Aus dem Laden wird eine Wohnung: Warum der Umbau die Mietpreisbremse nicht automatisch beseitigt
Archivdatum: 14. Oktober 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Die Wohnung lag in einem Berliner Altbau von vor 1918. Trotzdem berief sich die Vermieterin auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse: Die Räume waren vorher gewerblich genutzt und erst später als Wohnung abgetrennt und umgebaut worden. Die Mieter zahlten für rund 73 Quadratmeter 979 Euro Nettokaltmiete. Mit Versäumnisurteil vom 19. August 2026 – VIII ZR 104/25 hob der Bundesgerichtshof die Abweisung ihrer Rückzahlungsklage auf. Eine frühere Gewerbenutzung allein genügt für die Ausnahme nicht.
Die Mieter verlangten Miete und einen Teil der Kaution zurück
Der Mietvertrag wurde im Januar 2020 geschlossen. Die Räume im Seitenflügel waren zuvor Teil einer Gewerbeeinheit. Im Juli 2020 rügten die Mieter eine Überschreitung der zulässigen Miete. Nach ihrer Berechnung betrug diese 623 Euro. Später verlangten sie 10.804,83 Euro überzahlte Miete und 1.068 Euro überzahlte Kautionsraten zurück.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Sie stellten im Wesentlichen darauf ab, dass durch die Umwandlung neuer Wohnraum auf dem Mietmarkt erschienen sei. Der BGH hielt diese Prüfung für unvollständig und verwies die Sache zurück. Damit waren die von den Mietern errechneten Beträge noch nicht zugesprochen.
Erste Wohnvermietung ist nicht automatisch erstmals geschaffener Wohnraum
§ 556f Satz 1 BGB nimmt eine Wohnung von der Mietpreisbremse aus, wenn sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Bei früheren Gewerberäumen fragt der BGH deshalb genauer: Konnten die Räume in ihrer damaligen baulichen Gestalt objektiv schon als Wohnung dienen?
War dies bereits möglich, wird aus ihnen nicht allein dadurch neuer Wohnraum, dass der Eigentümer nun einen Wohnraummietvertrag abschließt. Umgekehrt kann ein erheblicher Umbau tatsächlich erstmals eine Wohnung schaffen. Für diese Abgrenzung greift der BGH auch auf den Begriff der Wohnraumschaffung in § 16 Wohnraumförderungsgesetz zurück.
Küche, Bad und Baukosten müssen konkret betrachtet werden
Die frühere Eignung als Wohnung beurteilt sich nach einer Gesamtbetrachtung. Es geht darum, ob ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich die Führung eines eigenen Haushalts ermöglicht hätte. Eine bloße frühere Übernachtung von Beschäftigten beantwortet das ebenso wenig wie die Bezeichnung als Büro oder Laden.
Zu den wichtigen Merkmalen gehören Wohn- beziehungsweise Schlafraum, Toilette, eingerichtetes Bad und eine Küche oder Kochgelegenheit beziehungsweise die erforderlichen Anschlüsse. Einzelne Merkmale allein reichen jedoch nicht zwingend. Auch die konkrete Anordnung und Gestalt der Räume müssen betrachtet werden.
Zusätzlich verlangt der BGH wesentlichen Bauaufwand. Als Maßstab nennt er Kosten von ungefähr einem Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil. Diese Größe ist kein pauschaler Geldbetrag pro Quadratmeter; der Vergleich muss zum konkreten Umbau und zur vergleichbaren Neubausituation passen.
Die Vermieterin trägt die Beweislast für die Ausnahme
Wer sich auf § 556f Satz 1 BGB beruft, muss dessen tatsächliche Voraussetzungen darlegen und bei Streit beweisen. Die Mieter mussten daher nicht einfach eine frühere reguläre Wohnvermietung nachweisen. Die Vermieterin musste erläutern, weshalb die Räume vorher objektiv nicht als Wohnung geeignet waren und welcher erhebliche Bauaufwand die Wohnnutzung erstmals ermöglicht hatte.
Daneben steht die vorvertragliche Auskunftspflicht aus § 556g Absatz 1a BGB. Ob die notwendige Information über die Ausnahme erteilt worden war, hatten die Vorinstanzen ebenfalls noch nicht ausreichend festgestellt. Fehlende und lediglich formfehlerhafte Auskünfte können unterschiedliche Folgen haben.
Umbauunterlagen helfen beiden Vertragsseiten
Für eine belastbare Prüfung werden alte und neue Grundrisse, Angaben zu Bad und Kochanschlüssen, Baubeschreibungen sowie nachvollziehbare Kostenunterlagen benötigt. Die frühere Vertragsbezeichnung allein ersetzt diese Unterlagen nicht. Auch eine umfassende Modernisierung ist von der erstmaligen Schaffung einer Wohnung zu unterscheiden; § 556f regelt dafür einen eigenen Ausnahmetatbestand.
Mieter sollten außerdem Rüge, Zahlungen und mögliche Vorbehalte dokumentieren. Wie eine Mietzahlung unter Vorbehalt einzuordnen ist, behandelt unser eigener Beitrag. Ein Vorbehalt ersetzt nicht die für einen Rückforderungsanspruch erforderliche rechtliche Prüfung.
Beruft sich die Vermieterseite stattdessen auf eine höhere frühere Miete, ist eine andere Ausnahme zu prüfen. Der Beitrag zur Vormiete und fehlenden Auskunft an den Vormieter zeigt, weshalb die sachliche Berechtigung einer Ausnahme und die Erfüllung der Informationspflicht getrennt betrachtet werden müssen.
Primärquelle: BGH, Versäumnisurteil vom 19.08.2026 – VIII ZR 104/25, insbesondere Rn. 19–25 und 35–44; §§ 556f, 556g BGB und § 16 WoFG.
Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.