten Bewertung zur Ermittlung des Marktwertes) und die der Kommission zu notifizierenden Transaktionen angegeben sind. Im vorliegenden Fall erfolgte keinerlei Wertermittlung des Grundstücks vor dem Verkauf an Scott. Es muss jedoch auch geprüft werden, ob die Art und Weise, in der das Grundstück verkauft wurde, die Kriterien eines bedingungsfreien Bietverfahrens erfuellt. (137) Die französischen Behörden bringen vor, dass da die Kommission 1987 ihre Politik noch nicht klargestellt hatte, aufgrund des Einsatzes eines Beraters in Frankreich und in den USA zur Werbung für die Region (Randnrn. 73 bis 88) die Bedingung eines "hinreichend publizierten" Angebots im Sinne der Mitteilung, wie sie seinerzeit aufgefasst worden sein könnte, als erfuellt zu betrachten sei. Scott schließt sich diesem Standpunkt an (Randnr. 57). (138) Diese These kann nicht akzeptiert werden. (139) Gemäß der Mitteilung gilt ein Angebot als "hinreichend publiziert", wenn es über einen längeren Zeitraum (zwei Monate und mehr) mehrfach in der nationalen Presse, Immobilienanzeigen oder sonstigen geeigneten Veröffentlichungen (wobei die Absicht, Flächen oder Gebäude von hohem Wert zu verkaufen, in Publikationen anzuzeigen ist, die regelmäßig international beachtet werden) und durch Makler, die für eine große Anzahl potenzieller Käufer tätig sind, bekannt gemacht wurde und so allen potenziellen Käufern zur Kenntnis gelangen konnte(94). (140) Selbst wenn nicht erwartet werden kann, dass die Publizität des Verkaufs zur damaligen Zeit buchstabengetreu den Vorgaben der Mitteilung entsprach, so mussten doch die in der Rechtsprechung dargelegten Grundprinzipien eingehalten werden, d. h. der beabsichtigte Verkauf einer Gewerbefläche nebst Werks- und Lagergebäude musste umfassend a) in der nationalen und internationalen Presse und b) über Immobilienmakler bekannt gemacht werden. In diesem Zusammenhang unterstreicht die Kommission, dass der Einsatz nur einer der beiden Formen der Bekanntmachung eines Grundstücksverkaufs nicht ausreicht, sondern beide kombiniert einzusetzen sind, damit alle potenziellen Käufer von dem Angebot Kenntnis erhalten. (141) Zunächst ist darauf zu verweisen, dass die Grundsätze der Rechtssache Fresenius, auf die sich die französischen Behörden beziehen, hier nicht anwendbar sind, da das Grundstück, um das es darin ging, gutachterlich bewertet worden war, was in vorliegendem Fall nicht zutrifft. Wenn die Mitteilung in der Rechtssache Fresenius nicht buchstabengetreu angewendet wurde, dann weil sie sich auf Ereignisse im Jahr 1994 bezieht, während die Mitteilung erst 1997 herauskam. Das in der Mitteilung dargelegte Grundprinzip jedoch, und dies auch eine der im gegenwärtigen Fall erforderlichen Voraussetzungen, war eingehalten worden, nämlich die Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen, wobei eine gewisse Abweichung gegenüber dem Preis als marktkonform betrachtet wurde. (142) Die französischen Behörden haben eine lange Beschreibung der angeblich von ADEL und RDI durchgeführten Publizitätsmaßnahmen gegeben (Randnrn. 73 bis 88), doch trotz der Aufforderung, eine genauere Beschreibung sowie Belege für die Bekanntmachung des Verkaufs in Frankreich und Europa zu liefern, übermittelten die französischen Behörden lediglich zwei Dokumente zur Unterstützung ihrer Einlassungen. (143) Im ersten Dokument mit dem Titel "Orléans, environnement pour hommes d'affaires"(95) wird das Département Loiret auf folgende Weise vorgestellt: (I) French government and Development of the Free-enterprise system; (II) Political risk and union activity in Loiret; (III) Infrastructure; (IV) Industrial network et (V) Orleans Economic Policy. Doch nirgendwo wird die Errichtung des Gewerbegebiets La Saussaye oder die Tatsache erwähnt, dass ein Gewerbegrundstück mit Werks- und Lagergebäude zu verkaufen ist. Es kann also nicht davon ausgegangen werden, dass dieses Dokument das Kriterium eines hinreichend publizierten Angebots in dem Sinne erfuellt, wie es dies die Kommission in ihrer in der Mitteilung kodifizierten beständigen Praxis versteht. (144) Das zweite Dokument ist ein Schreiben des Büros DML an Scott unter dem Datum 17. Dezember 1999. Darin werden die Modalitäten der Suche nach potenziellen Investoren für verfügbare Gewerbeflächen im Département Loiret im Zeitraum 1985-1986 beschrieben (Randnrn. 79 bis 84). Eine Prüfung, ob die beschriebenen Modalitäten das Kriterium einer hinreichenden Publizität im Sinne der Mitteilung erfuellen, erübrigt sich jedoch, da DML am Ende seines Schreibens ausdrücklich darauf verweist, nicht in die Ansiedlung von Scott im Jahr 1987 in der Region einbezogen gewesen zu sein: "des Weiteren bestätigen wir Ihnen, dass DML nicht in die Auswahl von Orléans und die dortige Ansiedlung des Investitionsprojekts von Scott Paper einbezogen oder daran beteiligt war." Die in diesem Schreiben enthaltene Beschreibung ist daher gegenstandslos und ihr Verfasser nicht geeignet, sich über die Frage zu äußern, ob das an Scott verkaufte Grundstück mit den Fabrik- und Lagergebäuden Gegenstand einer "hinreichenden Publizität" vor ihrer Veräußerung gewesen ist. (145) Hinsichtlich der Beschreibung der von ADEL und RDI durchgeführten Publizitätsmaßnahmen (Randnrn. 73 bis 88), zu denen keinerlei Belege vorgelegt worden sind, führt die Kommission an, dass der beabsichtigte Grundstücksverkauf weder in der nationalen noch in der internationalen Presse bekannt gemacht wurde, wie dies aufgrund der Mitteilung erforderlich ist (Bedingung a) wie in Randnr. 140 beschrieben). Was Bedingung b) betrifft, d. h. die Einschaltung von Maklern, die für eine große Anzahl potenzieller Käufer tätig sind, so waren die Bemühungen der Berater von RDI vor allem auf den US-amerikanischen Markt, insbesondere den Bundesstaat Michigan, gerichtet (Randnr. 77). Die Behauptung, DML et Associés sei vom Département beauftragt worden, "in gleicher Weise unter den in der Pariser Region vertretenen potenziellen Investoren aus Europa oder Drittländern tätig zu werden", steht in eklatantem Widerspruch zu der Aussage von DML, zu keinem Zeitpunkt in die Ansiedlung von Scott an dem betrachteten Standort einbezogen gewesen zu sein. (146) Der Kommission fehlen auch Informationen darüber, was wirklich Gegenstand von Publizitätsmaßnahmen war. Aus dem Dokument mit dem Titel "Orléans environnement pour hommes d'affaires" scheint hervorzugehen, dass die Marketingaktivitäten der Gebietskörperschaften darauf gerichtet waren, die Region Loiret generell, nicht aber das spezielle Gewerbegrundstück mit den Werks- und Lagergebäuden bekannt zu machen. Um die in der Mitteilung vorgesehenen Bedingungen zu erfuellen, hätten in den Veröffentlichungen jedoch der Standort, insbesondere die vorhandenen Anlagen sowie Werks- und Lagergebäude, näher beschrieben werden müssen. Das Gewerbegrundstück mit den Gebäuden wäre dann gemäß der mit der Mitteilung kodifizierten ständigen Praxis der Kommission im Rahmen eines offenen und bedingungsfreien Bietverfahrens (ähnlich einer Versteigerung) verkauft worden, das grundsätzlich einen Verkauf zum Marktwert darstellt und damit keine staatliche Beihilfe beinhaltet. (147) Im vorliegenden Fall geht jedoch aus dem zwischen Scott und den Gebietskörperschaften geschlossenen Vertrag hervor, dass es sich um ein "maßgeschneidertes" Projekt handelte, das auf die Wünsche von Scott zugeschnitten war. So ist in Artikel 2 des genannten Vereinbarungsprotokolls festgelegt, dass die notwendigen Erschließungsarbeiten auf dem Grundstück nach dem Lastenheft von Scott durchzuführen sowie Werks- und Lagergebäude von 30000 m2 zu errichten sind(96). (148) Aus dem vorstehend Dargelegten geht vorher, dass bei den von den Gebietskörperschaften durchgeführten Marketingmaßnahmen nicht davon ausgegangen werden kann, dass sie die Bedingungen eines Verkaufs im Rahmen eines bedingungsfreien Bietverfahrens, wie es die Kommission in ihrer beständigen, durch die Mitteilung kodifizierten Praxis versteht, erfuellt. Da keines der beiden Verkaufsverfahren bei dem fraglichen Grundstücksverkauf zur Anwendung kam, kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass der Verkauf staatliche Beihilfeelemente zugunsten von Scott beinhaltet. 7.3.1.2.2. Grundsatz des privaten Investors (149) Die Kommission vertritt die Auffassung, dass der Verkauf eines staatlichen Grundstücks keine selektive Begünstigung im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 darstellt, wenn ein privater Wirtschaftsbeteiligter unter Zugrundelegung der Rentabilitätsaussichten und unabhängig von allen sozialen, regionalpolitischen oder sektorpolitischen Überlegungen in dieses Gelände investiert hätte und dann das Grundstück zum gleichen Preis wie die örtlichen Gebietskörperschaften verkauft hätte(97). (150) Folglich kann die Kommission in ihrer Bewertung zur Bestimmung, ob sich die staatlichen Behörden im vorliegenden Fall wie ein unter normalen Bedingungen handelnder privater Kapitalgeber verhalten haben, im Gegensatz zu der von den französischen Behörden vertretenen Auffassung nicht die Bedeutung berücksichtigen, welche die Förderung und die Entwicklung der örtlichen Wirtschaft für die örtlichen Behörden aufweisen. Auch etwaige Steuereinnahmen können dabei nicht berücksichtigt werden, wie aus der Entscheidung 96/631/EG der Kommission hervorgeht(98). (151) Diese Schlussfolgerung steht entgegen den Behauptungen der französisch