2001/517/EG: Entscheidung der Kommission vom 13. Februar 2001 über die staatliche Beihilfe, die die Niederlande dem Unternehmen SCI Systems gewährt haben (Text von Bedeutung für den EWR) (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen K(2001) 402)

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r Ebene der Provinz Friesland Befürchtungen dahingehend, dass der zulässige Förderhöchstsatz bei dem Investitionsprojekt überschritten wird. In einem weiteren Schreiben legte dieselbe Partei das Protokoll über eine Sitzung des ständigen Verwaltungsausschusses der Provinz Friesland vor, um diese Befürchtungen zu belegen. (36) Die Verfasser der Stellungnahmen sind keine Wettbewerber von SCI oder Hewlett-Packard. 4. BEMERKUNGEN DER NIEDERLANDE 4.1. Zur Beschäftigungsforderung (37) Nach Aussage der Niederlande steht das Beschäftigungswachstum im Vordergrund, wobei sich die Situation in Friesland erheblich schlechter entwickelt habe als im Land insgesamt. 1997 habe die Arbeitslosenquote landesweit bei 5,5 % gelegen, in Friesland dagegen bei 7,5 %. Die Zahl der Beschäftigten habe spürbar langsamer zugenommen als im Landesdurchschnitt. Über 60 % der Arbeitslosen seien gering qualifiziert, und der Anteil der Langzeitarbeitslosen sei auf 65 % gestiegen. Unter diesen Umständen habe es besonderer Maßnahmen bedurft. (38) Das Arbeitsplatzprogramm sei eine Maßnahme allgemeiner Art und keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag, da der Zuschuss automatisch für jeden in Friesland geschaffenen Arbeitsplatz gewährt und die Höhe des Zuschusses pro neu geschaffenem Arbeitsplatz anhand objektiver Kriterien festgelegt wird. SCI sei zufällig das erste und weitaus bedeutendste - aber nicht das einzige - Unternehmen, das in den Genuss des Programms gelangt. Das RBA habe auch noch mit zwei anderen Unternehmen Vereinbarungen über die Inanspruchnahme des Förderprogramms geschlossen und Kontakte mit einer Reihe weiterer Interessenten gehabt. Die zur Verfügung stehenden Mittel in Höhe von insgesamt 18,6 Mio. EUR (41 Mio. NLG) würden die für SCI eingeplanten Zuschüsse bei weitem übersteigen. Außerdem habe das RBA bei der Anwendung der Regelung keinen Ermessensspielraum. (39) Das Arbeitsplatzprogramm biete fast dieselben Anreize wie das Gesetz zur Wiederbeschäftigung Arbeitssuchender ("Wet Inschakeling Werkzoekenden" bzw. WIW(17)), das landesweit gelte und als Maßnahme allgemeiner Art angesehen werde. Danach könnten Unternehmen für jeden Praktikumsplatz, den sie mit einem Langzeitarbeitslosen oder mit einem arbeitslosen Jugendlichen oder Behinderten besetzen, bis zu 7700 EUR (17000 NLG) erhalten. Das Unternehmen SCI hätte diese Fördermöglichkeit ebenfalls in Anspruch nehmen können; es habe jedoch davon abgesehen, weil eine Kumulierung mit den Einstellungszuschüssen aus dem 2000-Arbeitsplätze-Programm nicht zulässig ist. Ferner sehe das Gesetz über die Verringerung der Sozialversicherungsbeiträge ("Wet Vermindering Afdrachten" bzw. WVA), eine steuerliche Maßnahme zur Förderung der Einstellung von Langzeitarbeitslosen, Vergünstigungen in ähnlicher Höhe vor: Danach könnten Unternehmen für jeden Arbeitssuchenden, den sie als Vollzeitkraft einstellen, eine Freistellung von der Abführung der Sozialbeiträge in Höhe von insgesamt 8168 EUR (18000 NLG) über einen Zeitraum von vier Jahren (2092 EUR bzw. 4610 NLG pro Kalenderjahr) beantragen.(18) 4.2. Zum Grundstückspreis (40) Nach niederländischem Recht seien beim Grundstückserwerb Kauf ("koop") und Übergabe ("levering") zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte. Während der Rückkauf für die Vertragsparteien bedingungslos und rechtlich verbindlich sei, hänge die Übergabe von der Änderung des Flächennutzungsplans ab. Wird der Plan geändert, so erfolge die Übergabe innerhalb der darauffolgenden vier Wochen, womit das Grundstücksgeschäft vollständig abgeschlossen wäre. Wird der Plan nicht bis zum 1. Januar 2008 geändert, hätten sowohl SCI als auch IBF das Recht, den Rückkaufvertrag zu lösen. In diesem Fall würde SCI das 10 ha große Teilgrundstück "erneut" erwerben, um die Bedingungen des Flächennutzungsplans zu erfuellen. SCI und IBF würden dann einen neuen Kaufpreis vereinbaren. (41) Die beiden Wertgutachten für das Grundstück seien im Einklang mit den Kriterien der Mitteilung der Kommission über staatliche Beihilfen bei Verkäufen von Grundstücken durch die öffentliche Hand erstellt worden. Somit seien die ermittelten Preise als Marktpreis anzusehen. (42) Der Gewerbeparkbetreiber IBF habe Zuschüsse aus Mitteln der Gemeinde, der Provinz, des für die Finanzierung des Gesamtstrukturplans Noord-Nederland zuständigen Regionalverbands Noord-Nederland und des Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (Ziel-5b-Förderung) erhalten. Diese Zuschüsse seien ausschließlich für die Finanzierung der öffentlichen Infrastruktur in dem fraglichen Gewerbegebiet verwendet worden, weshalb sie keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag darstellten. Die niederländischen Behörden haben sich bereit erklärt, zur Kontrolle der endgültigen Kostenaufstellung von IBF einen unabhängigen Sachverständigen heranzuziehen, um sicherzustellen, dass IBF in Bezug auf das von SCI erworbene Grundstück keine Kosten übernommen und keine Beihilfen zu diesem Zweck erhalten hat. (43) Gegen den in der Stellungnahme eines betroffenen Dritten behaupteten Erlass der Kosten für den Anschluss ans Stromnetz wenden die niederländischen Behörden ein, dass das Unternehmen SCI für die gesamte Infrastruktur auf seinem Grundstück und IBF für die Infrastruktur, die den Zugang dazu sicherstellt, zuständig war. (44) Was die Verkehrsteuer betrifft, so sei das Unternehmen SCI gemäß Artikel 15 Absatz 1 Buchstabe a) des niederländischen Verkehrsteuergesetzes von der Steuer befreit gewesen, da es für das Rechtsgeschäft Mehrwertsteuer (17,5 %) entrichtet hat. Die Mehrwertsteuerpflicht habe aufgrund der Tatsache bestanden, dass es sich um ein Baugrundstück im Sinne von Artikel 11 Absatz 1 Buchstabe a) des niederländischen Mehrwertsteuergesetzes handelte, auf dem bestehende Gebäude abgerissen werden. Das Unternehmen könne die Steuer ganz normal im Rahmen des geltenden Steuerrechts abziehen. 4.3. Zur Beihilfe für die provisorische Produktionsstätte (SEBB-Fonds) (45) Die niederländischen Behörden haben sich auch zur Existenz und Nutzung des SEBB-Fonds geäußert. (46) Die Wirtschaftsförderungsgesellschaft NOM habe die Räumlichkeiten in Leek aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach geeigneten provisorischen Produktionsstätten angemietet. Der Mietzins, den sie ihrerseits für die Nutzung der Räumlichkeiten verlangte, sei aufgrund des Wertgutachtens eines unabhängigen Schätzers festgelegt worden. Bei der Bewertung seien andere Verträge für die Miete oder den Verkauf von Produktionsstätten in der Region aus jüngerer Zeit zum Vergleich herangezogen worden. Der Gutachter habe auch die erst unlängst erfolgte Renovierung und die günstigen technischen Merkmale des Gebäudes, die vorhandenen Parkplätze und die verhältnismäßig große Fläche des Grundstücks berücksichtigt, Faktoren, die auf eine geringe Nachfrage nach solchen Gebäuden hindeuteten. Die niederländischen Behörden hätten den Mietpreis auch mit der Miete der Firmen verglichen, die die übrigen Teile des Gebäudes belegt haben. Während SCI rund 27 EUR (60 NLG) für den Quadratmeter zahle, würde einem anderen Unternehmen 19 EUR (42 NLG) und zwei weiteren Firmen 25 EUR (55 NLG) in Rechnung gestellt. Die beiden letztgenannten mieteten auch einen viel kleineren Teil des Gebäudes als das erstgenannte Unternehmen. Nach dem Umzug von SCI nach Heerenveen seien die Räumlichkeiten drei anderen Unternehmen angeboten worden, die das Angebot prüfen würden. Die niederländischen Behörden haben keine Angaben dazu gemacht, ob eine dieser Firmen die Räumlichkeiten (bzw. einen Teil davon) inzwischen auch tatsächlich mietet. (47) Die Investitionen, welche die NOM und der Vermieter des übrigen Gebäudeteils in Leek getätigt haben, würden allgemeine Instandhaltungskosten darstellen, zu denen sie gemäß Band 7A Artikel 1586 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet waren. Danach müsse der Vermieter das Gebäude in dem Zustand halten, in dem es für den Zweck genutzt werden kann, zu dem es gemietet wird. Da sich der Mietzins auf ein unabhängiges Wertgutachten stützte, sei es ausgeschlossen, dass die Investitionen Elemente staatlicher Beihilfe enthalten. Dies ergebe sich auch aus der Tatsache, dass das Gebäude allen Unternehmen zu vergleichbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Die NOM sei aktiv auf der Suche nach anderen Firmen, die die provisorische Produktionsstätte mieten wollen. (48) Die Übernahme der Kosten für die Beförderung der SCI-Mitarbeiter zwischen Leek und Heerenveen sei als Unterstützung für Privatpersonen zu betrachten. Es sei darum gegangen, sämtliche Hindernisse für Langzeitarbeitslose zu beseitigen, die für eine Förderung nach dem Arbeitsplatzprogramm in Betracht kommen. Da die Betroffenen in der Regel über wenig finanzielle Mittel verfügen, hätten sie durch die Fahrkosten leicht davon abgehalten werden können, sich um eine Stelle in Leek zu bewerben. Die Beförderungsinitiative würde sich auch sehr gut in die Bestrebungen der Provinzverwaltung einfügen, Anreize für die Inanspruchnahme öffentlicher Verkehrsmittel zu geben. Im Übrigen sei SCI weder aufgrund des einschlägigen Branchentarifvertrags noch aufgrund der individuellen Arbeitsverträge verpflichtet, seinen Mitarbeitern irgendeine Form des öffentlichen Verkehrs zur Verfügung zu stellen. (49) Die für Sicherheitsmaßnahmen ausgewiesenen Beträge würden keine staatliche Beihilfe darstellen, da die NOM im Fall eines Diebstahls Schadenersatzforderungen von SCI zu gewärtigen hätte. Band 7A Artikel 1586 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs enthält neben der vorgenannten Bestimmung eine weitere, wonach der Vermieter dem Mieter für die Dauer des Mietvertrags den ungestörten Genuss ("rustig genot") des gemieteten Gegenstands garantieren muss. Ohne die Sicherheitsmaßnahmen sei das Gebäude nicht für die Zwecke geeignet, für die es vermietet wird, und könne es nicht den vorgeschriebenen ungestörten Genuss bieten. Da zur Montage von Computern Bauteile von beträchtlichem Wert vorrätig gehalten werden müssen, seien die Sicherheitsrisikos als hoch eingestuft worden. Und weil die NOM diese Verpflichtung auch gegenüber anderen Unternehmen hat, seien die Sicherheitsvorkehrungen als Maßnahme allgemeiner Art anzusehen. 4.4. Zur Unterbringung von Mitarbeitern (50) Die finanzielle Unterstützung im Zusammenhang mit der Unterbringung der fünf in Heerenveen wohnhaften ausländischen Mitarbeiter von HP-SCI in der Anfangsphase des Projekts stellt nach Ansicht der Niederlande eine De-minimis-Beihilfe(19) dar. 4.5. Zu den Stellungnahmen Dritter (51) Den niederländischen Behörden würden Hinweise darauf vorliegen, dass die Verfasser dieser Stellungnahmen weder Wettbewerber des begünstigten Unternehmens noch Käufer vergleichbarer oder anderer Gewerbegrundstücke waren, weshalb sie auch nicht als Beteiligte im Sinne von Artikel 1 Buchstabe h) der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates vom 22. März 1999 über besondere Vorschriften für die Anwendung von Artikel 93 des EG-Vertrags(20) angesehen werden könnten. Weitere Bemerkungen zu den Stellungnahmen: siehe vorstehende Absätze. 5. WÜRDIGUNG DER MASSNAHMEN 5.1. Das 2000-Arbeitsplätze-Programm 5.1.1. Vorliegen staatlicher Beihilfe im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag (52) Da die direkten Lohnkostenzuschüsse ausschließlich für die Provinz Friesland gelten, werden nur bestimmte Unternehmen - nämlich Firmen mit Sitz in (bzw. nahe bei) dieser Provinz - begünstigt. Der Tatbestand der Begünstigung bestimmter Unternehmen ergibt sich auch aus dem Umstand, dass lediglich Unternehmen, die Neu- bzw. erhebliche Erweiterungsinvestitionen tätigen, für die Förderung in Betracht kommen. Außerdem fiel die Ansiedlung von SCI zeitlich mit der Ausdehnung des bestehenden 700-Arbeitsplätze-Programms auf ein Programm zur Schaffung von insgesamt 2000 Arbeitsplätzen zusammen, das zudem großzügiger angelegt ist. Auch wenn die Unterschiede zwischen den beiden Förderprogrammen (teilweise) sachlich gerechtfertigt sind, so ist ein purer Zufall der Ereignisse doch unwahrscheinlich. Da die Regelung aus staatlichen Mitteln finanziert wird und die Produkte der begünstigten Unternehmen normalerweise - im Fall von SCI zweifellos - grenzüberschreitend gehandelt werden, ist davon auszugehen, dass die Beihilfe den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigt. Die Maßnahme stellt somit eine Beihilfe im Sinne von Artikel 87 Absatz l EG-Vertrag dar. Die Kommission bedauert, dass die Niederlande ihrer Verpflichtung, die dem Unternehmen SCI aufgrund des 2000-Arbeitsplätze-Programms gewährte Beihilfe gemäß Artikel 88 Absatz 3 EG-Vertrag bei ihr anzumelden, nicht nachgekommen sind. 5.1.2. Rechtliche Würdigung (53) Die direkten Lohnkostenzuschüsse für SCI stehen insofern im Zusammenhang mit dem Investitionsprojekt des Unternehmens, als nach der Regelung ausschließlich Unternehmen gefordert werden können, die erstmals in Friesland investieren bzw. erhebliche Erweiterungsinvestitionen vornehmen. Die Kommission muss den Zuschuss für SCI daher als Investitionsbeihilfe nach Maßgabe der Leitlinien für staatliche Beihilfen mit regionaler Zielsetzung(21) (im Folgenden: "Regionalbeihilfe-Leitlinien") und nicht der Leitlinien für Beschäftigungsbeihilfen(22) beurteilen. Der zulässige Hoechstsatz für Regionalbeihilfen in der Provinz Friesland beträgt 20 % BSÄ. (54) Die Lohnkostenzuschüsse werden mit der aufgrund der niederländischen Investitionszulagenregelung gewährten Investitionsbeihilfe kumuliert (siehe Abschnitt 2.2). Die Kumulierung von Beihilfen ist nach den Ziffern 4.18 bis 4.21 der Regionalbeihilfe-Leitlinien zu beurteilen. (55) Die Höhe der Summe der Investitions- und der Beschäftigungsbeihilfe ist derzeit unbekannt, da die endgültigen Zuschussbeträge noch nicht feststehen. Sie dürfte aber in jedem Fall den Betrag übersteigen, der sich nach Anwendung des Hoechstsatzes für Regionalbeihilfen (20 % BSÄ) auf die noch festzustellenden Investitionskosten ergibt. Dies gilt selbst dann, wenn man die Kosten für den Grundstückserwerb (siehe Erwägungsgründe 9 und 62) in die förderfähigen Kosten mit einbezieht. Möglicherweise liegt die Summe auch über dem Betrag, der sich aus der Anwendung des Regionalbeihilfe-Hoechstsatzes auf die erwarteten Lohnkosten für die eingestellten Mitarbeiter in einem Zeitraum von zwei Jahren ergibt. Ursprünglich wurde davon ausgegangen, dass durch die Investition l 200 Arbeitsplätze geschaffen werden. Zurzeit wird mit 700 Stellen gerechnet. Bei durchschnittlichen monatlichen Bruttolohnkosten von schätzungsweise 1967 EUR (4335 NLG) können förderfähige Ausgaben in Höhe von insgesamt 33 Mio. EUR (72,8 Mio. NLG) zugrunde gelegt werden, woraus sich ein Förderhöchstbetrag von 6,6 Mio. EUR (14,6 Mio. NLG) ergibt. Die niederländischen Behörden haben zugesichert (siehe Erwägungsgrund 15), dass die Summe der als Investitions- und Beschäftigungsbeihilfe gewährten Fördermittel 20 % der auf diese Weise ermittelten förderfähigen Kosten(23) nicht übersteigt. Unter diesen Umständen stellt die Kommission fest, dass die fragliche Beschäftigungsbeihilfe in Verbindung mit der beschriebenen Zusicherung mit dem Gemeinsamen Markt vereinbar ist. Da die endgültigen Zuschussbeträge noch nicht festliegen und die neu geschaffenen Arbeitsplätze fünf Jahre erhalten werden müssen, fordert die Kommission die Niederlande auf, ihr über die Durchführung des Investitionsprojekts und über die gewährten Zuschüsse ausführlich Bericht zu erstatten. 5.2. Der Grundstücksverkauf 5.2.1. Im Grundstückspreis enthaltenes Beihilfeelement (56) Der Verkauf von Grundstücken und Gebäuden durch die öffentliche Hand kann Elemente staatlicher Beihilfe im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag zugunsten der Käufer enthalten. In der Mitteilung betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand(24) legt die Kommission dar, wie sie feststellt, ob derartige Beihilfeelemente vorliegen. Die Kommission prüft den fraglichen Grundstücksverkauf nach Maßgabe dieser Mitteilung. (57) Nach Ziffer 2 Buchstabe a) der Mitteilung können Einrichtungen der öffentlichen Hand vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung des Grundstückspreises durchführen lassen, um den Marktwert zu ermitteln. Der so festgestellte Marktpreis ist der Mindestkaufpreis, der vereinbart werden kann, ohne dass eine staatliche Beihilfe gewährt würde. Die Kommission konstatiert, dass am 18. Mai 1998 - also nach Aufnahme der Verkaufsverhandlungen - ein erstes Schätzgutachten erstellt wurde. Die SCI-Standortentscheidung zugunsten von Heerenveen war aber bereits im November 1997 öffentlich bekannt gegeben worden; der Quadratmeterpreis wurde ursprünglich von der öffentlichen Hand mit l,36 EUR (3 NLG) angegeben. Der im ersten Schätzgutachten ermittelte Quadratmeterpreis von 2,27 EUR (5 NLG) kann nach Auffassung der Kommission nicht als Marktpreis zugrunde gelegt werden. Ausgehend von den nachstehenden Überlegungen vertritt die Kommission die Ansicht, dass der Gutachter sowohl den Wert des Grundstücks, das als Grünfläche genutzt werden soll, als auch die Wertsteigerung infolge der Änderung des Flächennutzungsplans erheblich unterschätzt hat. (58) Weiterhin sind nach Ziffer 2 Buchstabe d) der Mitteilung die der öffentlichen Hand entstandenen Gestehungskosten ein Indikator für den Marktwert. Im vorliegenden Fall liegen diese Kosten bei 7,42 EUR/m2 (16,36 NLG/m2)(25). (59) Auch der im zweiten Schätzgutachten ermittelte Quadratmeterpreis von 2,54 EUR (5,60 NLG) kann nicht einfach als Marktpreis akzeptiert werden. Da das an SCI verkaufte Grundstück verhältnismäßig groß ist, bestehen im Raum Heerenveen keine Grundstücksgeschäfte und damit Grundstückspreise, die zum Vergleich herangezogen werden könnten. Der Gutachter ging deshalb von den theoretischen Vorteilen aus, die eine gewerbliche Erschließungsgesellschaft erzielen würde, wenn sie das Grundstück in kleineren Parzellen (für deren Preise es Vergleichswerte gibt) verkauft. Da sich das an SCI verkaufte Grundstück nicht in einem vergleichbaren Zustand befand, nahm der Gutachter eine Reihe von Berichtigungen vor. Daraus ergab sich für ein 24 ha großes Grundstück ein Nettoverkaufspreis von 620318 EUR (1370000 NLG), was einem Quadratmeterpreis von 2,54 EUR entspricht. (60) Der Marktpreis ist nach Auffassung der Kommission aber nicht der Preis, den eine gewerbliche Erschließungsgesellschaft unter Umständen zu zahlen bereit ist, sondern der Preis, zu dem sie dasselbe Grundstück einem Kaufinteressenten wie SCI überlassen würde. Damit dürfen aber auch bestimmte Abzüge nicht in die Kalkulation einbezogen werden, weil davon auszugehen ist, dass diese Gesellschaft die entsprechenden Kosten auf ihre Kunden überwälzt. Dagegen muss bei der Wertermittlung die erwartete Wertsteigerung berücksichtigt werden, die durch die Änderung des Flächennutzungsplans bewirkt wird. (61) In einem Orientierungspapier der Gemeinde Heerenveen wird auf die Verfahren eingegangen, die bei einer Änderung des Flächennutzungsplans zu befolgen sind(26). Dem zufolge soll auch nach der Änderung noch ein geringer Bebauungsgrad in einer parkähnlichen Grünanlage möglich sein. Eine neue Umweltverträglichkeitsprüfung würde sich grundsätzlich erübrigen, was sich aber bei zunehmendem Verkehrslärm ändern könnte. Weitere konkrete Risiken werden nicht erwähnt; abschließend heißt es dann, dass die Änderung in zwei Jahren genehmigt werden könnte. Aus dem Schreiben der niederländischen Behörden vom 6. Dezember 2000 geht aber hervor, dass 1998 noch immer ein Rechtsverfahren gegen das IBF-Projekt als solches beim niederländischen Staatsrat, der höchsten verwaltungsgerichtlichen Instanz des Landes, anhängig war. Die Sache wurde erst im Januar 1999 entschieden. Im November 2000 hatte die Gemeinde Heerenveen noch immer nicht den förmlichen Beschluss über die durchgeführte Änderung gefasst. Selbst im allergünstigsten Fall wäre die Änderung des Plans nach Aussage der niederländischen Behörden frühestens 2005/2006 rechtskräftig. Unter diesen Umständen hätte keine gewerbliche Erschließungsgesellschaft im Jahr 1998 einer solchen Änderung vorausgegriffen. Die Kommission gelangt daher zum Schluss, dass 1998 erhebliche Unsicherheit in Bezug auf die künftige Änderung des Flächennutzungsplans bestand. (62) Anhand des zweiten Schätzgutachtens errechnete die Kommission einen Quadratmeterpreis zwischen 6,58 und 14,51 EUR(27), zu dem eine theoretische Erschließungsfirma das Grundstück an einen Käufer wie SCI verkaufen würde. Die Gestehungskosten von 7,42 EUR/m2 liegen innerhalb dieser Spanne an der unteren Grenze, was auf eine relativ große Unsicherheit hinsichtlich der Änderung des Nutzungsplans hindeutet. Unter diesen Umständen kann die Kommission gemäß Ziffer 2 Buchstabe d) ihrer Mitteilung über den Verkauf von Grundstücken durch die öffentliche Hand die Gestehungskosten als Indikator für den Marktwert heranziehen. Danach ist das 14,4 ha große Grundstück, welches SCI erworben hat, 1,07 Mio. EUR (2359000 NLG) wert. Da SCI nur 318000 EUR (700000 NLG) bezahlt hat, beläuft sich das im Grundstücksgeschäft enthaltene Beihilfeelement auf 753000 EUR (1659000 NLG). (63) Ein Marktpreis von 7,42 EUR/m2 erscheint angemessen, obgleich er unter dem Quadratmeterpreis liegt, der 1998 noch als Untergrenze dessen angegeben wurde, was IBF braucht, um kostendeckend wirtschaften zu können, nämlich 12,25 EUR (27 NLG). Dies ist insofern nicht verwunderlich, als es sich bei SCI um einen wichtigen Erstkunden handelt. Außerdem ist bei dem Kostendeckungspreis das gesamte Gewerbegrundstück, einschließlich der Infrastrukturkosten, berücksichtigt. Tatsache ist aber - unabhängig davon, ob die Marktpreise künftig steigen werden - auch, dass bis November 2000 keine Firma mehr ein neues Werk im Gewerbegebiet von IBF errichtet hat. Dies ist eine Bestätigung dafür, wie schwierig es für den nördlichen Teil der Niederlande ist, Investitionen anzulocken, was sich im Übrigen auch aus der geringen Anzahl von Investitionsprojekten in anderen bedeutenden Gewerbegebieten wie Eemshaven ergibt. (64) Der ermittelte Marktpreis von 7,42 EUR/m2 kann als Preis betrachtet werden, in dem die Kosten für den Anschluss ans Stromnetz bereits enthalten ist. Der Gewerbeparkbetreiber IBF hat SCI diese Kosten in Höhe von 6,81 EUR/m2 (15 NLG/m2) jedoch erlassen (siehe Erwägungsgrund 31). Der Hinweis der niederländischen Behörden, wonach IBF nur die Kosten für den Stromanschluss bis zur Grundstücksgrenze und SCI die Anschlusskosten auf dem Grundstück selbst getragen hat (siehe Erwägungsgrund 42), ist irrelevant, da diese Kosten als Beitrag des Käufers zur allgemeinen Infrastruktur anzusehen sind. Den Marktpreis erhöhen kann eine solche Abgabe aber nicht. (65) Was die Besteuerung des Grundstücksgeschäfts angeht, so haben die niederländischen Behörden entgegen den Behauptungen eines betroffenen Dritten nachgewiesen, dass SCI nach niederländischem Steuerrecht keine Verkehrsteuer entrichten musste. Somit liegt hier kein Beihilfeelement vor. (66) Der Verkauf und Rückkauf des 10 ha großen Teilgrundstücks an sich beinhaltet kein Beihilfeelement, da beide Geschäfte zum selben Preis getätigt wurden. Sollte der Flächennutzungsplan jedoch nicht geändert werden, muss SCI das Teilgrundstück von IBF wieder abkaufen. Die Kommission macht die Niederlande darauf aufmerksam, dass in diesem Fall der entsprechende Marktpreis zugrunde zu legen ist. (67) Aus den dargelegten Gründen stellt die Kommission fest, dass das Grundstücksgeschäft zwischen IBF und SCI ein Beihilfeelement im Umfang von 753000 EUR (1659000 NLG) enthält. 5.2.2. Vereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt (68) Da es sich im vorliegenden Fall um eine Einzelbeihilfe handelt, ist eine Freistellung gemäß Artikel 87 Absatz 3 Buchstabe c) vom grundsätzlichen Beihilfeverbot, wie sie in den Regionalbeihilfe-Leitlinien für den Fall vorgesehen ist, dass zwischen den daraus resultierenden Wettbewerbsverfälschungen und den Vorteilen der Beihilfe für die Entwicklung eines benachteiligten Gebiets e